[摘要] 7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。 要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。
7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，……，全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求，巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果。坚持就是胜利。要高效统筹疫情防控和经济社会发展工作。对疫情防控和经济社会发展的关系，要综合看、系统看、长远看，特别是要从政治上看、算政治账。要坚持人民至上、生命至上，坚持外防输入、内防反弹，坚持动态清零，出现了疫情必须立即严格防控，该管的要坚决管住，决不能松懈厌战。……。宏观政策要在扩大需求上积极作为。财政货币政策要有效弥补社会需求不足。用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额。货币政策要保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持，用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金。要提高产业链供应链稳定性和国际竞争力，畅通交通物流，优化国内产业链布局，支持中西部地区改善基础设施和营商环境。要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。要充分调动各方面积极性。……。经济大省要勇挑大梁，有条件的省份要力争完成经济社会发展预期目标。要发挥企业和企业家能动性，营造好的政策和制度环境，让国企敢干、民企敢闯、外企敢投。1.强调“要稳定房地产市场”，但政策底线仍是“房住不炒”本次会议明确强调“要稳定房地产市场”，且放在了“房住不炒”之前。面对疫情的不稳定性、部分楼盘项目的停工、企业端风险暴露等问题，当前“稳地产”的重要性更加突出。本次会议仍强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，体现出中央政策定力，“房住不炒”仍是房地产政策优化调整的底线。2.“因城施策”仍是政策推进的主要方式，强调用足用好政策工具箱数据来源：CREIS（点击试用）" wah-hotarea="click">中指数据CREIS（点击查看）
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根据中指监测数据，今年以来，全国已有约220个省市放松了房地产调控政策，政策出台频次近600次，其中4-6月单月出台频次均在110次以上,7月以来，各地政策出台频次放缓，截至7月27日，7月共有73个省市出台超80条政策。从市场走势来看，7月重点城市市场活跃度较6月有所下滑，根据中指数据，7月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅均在30%左右，市场企稳仍需时间。图：2021年以来重点50城商品住宅周度成交面积及同比走势
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短期来看，我们认为，市场不稳，政策不止，各地需求端政策仍将继续改善。从“用足用好政策工具箱”来看，二线城市限购、限贷、限售等政策或将进一步优化，特别是“认房认贷”政策放松将有助于改善性住房需求释放，而更多三四线城市的行政限制性政策则有望全面取消。3.压实地方政府责任，保交楼、稳民生，高级别会议定调后相关进程有望加速，郑州方案或被更多城市借鉴本次会议回应当前社会关注热点，6月30日以来，多个城市多个项目业主发表“强制停贷告知书”，引起中央、地方及主要监管部门的高度重视。“稳民生”的根本在于“保交楼”，这需要地方政府牵头，金融机构、企业共同发力，积极作为，各方协同推进、适当让利，保障项目顺利复工并完成交付。7月17日，银保监会有关部门负责人在关于积极做好“保交楼”金融服务中指出：“一是在地方党委政府领导下，银行保险机构应积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，银行要积极履行自己的职责，既要遵循市场化、法治化原则，又要主动承担社会责任，千方百计推动“保交楼”。二是指导银行在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，…，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。三是做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。四是有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，以新市民和城镇年轻人为重点，更好满足刚需和改善型客户住房需求，努力保持房地产市场运行平稳有序。”7月28日，银保监会召开全系统2022年年中工作座谈会暨纪检监察工作座谈会，亦强调“支持地方做好‘保交楼’工作，促进房地产市场平稳健康发展。”本次政治局会议再次强调“压实地方政府责任”，表明后续“保交楼”工作推进将是地方政府牵头执行，在当前环境下，地方政府更需要积极作为、调度各种资源给予支持。近日，已有多个城市发布“保交楼”相关举措，如“断供”项目最多的郑州，根据相关报道，郑州相关部门召集8家房企举行在郑项目情况汇报会，针对项目的纾困模式给出四种方案：一是，“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；二是，资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；三是，资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；四是，销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。郑州针对项目面临的多种情况给出了不同的处置方式，尽管以上纾困模式并未形成最终方案，但基本已涵盖了目前具备操作性的实施路径，若后期明确方案落地，可为更多城市问题项目提供参考借鉴。资料来源：中指研究院综合整理
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4.保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果，宏观政策仍将发力今年上半年，我国宏观经济面临较大风险挑战，二季度GDP增长0.4%，上半年GDP增长2.5%。5月底33条稳经济一揽子政策发布以来，市场信心明显提升，6月，供需两端多个宏观指标好转，我国经济稳步恢复，但当前经济运行仍面临一些突出矛盾和问题，稳经济仍有较大压力。本次会议强调“巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。此前，7月19日，李克强总理出席世界经济论坛时就表示“宏观政策既精准有力又合理适度，不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”。由此可见，下半年宏观政策仍有发力空间，但力度上会有所控制。整体来看，当前“稳地产”对“稳经济”尤为重要，短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需两端政策均有空间，重点关注二线城市政策改善带来的需求释放。同时，“保交楼”问题亟待解决，只有“保交楼”才能稳民生、稳预期，高级别会议定调后，预计后续各地举措及配套资金将加快落实。只有“保交楼”如期推进、经济稳定复苏，楼市信心和预期才能好转，下半年市场才能稳定恢复。滨海阳光400-176-0760 转 611355
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