昨天，我偶然看到一位分析师对今年经济的预测。

只有基建投资增速的反弹并不能够使得经济增速稳定在5.5%。

不论政府杠杆率如何调整，企业加杠杆难以独自完成，必须有居民加杠杆来配合。

我意识到又开始有砖家呼吁老百姓加杠杆了，老百姓加杠杆就能救经济吗？

既然要老百姓加杠杆，那么哪里是需要老百姓加杠杆的呢？

不妨看看下图：

截止今年2月底，一线城市库存去化周期12.96个月，二线城市18.05个月，三四线城市23.25个月。

显然一线城市不需要呼吁老百姓加杠杆。

12.96个月的库存去化周期处于需要政府增加供地的范围，意味着市场需求大于目前供应能力，需要加大供地，增加后续市场供应。

事实上，除了受政策影响的北京之外，广、深去化周期处于10-15个月之间，而长期需求被压制的上海甚至逆势火热，去化周期已经从5.35个月降至4.67个月。

虹吸高端人口的一线城市，拥有中国最有购买力的居民和价值的房产。对于一线而言，从来没有真正的寒冬，只是一时的料峭。

二线城市则相对安全，18个月的去化周期处于维持供地水平的范围，意味着政府可以保持正常供地节奏。

不过其中仍有7个城市库存去化周期超过了2年，仅1/3城市去化周期在12个月以内。

如果说2线城市还可以称为相对安全，三四线城市就是危险。

23.25个月的去化周期已经处于需要政府减少供地的范围了，为了市场的安全，你可得少卖点地了。

更何况库存去化周期上行的趋势没有一点要缓解的样子。

在一二三四线城市库存都变多的情况下，你猜哪里的房子最后会剩下来。

这仅仅是进入百城数据名单的城市，更别说那些上不了名单的广大345线城市。

我仿佛能听到砖家的大声疾呼：救救三四线，为国接盘的时候到了！

然后砖家拿着稿费买了上海。

三四线城市杠杆高不高？

中国有数不胜数的三四线城市，别让人说我欺负砖家。

这样，拿经济发达，可以作为共同富裕示范区的浙江看看，有钱的三四线城市能不能加杠杆？

以省会杭州（强二线），浙南区域中心城市温州（强三线），普通地级市台州（三线）举例。

截止2021年年末，杭州的居民杠杆率达到125%，远超温州、台州。

拿居民存款/贷款的值来看，温州、台州都超过100%，即存款可以覆盖贷款额。

拿可支配收入还贷年限来看，温州、台州都只要5年就能在满足消费的情况下，用可支配收入还完贷款，而杭州是12年。

看起来，温州、台州才是真正的富裕呀，杭州杠杆率高成这样了，都是风险，快撤！

那为什么三四线不再加杠杆？干嘛不对标杭州啊？

这个问题就像是问我为什么不上清华。

是我不想嘛，我做不到呀！

居民杠杆率是居民贷款余额/GDP，反映了居民的债务负担和偿债能力，而居民贷款余额的大头是长期贷款，也就是房贷，所以可以用这个指标来表示城市居民的房贷负担情况。

外地人买了房大概率就会落户，所以看看新增的落户情况就能知道外来人口到城市买房的规模。

就是下面这个表：

哦，对的对的，因为杭州外来人口买房更多，所以杠杆率高？

哦，不对不对，本地人也会生老病死，户籍人口也会变化呀，还要扣掉本地人口自然增长的部分。

所以其实是下面这个表：

温州、台州扣掉自然增长的人口，实际上人口减少了。

什么意思？

就是温州、台州不仅没有外来人口来落户，甚至本地人还在不断地迁出。

这让当地楼市变成了一个完全的本地人市场，而对于杭州来说，不断地有外来人口到杭州购房。

让我们再来回忆一下居民杠杆率的公式：居民杠杆率=居民贷款余额/GDP。

事情一下子就清晰了。

对于温州、台州来说，买房的是本地人，他们买房产生的贷款发生在本地，他们创造的GDP留在本地。

而对于杭州来说，很大一部分购房客户是外来人口，要依靠外地父母支援首付和现金流购买房产，于是他们产生的贷款留在了杭州，但是支撑他们买房的GDP却是在外地。

这些父母往往处于所在地的上流家庭，他们的购买力甚至强于杭州本地人，问问有多少老杭州人在拆迁之后只能搬离原本城区的核心位置，搬到三墩、九堡、留下等相对边缘的板块。导致越是核心区域，老杭州人反而越少。

实际上，温州、台州的杠杆率也已经被推高了，因为温州、台州都有大量在外经商办厂的商人，他们创造的GDP同样留在了外地。

只是相对杭州，外地经商温台人带回的资金，远远没有外来人口投资杭州的资金大。

三四线城市还能加杠杆嘛？

杠杆率高就不能再加了嘛？从15年到21年，中国居民整体杠杆率已经从37%上升到了62.2%，再加到100%不行嘛？

这个问题对2009年的温州人，估计完全不是个问题。

08年经济危机爆发，温州中小企业遭受重大打击，外贸订单减少，利润大不如前，投资的热情转向了金融领域的投机，炒房愈演愈烈，民间借贷成为居民加杠杆的利器。

2009年，温州市区商品住宅销售均价2.34万元，为城市人均可支配收入的84%。（2021年杭州新房成交均价31156元/㎡，为城市人均可支配收入的46%，）

2010年4月17日，国务院发出的房地产“新国十条”，对过热的房地产市场进行调控。同时连续三次提高银行准备金率，明确收紧银根。

温州房地产市场迎来了一场史诗级的下跌。

从2010年到2014年，温州新房价格下跌22.59%，直到2020年依然没有涨回10年前的水平。

而杭州经过12、14年的短暂调整后，乘着15年棚改货币化的春风，一飞冲天，不断拉开与温州的距离。

用居民加杠杆刺激楼市，继而带动经济。在低杠杆时，是灵丹妙药，等到高杠杆时，还要把它喂给产业不强势、人口流出的三四线城市，无异于饮鸩止渴。

虽然我把温州、台州归于没有吸引力的三四线城市，但是盘点下他们的家当，温州21年GDP有7585亿，排名第30位，台州是5786亿，排名第43位。在342个城市里，他们排名前13%。

正常的居住购房，他们已经是远超大部分城市的选择。但是再来一波全民加杠杆？再来一次大水漫灌？

三四线可加不起杠杆了，没有人口流入的市场，只有本地人彼此之间的博弈，要让谁来接盘，让谁来为市场托底？结果不过是另一场投资变成投机的闹剧。

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