这是一个还挺扎心的话题：

降房价，到底能不能解决所有人的住房问题？

最近我有很多很多的感触，上海楼市像我们之前文章预测的一样，开始逆势回暖。

并不是说回暖有多夸张，而是我发现，其他城市的地产从业人员，都开始拿上海作为对标的话题。

深圳、北京、苏州、南京、合肥、杭州 …… 很多很多地方的同行都在说这样的言论——

上海二手房在 2 月的春节期，依然跑出了 1.2 万套的成交量；

听说翠湖天地，35 万成交了，到底是不是真的；

上海新房热度依旧不减，所有人都在盯网红倒挂盘，越贵的市区反而抢的人越多？

但是，作为个体，我在这两年也听到了很多这样的言论：

不容易，真的不容易，就业和创业都不容易。如果房价，能降就好了。

但是降房价，真的能解决很多问题吗？

其实今天的标题就是建行董事长的原话。

3 月 2 日，在国新办的新闻发布会上，建行董事长发表了这番言论：

" 今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层的住房问题，特别是满足普通老百姓、没有积蓄的、进城务工、新市民这些阶层的住房需求，未来需要靠租赁住房来解决。"

我仔细听了他的发言，虽然过程中被 " 要买房到建行 "、" 要租房到建行 " 的推销口号听麻了，但他的观点还是很有针对性。

结合会上银保监会主席郭树清的发言，就能嗅到一点味道：

未来金融政策的重心将向保障性租赁住房倾斜。

郭是这么说的：

" 去年房价下降，房地产泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了，但住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。"

