进入2022年，房地产行业依旧没有走出困局，就像万科董事长说的那样，房地产行业已经进入“黑铁时代”。房地产行业在“黄金时代”房企是躺着挣钱，“白银时代”是能够正常挣钱，而现在“黑铁时代”，房企考虑的已经不再是挣钱的问题，而是怎么活下去的问题。

在过去二十多年，由于房价持续上涨，房子的赚钱效应越来越强，导致社会中的大量资金都流入房地产行业，大量资金的流入，为房价的不断上涨奠定的基础。另外，在过去二十多年，虽然房地产行业发展速度非常快，但是我国城镇化建设的速度也非常快，每年都有近2000万的农村人口进入城市之中。可以看出，房价在资金和人口的支撑下持续上涨就很正常了。但是由于楼市炒作的原因，流入房地产行业的资金过多了，这导致房价越涨越高，影响了人们的正常收入水平。

根据统计数据显示，在2000年我国平均房价在2000元/平方米左右，而现在平均房价已经涨到10139元/平方米。更重要的是，10139元/平方米也仅仅是平均房价而已，目前很多热点城市的房价动辄几万元甚至十几万元一平方米，就算是普通省会城市房价也在1万-3万之间。虽然现在人们的收入水平相比于2000年也增长了很多，但是房价增长的幅度却高于人们的收入水平。目前我国100城的平均房价收入比是9.2，70城的平均房价收入比是13.3。而在国际上，合理的平均房价收入比在3-5之间，这意味着我国的房价已经严重偏高。

房价的上涨虽然能够推动房地产行业的发展，也能让买了房子的人获得大量财富，但是房价涨得太高也有很大影响。首先是高房价影响了人们正常生活，房子是人们生活的必需品，在城市中房子还和人们的爱情、婚姻、孩子教育以及医疗资源等福利待遇挂钩。但是按照目前的房价，很多人都买不起房子，特别是急需用房子结婚的年轻人，他们靠自己的积蓄和收入很难买得起房子的，就算在家庭的帮助下买了房子，最后还会背负上几十年的房贷。所以，面对高房价，现在人们不管是买房子还是不买房子，都会背负着巨大的生活压力。

然后是高房价对经济发展的影响，任何行业的发展都需要资金，但是社会中的资金就那么多，当大部分资金都流入房地产行业时，对其他行业就会造成挤压。就比如很多人买了房子之后，不仅所有积蓄都花光了，同时每个月的收入大部分都用来还房贷了，这种情况，人们根本就没有太多钱去消费，这严重影响了人们的消费能力，对整个实体行业都造成了影响。另外，高房价对企业本身的影响就比较大，不管是企业租房子还是买房子，都需要付出很大一笔资金，这给企业造成很大压力。特别是高新技术产业，可能自己企业的研发资金还没有买房或者租房的资金多。更重要的是，高房价导致很多人才外流，这让企业越来越难留住人才，就比如华为这样的企业，都因为高房价的原因将自己的研发中心从深圳搬到了东莞松山湖。

最后是高房价阻碍了人们奋斗的热情，房价太高，很多年轻人迫切需要解决房子的问题，所以导致很多年轻人大学毕业之后就不再去继续深造了。同时，年轻人在买了房子之后，由于背负着巨额房贷，所以也只想找一个稳定工作，不敢再去创业奋斗。大家可以看看身边，很多人都是因为被房贷束缚住了，只能选择稳定的工作。更重要的是，对于一些刚参加工作的科研人员，由于刚工作工资比较低，导致他们根本没有足够的精力去做科研，不少都选择离职去做一些挣钱比较快的工作。

可以看出，高房价对人们正常生活和经济发展的影响越来越大，这也是为什么国家要针对高房价进行楼市调控的原因。在最近两年，随着楼市调控政策的持续收紧，我国房地产行业的走势发生了变化，房价也出现了下跌的迹象。特别是在2021年下半年，平均房价更是出现了6年多以来的首次下跌，并且越来越多的房企都加入到降价促销的行列之中。可以说，2021年房价的走势，直接导致很多人对房价的看法发生了改变，现如今，已经有越来越多的人开始看跌房价了。

进入2022年，楼市的政策和环境好了很多，仅春节假期之后就已经有超过40个城市出台了楼市利好政策，并且在2021年底央行“放水”，房地产行业资金链紧张的情况也缓和了很多。对此，不少人都预测2022年房价会迎来反弹，甚至一些专家和学者预测2022年楼市将触底反弹。确实，在全球央行大规模推行货币宽松政策时，全球超过89%的国家房价都在2021年出现了很大涨幅。就比如澳大利亚房价涨幅25%，加拿大也涨了41%，瑞典涨幅55%，韩国首尔涨幅20%，美国涨幅10.8%，深圳日本的房价都在2021年出现了久违的上涨。

那么，在2022年我国房价真的会上涨吗？对此，各个房企用行动给出了答案。刚进入2022年，碧桂园、融创、万科和富力等房企就抢先一步推出了降价力度更大的促销活动，比如碧桂园春节之后很多城市全系楼盘降价2000元/平方米左右。很明显，这些中大型房企已经开启了新一轮的降价促销活动，用一位业内人士的话说就是现在房企首要目标就是多卖房子回笼资金。很明显，在目前房企资金链非常紧张并且负债率和库存居高不下的大环境下，2022年房价很难出现上涨的行情。所以，各地最近放松调控政策，购房者也没有必要担心，目前市场环境就这样，各地出台一些救市政策也是为了维护当地楼市的稳定。

其实，并不能拿国际上那些国家的房价走势和我国房价走势对比，因为我国房价已经持续上涨了二十多年，房价严重偏高，并且很多城市的住房资源也已经严重过剩。换句话说我国房地产行业存在泡沫，特别是那些经济不发达、人口持续流失的小城市。

对此，马光远在《马光远：现在是全球股市和房价最脆弱的时候》中明确指出：

 

“在全球经济遭受重创之后，全球的资本市场、大宗商品和房价却再创历史新高。这本身很荒唐。每个人都知道，这种没有任何支撑的市场最终会以崩盘而告终，但大家似乎谁都不愿意接受这种结果。”股市也好，房市也好，其实都是惊弓之鸟。这个世界上所有的事情都早在暗中标好了价格，享受泡沫的盛宴，就必须承担泡沫破灭的痛苦，这是一个不可能拆分的套餐。没有任何支撑的股市和房市，最终一天会以暴跌而告终，谁都知道这个道理，但谁都不愿意去说破。

现在释放出来的天量货币导致的资产价格泡沫，并没有产生什么新的经济理论和货币理论，那只是经济学家自我安慰的方式。这个泡沫最终会以惊人的方式破灭，除此之外，我看不到第二种软着陆的可能。