在2022年“两会”上，人大代表、政协委员提交了很多关于楼市的建议和提案，诸如取消公摊面积、废除预售制度等，关注度极高。

这些楼市“焦点建议”、“热点提案”在短期内实现的可能性有多大呢？今天来分析一下。

焦点一：废除公摊面积

两年内落实几率：★

这是政协委员、宁夏回族自治区政协副主席洪洋提出的。他列举了公摊面积的“三宗罪”：

1、公摊面积划分没有统一标准。哪些区域属于公摊面积，哪些区域不是，有没有重复收费？也只能由开发商说了算。

2、公摊面积还衍生出一系列不合理收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。

3、业主并未享受到公摊面积的合法。公摊面积既然摊给了业主，那公摊面积所产生比如广告、车位、会所、超市等也应当摊给业主。但是事实并非如此。

点评：正如洪洋所言，公摊面积不透明、缺乏监督、带来一系列衍生性的问题，需要解决。

遗憾的是，我认为2年内在取消公摊面积难度极大，基本上不可能实现。所以，在两年内落实几率的评级中，我给出了“一颗星”。

原因很简单：这会带来“通胀效应”，属于紧缩性的楼市政策，大概率不会推出。

我们现在买房子，很多城市的标准合同上已经标注套内面积了，还有套内均价。一般来说，公摊面积占比大约25%。所以，单价2万元的房子，如果按照套内面积计算（剔除公摊），价格是2.67万元。

深圳住房均价为6万元左右，如果废除公摊，则对外公布的均价将调升到8万元左右。深圳上海最贵的楼盘，可能出现60万元一平米的单价，这将“拓展楼市上涨的天花板”。

在稳增长、推动楼市回暖，让大家愿意买房子的年份里，废除公摊这个表面上看“全是利好”的政策，其实是一个较大利空，会在心理上压制大家购房欲望。至少有很大不确定性，所以短期内不会出台。

从长远看，废除公摊面积是大势所趋。

焦点二：废除商品房预售

两年内落实几率：★

本届两会上，提出废除商品房预售制度的代表委员有很多，比如人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡，政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹，政协委员、南通大学校长施卫东，政协委员、四川省工商联副主席张建明等。

周世虹委员还提供了一组重要数据：到2021年有6300多万套商品房已售，但未竣工交付给购房人。也就是说，期房销售坑害了很多人。

施卫东建议加强期房销售监管，在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构，管理期房销售定金，并按地区逐步取消期房制度。

点评：从长远看，在取消期房销售是大势所趋，但短期内也不会实现。

之所以2年内很难实现，同样因为这是一项“紧缩性政策”。取消预售，对于高层住宅来说，意味着开发商要晚拿到销售资金1到2年，也意味着资金成本将大幅提升。现在各地新房严格限价，巨大的财务成本要求开发商消化，这个难度很大。

逼死了开发商，未来供应量将锐减，房价在2到4年之后将大涨。

如果允许转嫁成本，则房价要显著上涨一轮。再叠加废除公摊面积，房价上涨幅度可能会超过30%。这将是全社会无法承担的后果。

所以，废除预售制度难度非常大，只能通过试点方式，分步骤探索性地推进。比如海南就废除了预售，在深圳、北京的个别楼盘，土地转让阶段注明了需要现房销售。

今年不仅不会收紧预售条件，反而可能普遍降低预售条件。理想和现实，差距就是这么大。

焦点三：三孩及以上家庭，减免一半房贷利息

两年内落实几率：★★

人大代表、广东省惠州市委常委、宣传部部长黄细花建议，为提高我国生育率，应在房产方面，对于三孩及以上家庭，返还或直接减免其房贷利息的50%。

关于在住房上出台鼓励生育的政策，今年两会至少有20多份提案和建议，比如来自深圳的翟美卿委员建议为三孩家庭提供经济适用房指标；人大代表、福建省南安市省新镇省身村党委书记吴金笔建议，住房公积金向“三孩家庭”倾斜。

点评：我个人认为，翟美卿、吴金笔的提案和建议比较容易实现，“对于三孩及以上家庭，返还或直接减免其房贷利息的50%”的难度偏大。

但减轻三孩及以上家庭的房贷负担，未来有可能实现。方式可能是：利率打折、拉长按揭年限、降低首付比例、给予更高的公积金贷款额度，这4者结合起来。

比如三孩及以上家庭，在购买人均50平方米以内房子的时候（这样就包含了第二套、甚至第三套），限购城市可以降低到2成（目前为3成），不限购城市降低到1.5成（目前为2成），贷款最长年限拉长到40年，商贷利率打7到8折，公积金额度上浮30%等等。

在申请安居房、廉租房、人才房时，三孩家庭予以加分，显著提高申请成功几率，这些也很容易做到。

另外诸如人大代表张兆安提出的“限购城市给予三孩家庭优先购房资格”，

政协委员莫天全提出的“根据生孩子数量，设定差异化首付比例”，今年就有可能在部分城市实现。

焦点四：租售同权，房租年涨幅不超5%

两年内落实几率：★★★★

人大代表、58同城创始人姚劲波提出了“租售同权，房租年涨幅不超5%”的建议。

点评：2021年8月，住建部曾发布了“关于在实施城市 更新行动中防止大拆大建问题的通知”，里面明确提出“城市住房租金年度涨幅不超过5%”。

也就是说，这已经是一个官方的目标了。深圳在地方立法的时候，还明确表示未来要建立“房屋租赁参考价格制度”。

众所周知，深圳在去年楼市调控中率先全面实施了“二手房成交参考价”制度，成功实现了楼市降温。如果未来推出带有强制性的“房屋租赁参考价格制度”，一定可以在很大程度上管住租金价格。

官方未来会干预市场化的房租价格，而不仅仅是给国企和政府拥有的租赁住房定价。5%，基本上就是一个官方目标。

5%的强制性目标短期内在推行，基本上没有可能。但一定会选取一些大城市来试点。人口增长不多的小城市，没有必要管制租金，其实也涨不动了。

焦点五：房地产税试点，今年还搞吗？

两年内落实几率：★★★★

基本上没有代表委员，单独就推进房地产税试点提出新的建议和提案，因为人大已经授权国务院“择机推出”了。

今年的政府工作报告没有提及房地产税，是不是意味着今年不搞了呢？有这个可能。

但我们也需要明白：2021年的政府工作报告也没有提及房地产税试点，但到了2021年10月突然就冒出来了。

房地产税试点已经是箭在弦上，所以即便今年不推出，对楼市仍然会有影响，它是一个明确的、影响力非常大的悬剑。

所以我的看法是：与其让大家担心，不如尽早公布试点方案。可以少选几个城市，但至少要有5个左右，大中小城市、人口增长快和人口减少的城市都要有，这样的试点才有价值。

宣布一个温和的方案，提供人均免征面积，税率适当可行。这样，大家反而就不担心了。