政策面的利好消息尚未完全传导至市场端

买房成本降低、还贷压力减小、银行放贷速度加快……近期，无论是热点城市还是非热点城市，购房者合理的住房需求正迎来更大力度的信贷支持。

22日，财经记者从安徽蚌埠多个售楼处和交通银行、中国建设银行、中国银行等多家商业银行当地支行处了解到，近期部分楼盘首套房首付比可按20%执行。

除蚌埠外，2月以来，已有山东菏泽、江西赣州、广东佛山和重庆等多个省市的非限购区域传出“限贷”政策放宽的信号。相较于楼市相对“冷清”的地区，热点一二线城市商业银行贷款政策并未松绑，但在北京、广州等地，陆续出现了房贷下调个例。

下调房贷利率、降低首付比是提振楼市信心、激活合理住房需求和提高市场成交量的重要手段。多位分析人士告诉财经，由于各地稳楼市和保增长的诉求越来越强，接下来不排除有更多城市“因城施策”进行需求端的楼市纾困，但三四线城市房价跌势仍难改变，楼市整体复苏仍待进一步政策传导和更大力度的信贷支持。

三四线城市积极纾困楼市

“房贷的变动是近期发生的，但‘首套房首付比降至2成’仅针对于部分楼盘中如公务员、企事业单位等收入稳定和个人征信情况良好的客户。”中国建设银行蚌埠某支行的一名业务经理对财经表示。

蚌埠首套房首付比下调是近期三四线城市从需求侧纾困楼市的一个缩影。

根据国家统计局发布的数据，1月份，一二线城市新房销售价格均出现环比上涨，但三线城市新房销售价格仍呈跌势。

为提振当地楼市，激活合理购房需求，虎年春节之后，在菏泽、蚌埠等非限购城市和赣州、佛山和重庆等省市的非限购区域，当地部分商业银行纷纷将首套房首付比例由30%下调至20%。

“目前，这些地区限贷政策的调整，是基于银行贷款额度充足、按揭需求下降所做出的，范围依旧在央行制定的差别化住房信贷政策的比例之内。作为一项‘因城施策’‘一城一策’背景下的地方性举措，后续或会有其他非限购区域跟进。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

根据中国人民银行、银监会2015年发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银监发〔2015〕98号），在城市无限购政策，首次购房者个人商业住房贷款首付比例原则上为25%，可下调5个百分点，拥有一套房产且有相应贷款余额的家庭为改善居住条件，再次申请商业性个人住房贷款时，首付比例调整为不低于30%。

不过，多名分析人士对财经表示，这看似力度大的政策调整，实则受益人群有限。

一方面，在调整地区，“首付比降至20%”大都限于 “无房无贷”购房群体。比如菏泽方面明确，除“无房无贷”购房群体外，根据名下有无住房、有无住房贷款记录以及贷款是否结清，首付比例分别定为25%、30%、40%。

蚌埠多家商业银行房贷业务负责人对财经表示，能否获得20%的首付，还取决于商业银行对贷款人的征信记录、收入情况等方面的实时要求，且限制于部分楼盘。

与此同时，首付比的降低会激活部分潜在购房者的需求释放，但在一些楼市萧条的三四线城市，受制于当地居民收入水平不高、人口外流、房价水平较低、城市本身无限购政策等因素，实际购房需求增量有限。

以菏泽为例，克而瑞地产数据显示，伴随棚改退潮，2018年以来，菏泽楼市便步入下行周期，不少项目进入现房销售阶段，房地产去库存压力不断加剧。当前，受供需严重错配，土地供应显著过量，市场需求明显饱和等因素影响，本地居民家庭户均2~3套房，再购房的需求疲弱。

从受益群体来看，人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大对财经称，该项调整主要有利于增加中低收入者和投机者的需求。

“降低商业贷款的首付比会提高楼市需求，但也会增加债务偿还难度，对于当地楼市的提振程度仍取决于首付下降幅度和投机性需求占比。”况伟大称。

在非限购的蚌埠和菏泽，财经根据中国房地产行情网站上两地1月份新房均价（分别为7283元/平方米和5725元/平方米），按照房屋面积120平米计算，即房屋总价分别约为87万元和69万元。这意味着首付比例下调10%之后，“无房无贷”购房者的首付仅分别下降8.7万元和6.9万元。

信贷政策利好刚需族、改善族

中原地产统计显示，今年以来，已有超过45城释放了稳楼市政策。其中，信贷方面的纾困政策成为多地调整的重头戏。

除了多个非限购城市商业银行的首套房首付比出现下调外，公积金贷款政策的调整来得更早，影响面也更广。

据财经不完全统计，1月份以来，马鞍山、青岛、北海、自贡、南宁等城市和浙江省等纷纷出台了相关楼市新政，内容包括提高首套房公积金贷款额度、降低二套房公积金贷款首付比等。

易居研究院智库中心总监严跃进称，从当前公积金贷款政策调整的方向来看，二套房首付比例的调低成为多地发力的重点，此类政策对于改善性购房需求的影响更大，尤其是在存量房源主导的城市，这类政策将对市场成交量带来实质性改善。

除此之外，多个城市的房贷利率也出现下调。

贝壳研究院发布的103个重点城市主流房贷利率数据显示，2月份，重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点；当月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。其中，房贷降息的城市较上月增加28个，无利率提高的城市。

由于信贷政策调整较早、需求支撑强，一线城市楼市已出现回暖迹象。国家统计局发布的房价数据显示，自去年12月以来，北上广深房价率先企稳。1月份，一线城市新房价格止跌转涨，涨幅达到近7个月以来的水平，二手房价格连续两个月保持环比微涨。

但由于购房者信心滑坡，政策面的利好消息尚未完全传导至市场端，楼市成交量仍维持低位。中指研究院数据显示，2022年1月，其监测的50城商品住宅成交面积在2195万平方米左右，同比下降40.5%，环比下降29.6%，市场情绪整体偏低。

况大伟认为，以“稳楼市”“保增长”为导向的楼市政策调控的边界为防止房价大起大落。在疫情有效控制下，随着国内经济保持稳定增长，楼市调控政策会更加趋稳。