两位大佬都在为租赁住房站台，也一定程度上反映了住房政策的转变。

过去商品房是用来解决住房的主力，但房价出现过几轮大涨之后，用时间、用收入涨幅来消化房价涨幅的思路做法，显然有点不现实。

尤其是经济发展进入平台期后，这个逻辑再玩下去，有点行不通了。

想要解决住房问题，则需要提高租的比例，把租的比例从当下的百分之十几提高到百分之三十几。

这个目标能不能实现，我觉得可以实现。

因为这无非就是提高一个城市的租赁占比而已，比如可以往五大新城发展租赁住房，还有大片用地。

大家再仔细品一下，可能就理解为什么我会说大幅的房价下跌是不太可能的。

如果这一招行得通，为什么不早早通过降房价来实现 " 人人有住所 "？

，房价一旦涨了，就很难降，可以允许有行情的回撤，可一旦大幅度降了，就会引发经济财政的连锁反应。

第二，无论降多少，依然还有人买不起，哪怕上海房价目前直接对折，还是很多人买不起，这本身是个伪命题。

第三，市场经济的美好，就是得允许差异化的存在，房产市场有多元性，才能满足人群的多元化。

最后，怎么能有效解决人人有所居？其实这两年已经有苗头了。

就是「商品房和租赁住房」的双轨制。

别着急反驳，我们接着往下看。

其实上海这几年，已经在探索这个模式了。

去年底，上海官宣了在 " 十四五 " 期间将计划新增建设筹措保障性租赁住房 47 万套（间）以上。

这边插播一下，十四五期间指的是 2021 年到 2025 年。

单看 47 万套这个数字很多人其实也没感觉，我们来横向对比下两个数据：

47 万套差不多占了同期新增住房供应总量的 40% 以上。

同期新增商品住房的总量才 40 万套，低于保障性租赁住房的供应量。

如果是单从数量上看，这次保障性租赁住房的数量确实非常大，如果按照每户人均 2 人进行分配的，差不多可以容纳近百万流动人口了。

那么大批量的保障性租赁住房会降低上海房价吗？

很多人已经开始欢欣鼓舞了，认为 47 万套保障性租赁住房的到来，会让上海房价进一步下跌，毕竟供应量上来了。

但说实话，想要通过这种方式影响上海房价，其实一点用都没有。

要知道，十三五期间上海的保障性租赁住房的供应套数其实也不低，差不多是在 20 万套左右，但是你看看上海的房价，这些年何曾停歇。

哪怕你租赁住房供应量很大，商品房的住宅价格该涨还是涨。

这是两个不同维度的产品，所针对的人群就不是同一批人。

在这一次的文件中也写的很明白，保障性租赁住房所面对的主体，是上海的新市民、青年人，是那些没有上海的购房资格或是有购房资格但却买不起上海房子的人。

那有没有谁会因为保障性租赁住房住的太爽了，而不去买房呢。

有，当然有，就是比例实在太低了，低到可以忽略不计。

大部分人有钱后都会选择买房而不是租房。

保障性租赁住房对于上海的房价影响很小，但是对于上海的租赁市场，还是影响很大的。

市场归市场，保障归保障的时代，真的要来了。

说到底，调控其实也是个艺术活。

现在无论是高层还是各地 ZF 出台的政策，其实本质还是要稳房价，而不是继续降房价，当然，也不是涨房价。

降房价的策略，放开土地供应即可，很简单，像郑州前几年那么玩就行。

ZF 是土地资源的供给方，只需修改供地计划和土地规划，大量宅地上市变为可售住宅，房价自然下降。

可是，房价终归是不能大降的。

房价下跌 20% 即会给银行业带来巨大压力。房地产行业风险一旦爆发，农商行和股份制银行将首当其冲，国有商业银行抗风险能力较强。

风险水平排序：五大行 < 城商行 < 股份制商业银行 < 农商行。

事实上，复杂的现实情况远非模型能够准确估计，房价下跌带来金融市场、实体市场和市场心理的连锁反应可能要超过我们的预期。

但是房价也不能再涨了，这是高层现在的底线。

如果你熟悉政治经济学，你会发现我们所有的调控，只要关乎要素价格，目标即是不涨不跌，价格曲线是一根水平直线。

现在压力也挺大的，我们有十几亿人口，现在国际形势还面临动荡，所以没人比我们更懂得稳定的宝贵。

宏观的部分听完了，大家可能也理解了这个底层逻辑。

我们再来聊点落地的。

未来像上海这样的一线城市，房产市场可能会出现两极分化。

你会发现，未来市中心的商品房，越来越贵。

就像很多人不理解，浦东现在怎么这么贵？新静安现在怎么这么贵？杨浦现在怎么这么贵？虹口现在怎么这么贵？

大家仔细查一下，会发现市区的二手房价格，几乎快被拉平了。

其实很简单，城市界面和配套是可以改变的，通过规划和基础建设就能实现。

但中心城区的土地和房子始终是有限的，你看每一批次上海新房，市区内中环的供应，其实才占 10%-20%。

未来市区可能会有很长一段 " 类空窗期 "，没有什么土地可出让了，也没多少好房子可卖了，就跟现在的新加坡一样。

那怎么办呢？

租赁市场和需求市场其实也是错配的，好地段的的房子其实是很少用来租赁的，即使有也很难申请到。

所以抢占稀缺逻辑，也可以解释为什么当下上海富人们在冲进市区买新房，即使买不到新房也愿意高价买二手。

那是不是代表郊区没有机会了，租赁市场会冲击购买欲望？

也不会，但会打击租赁比。

一二线城市的租赁比重是不断提升，现在纽约东京的租赁比已经高达 40%，上海虽然未来几年有大动作，但可能还远远不够，可房子的租售比会有所下滑。

但郊区也有机会，机会点在于那些有 " 暴击概念 " 的地点，比如大虹桥、比如金桥、比如临港等等这样的板块。

毕竟一个规划，会让一个板块，自成一个中心。

最后回到标题，可能还有人难以理解，但是话糙理不糙。

降房价本身就是个风险，跟我们所有人都息息相关，但好消息是，未来提高租赁市场，会让人人有所居。