过去14年，在房地产下行周期，市场大致出现了两轮明显的调控放松时期。阶段是2008-2009年，全球金融危机蔓延，为稳定国内经济增长，中国政府在范围内实施了下调首付比例、贷款利率等政策，楼市商品房销售面积增速在政策出台5个月后实现了转正。

第二阶段为2014-2016年，随着放松限购、降息、“认房认贷”标准修改等多套政策“组合拳”出台，以2014年的“930”政策为时间节点，楼市商品房销售面积增速在6个月后显现回正。

当前，面对分化的市场形势，多个城市对房地产政策进行了调整。我们发现，政策的市场反响在不同能级城市间具有轮动效应。一线城市作为资源要素禀赋最优渥、供需相对最紧张、预期的地方，房价率先领涨。随后，随着流动性外溢，核心二线城市、三线城市依次跟涨。在2012-2016年的两轮房地产市场周期轮动中，均呈现出“一线-二线-三四线”的传导方向。

一线城市：市场回暖，主要政策空间是降低商业贷款利率

从历史经验看，一线城市从政策放松到市场反弹过程较快，似乎只在“一夜之间”。目前，一线城市库存处历史低位。2020年6月开始，一线城市去化周期一路下行，2021年8月达到历史低位，约为13.7个月。2022年1月，去化周期约为15.8个月，库存处低位持稳。

2月，上海商品房销售面积为129.7万平方米，同比由负转正，同比增长20.2%，在一线城市中率先回暖。北京楼市成交表现冷淡，主要受疫情防控、冬奥会等影响，但随着抑制因素逐渐消退，需求逐步释放，北京市场有望在3月份迎来小阳春。

当前，一线城市的主要政策空间是降低商业贷款利率。相比于贷款利率放松力度的2008年，目前一线城市房贷利率仍有下降空间。

二线城市：库存高位，为调控放松提供了政策空间

目前，二线城市库存呈上升趋势。2021年6月，二线样本城市去化周期达历史低位，约为21.4个月，随后去化周期呈上升趋势；2022年1月，去化周期约为23.1个月。

当前，二线城市市场分化明显。比如有以杭州为代表的二线城市：库存低、价格上涨压力大，政策放松不迫切；也有以郑州为代表的二线城市：高库存、市场弱，政策放松迫在眉睫。

在18个长效机制试点的二线城市中，与郑州情况类似的有重庆、成都、无锡、福州、沈阳、青岛、济南等，目前库存均处较高水平，政策有待调整。

未来，随着政策跟进，二线城市更多“新市民”刚需，以及“老市民”改善需求将得到释放，预计二线城市会在政策放松后的3个月内回暖。

三四线城市：销售低迷，政策放松空间大

当前，三四线城市库存处于历史高位。从2021年6月开始，三四线城市去化周期加速上行，2021年12月达到历史高位，约为20.9个月；2022年1月，去化周期约为19.9个月，较上月缩短一个月左右，仍处高位。

目前，三四线城市的市场销售延续了低迷态势，市场韧性较差。2021年6月以来，样本三四线城市商品房成交面积同比持续为负。2022年1月，样本三四线城市商品房成交面积为974.2万平方米，同比为-45.3%；2月，商品房成交面积为646.7万平方米，同比为-48.4%，降幅扩大3.1个百分点。

影响三四线城市需求的三大因素有：房企爆雷引发居民对期房交付的担忧，就地过年政策导致返乡置业需求延迟，棚改货币化安置退出影响市场需求。其中，棚改货币化安置是影响三四线市场需求的一个重要因素。

我认为，三四线城市调控政策放松的空间较大。随着棚改货币化安置退出市场，影响楼市需求的核心变量消失，三四线城市回暖或将需要更长时间，预计从放松到政策见效仍需6个月以上。