2022年，楼市或迎“降价潮”？最近一段时间，类似的言论在网络上持续发酵，更有一些房地产研究机构预测，2022年，楼市或将“由涨转跌”，房价下行可能会成为常态，事实真的如此吗？带着疑问，笔者在山东某二线城市进行了实地考察。

这次实地考察，笔者共走访了3家售楼处，其中，有两家售楼处可以称得上是门可罗雀，并且，笔者在这两家售楼处的停留时间都超过了2个，客流量几乎没什么变化，同一时间段内基本维持在2~3组客户，通过和这两家售楼处的销售人员沟通，笔者得知，这样的情况已经维持3个多月了。但笔者走访的第三家售楼处却不一样，笔者去的时候，恰好赶上项目摇号，该楼盘一共推出了182套房子，但是参加摇号的人却高达900多人，现场更是热闹非凡，说实话，这样的景象确实让笔者感到很意外。

通过细细研究，笔者发现，第三家售楼处的项目与前两家相比，确实具有比较明显的优势。一方面，这个楼盘地段比较好，不仅地铁口，而且距离高速路口也比较近，交通有优势；而另一方面，这个楼盘还配置了优质的教育资源，该楼盘配置的小学、初中都是本地知名学校的分校，具有明显的学区优势。凡此种种，也是该楼盘比较抢手的原因所在。

经过这次实地考察，笔者得出的结论是，当下楼市，降温、下行是存在的，但个别楼盘、个别区域还存在一定的热度。事实上，经济学家马光远对此早有预测，马光远曾预测，未来楼市或出现“3个20%”，即：20%的城市、20%的楼盘以及20%的房企。换句话说，在马光远看来，未来楼市，只有20%的城市房产具备投资价值，20%的楼盘值得买，以及20%的房企能够“活下去”。也可以理解为，未来楼市，将会进入“分化”阶段，优质且具有潜力的房子仅存于20%以内。言外之意也很明显，未来楼市，普涨的年代已经一去不复返了，往后买房要格外慎重。

但需要提醒大家的是，不要再误判2022年楼市了！楼市“3大征兆”显现，2类人该重拾信心。

征兆1：新建商品库存规模再创新高。截止到2021年11月份，100个城市的新建商品库存总量已经达到了52110万平方米，创2016年8月份以来的值，创下近5年新高。

征兆2：多地出台“限跌令”。针对2021年下半年各地楼市出现的降价情况，各地“限跌令”应运而生。据不完全统计，截至目前，已经有徐州、安庆、惠州、福州、江阴、鄂州、桂林、张家口、唐山、沈阳、扬州、天津、南通、襄阳、株洲、哈尔滨、岳阳等超过21个城市出台“限跌令”。

征兆3：自2021年12月份以来，楼市的金融政策开始放松了。一方面，2022年，新一轮的LPR报价中，1年期和5年期双双下滑；而另一方面，进入2022年以来，已经有上海、深圳、天津、苏州等十余个城市出现了首套房贷款利率低于5%，不少城市的首套房贷款利率在今年2月份出现了30个基点以上的调降。更值得一提的是，根据中原地产研究院的数据显示，2022年，已经有15个城市发布了不同内容的降低首付比例的相关政策，有的城市是调整了商业贷款的首付比例，有的城市是调整了公积金贷款的首付比例。总之，进入2022年以来，楼市金融政策的放松已经越来越明显了。

以上种种说明了什么？一句话概括：虽然楼市分化难以避免，但楼市稳定同样需要维持。事实上，在2021年，住建部部长王蒙徽在接受《人民日报》专访的时候就曾提到，今后我们要时刻绷紧市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜，多策并举，促进房地产市场的平稳健康发展。

综上所述，2022年楼市，稳定才是驱动力，稳定才是主基调。所以，2类人也该重拾信心了。哪两类人？其一是刚需购房者，其二是改善购房者，别想着房价大跌去抄底，也别担心房价继续上涨会更买不起，要用平常心看待，按需购买，量力而行才是硬道理。对此，你怎么看？