“从央行当前政策精神来看，房地产市场总体会面临一个宽松的机会，尤其是信贷等方面的政策会进一步宽松。楼市将呈现U型态势，上半年预计压力还是比较大；而到了下半年，预计政策放松后会形成一些新的有利的因素，进而促进楼市小幅回暖。”

通过专家的观点，我们对今年市场也有了大致的预判：去年楼市的低迷行情已经对市场信心造成一定的负面影响，非常不利于市场复苏，所以2022年信贷措施普遍性放松，也是对2021年紧杠杆的告别。随着调控措施松动，部分区域大概率会迎来一定程度的回暖。

按理说，房地产牵涉面广，与很多人的收入和就业相连，与数以万计购房者利益相关，国家放松调控，是带动整个市场信心回归，但实际情况大家也看到了，最兴奋的好像不是购房者，而是房产中介和销售人员，纷纷在朋友圈鼓吹“降息了房价又要涨了”“取消优惠，房子恢复原价”的消息，这种情况下，购房者无疑多了份惆怅，似乎今天不买明天就买不起的感觉。

事实上，这是楼市逆转下，很多人再次对房价的判断失误。如果放眼全局，不难发现房地产已经陷入“降价也卖不掉”困局，如何改善高房价更值得大家注意。

住房已经饱和？

过去20年房地产的快速增长，让我们的生活条件得到显著提升，早在2019年官方报告就指出城市人均居住面积达到39平米，比1978年增加了32.3平米；农村人均居住面积也到了47.3平米，相比1978年增长39.2平米。40年时间人均居住面积实现质的飞跃，是城镇化发展带动房地产建设的结果。不过，很多刚需并不满意这个报告，声称大部分人都被平均了，这组数据并不可信。

在房说君看来，官方做这份报告的出发点是为后续的措施出台提供参考标准，并非是给老百姓一个交代，因此人们也无需急着对号入座，而是在站在全局看待。房说君认为这组数据本质说明一个问题，就是房子的供应已经基本够国人居住，而人们反映的被平均问题，更多是房子分配不均等的结果。有了这个数据基础，我们才看到过去一年出台的平抑房价、治理地价、严打炒房等一系列措施，国家力求让更多人有房住，住得起房。

正如建行董事长谈及房地产时提到的：房子真的盖够了，现在买房赚不到钱了，再买就是高位接盘。言外之意就是说现下房价已经没办法再大涨，之所以在已经满足人口居住的情况下没有出现大跌的情况，除了调控的作用外，主要原因还是空置率太高，央行报告41.5%的城镇家庭拥有2套以上房子，2017年城镇空置住房高达20%，近几年，炒房客还在买房，开发商们还在不断地开发房产，同时库存问题一直存在，房子能不饱和吗？

房子再便宜50%才正常？

国家统计局数据显示，截止2月末商品房待售面积57026万平方米。5.7亿平米是什么概念？按照100平一套房计算就是560万套房，但房说君认为这5.7亿平房子指的是已经竣工还没卖出去的房子，如果算上正在建设的房子和还没有动工的房子，还有多少在等着卖？2月末广义库存高达384796万平米，没错，是38.4亿平米，同样100平一房计算就有高达3840万套，假设一套房3人的话足够解决1亿人的居住问题了。

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当然，这还仅仅是待售房子，并不包括空置房，自建房和小产权。若将这些房子的总量加在一起，或远远足够30亿人的居住。虽然这样的算法不能确定有没有夸张的成分，然而地产商潘石屹曾说过，整个房地产行业，房子的流通率只是在1%左右，很多房甚至没流通起来，盖再多房也不够人人有房住。所以如何把闲置的房子推向市场才是未来首要解决的问题。

基于此，很多人声称，如果房子能再便宜50%的话，或许才会真的合理，虽然说现在房子很多，房价也回调到1万以下，但人们还是买不起，那么这些房子依然是销不出去的；也有人认为，房价并不会降，那未来楼市会是如何呢？不可否认近期楼市确实在稳楼市出台宽松措施，但房住不炒措施依然被无数次提及，显然在调控面前，保持房地产行业的稳定依旧是大前提，这就意味着房地产不会出现大涨大跌行情，房子便宜一半更是没办法实现的。

稳楼市=房价大涨/大跌？不好意思，此路不通！

经济日报对当下言论作了回应：稳楼市需谨防市场过快上涨，央媒文章也指出：当前各类政策出台，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展，同时要谨防重走过度依赖房地产的老路。从前文可以看出，过去依靠房子赚钱的炒房客和买不起房的购房者，都在等待国家的调控放松，试图借助房地产再次实现自己的赚钱梦。

可以确定的是，在未来，房地产市场必然要经历不断清理水分的过程，对于普罗大众而言，当面对国家的宏观调控之时，个人的能力显然是无法左右政策的下发，更无法左右楼市的未来走势，当下只需保持一颗平常心就好，相反，最不开心的恐怕就是持有多套住房的炒房客，对于这些持有多套住房的人群而言，未来将会面临这2个结果：

1房价回调持房成本却提高，有多套房或亏本。虽然房子不像股债汇基那样风险高，但在国家有意调控炒房者的背景下，持有多套房的获益空间缩小，成本增大，再加上日益叠加的物业费、折旧成本等，这些人群将面临巨大亏损。2房子可能卖不出也租不出。前文也提到现在房子饱和、空置率高、购买力低等问题，在调控局面下，买家的选择性增加，多余的房子可能烂在那里。

房说君有话说，房产虽然是的投资品，但不是一个，时代在变增值空间也在逆转，而现在房价已经逐渐沦为多套房持有者的“负担”。