影响一个国家的楼市预期，有两个关键因素：人口和城镇化。

1月17日国家统计局公布了我国的人口出生率——7.52‰，创下新中国成立以来的新低。

每当提及人口出生率降低时，总有粉丝反映自己的感受并不明显，身边很多亲戚朋友都生了二胎，或者正在筹备生三胎。而且小孩上学很难，尤其是幼儿园和高中，大部分公办学校学位非常紧张，有的粉丝为了孩子上学，甚至要花大几万块择校……

这些难道不是新生人口越来越多的表现吗？

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只能说学位紧张，确实和人口增长情况密不可分。

比如深圳，之所以出现上学难的问题，就是因为学生人数增长太快。

第七次人口普查显示，过去10年深圳常住人口增加了714万人，在名列。人口迅猛增长，再加上人口偏年轻，所以无论是幼儿园儿童数量、小学生数量，在大城市里都是增长最快的。

到2020年末，深圳普通中小学生在校人数达到了近160万人，深圳的幼儿园在园儿童数达到了近56万人。

虽然2016-2020五年来，深圳普通中小学新增率为13.5%，幼儿园新增比例达到了19.13%，但在学生人数新增23.05%的比例下就显得有些乏力了。

广州上学难也是因为人口增长太快。

据公开资料显示，“十三五”期间（2016-2020年），广州全市新增基础教育学位34.45万个，增长18.15%。中小学新增学位21.51万个，增长14.80%。

但即使广州教育学位已经拼了老命在增长，却依旧不够用。

过去几年，广州人口一直保持快速增长，2020年，广州出生率10.47‰，在一线城市中排在首位，也超过8.52‰的平均水平……

截至去年年底，广州市包括黄埔、白云、增城、海珠在内的8个区，都发布了2022年学位预警信息，涉及的学校多达135间，暂时留在安全区的，只有越秀、从化、花都。

在北京、上海这样人口吸引力非常强的城市中，学位紧张的情况同样突出。

据不完全统计，上海市截至1月20日，已有26所小学发布学位紧张预警，不少学校都在提高入学门槛。

如上外黄浦外国语小学，就从今年开始实施适龄儿童及父母（至少一方）户口在本校对口地块满2年的对口入学办法。黄浦区中心小学，也在近日发布通知：2022年起，适龄儿童户口原则上须在本校对口居委满3年。

复旦附属徐汇实验学校表示，近三年我校地段内户籍儿童人数均已超出计划招生人数，故本次招生将依据报名儿童入对口户籍年限先后顺序安排入学.......

其实在人口增长率高的城市，比如杭州、西安等城市，学位紧张都是普遍现象，但如果算上县城、县级市的城区，中国有2000多个城市，存在学位紧张的城市就变成一种特例了。

实际情况是：2020年中国新生人口数量就已经迎来拐点。

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近日，21世纪教育研究院、社会科学文献出版社联合发布了《2021年中国教育观察》报告，数据显示：

早在2015-2019年期间，中国城区、镇区、乡村幼儿园平均入学人数就已经开始出现了下滑趋势，其中乡村幼儿园入园人数5年间从160人/所下滑至121人/所，最为明显。

据报告预测，2023-2025年期间，即使以90%的普及率估算，在园人数也将下降至4000万，2025-2030年间，即使毛入园率为100%，在园人数也将可能下降至3000万，未来十年期间，学前教育的总量规模将进入一个剧烈收缩期，在园人数对应的园所总数量将缩减15%-40%。

目前，学前教育的普及率已经接近90%，幼儿园在园人数的含金量非常高，这意味着新生人口数量减少，已是不争的事实。

另外报告中还透露出一个非常有意思的趋势：城区、镇区、乡村幼儿园人数出现了非常明显的分化。

从各区域平均幼儿数来看：城区每所幼儿园在园幼儿数基本持平，镇区每所幼儿园在园幼儿数小幅下降，乡村每所幼儿园在园幼儿数大幅下降；

从整体幼儿数来看：城区在园幼儿数大幅增加，镇区在园幼儿数只有小幅增加，乡村在园幼儿数却在下降。

为什么会出现这种现象？

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随着少子化、老龄化时代的到来，中国城市之间的马太效应会越来越强。

人口流失地区的基础设施更新难度会不断加大，因为当地没有钱，借债之后也很难归还。城市设施日益老化，跟经济发达地区差距越来越大，当地年轻人会不断用脚投票，撤离这些地方。

这也恰恰解释了，为什么新生人口数量在下降，一线、强二线城市的学位反而越来越紧张的问题。

对楼市来说，更是如此。未来，有价值的城市会更有价值。

决定不动产价值的，首先是人口，其次是宏观政策，第三是土地制度和土地供应量。

本号很早就提出了一个原则：投资跟着权力走。

城镇化空间收紧、人口红利逐渐消失，能够支撑城市价值增长的蛋糕越来越少，竞争更加激烈，把房子买在人口流失的小县城，或者普通地级市，想盼来政策利好难度非常大。

普通人没有能力改变城市命运，但你能选择可以影响政策、有发言权的城市，这样你买的房子就很少会有利空，可能不断享受利好。

因此选择购房城市时，要尽量选择级别更高的城市。

其中，国家首都、各省首府、直辖市拥有更多的发展机遇，在医疗、教育上的红利比一般城市要丰厚，尤其是京沪，户口含金量极高。

计划单列市也是省内比较特殊的城市。计划单列市说白了就是经济上的直辖市，是中央管理经济、人口大省的一种策略。所以，很多计划单列市发展的比省城还要好，因为他们在经济上享受省级管辖权。