7年未用的“大尺度”支持政策出台。楼市“解绑”的速度正在加快！

1 2成首付“重出江湖”

据报道，近日山东菏泽多家大行已下调首套房按揭贷款首付比例，消息得到当地证实。具体来看，名下无住房且无贷款记录的，首付比例为20％；对名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25％；对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30％。

就在今天，据新华财经消息，菏泽市这次首付比例调整是个别银行根据自身资金情况和房贷需求情况，结合借款人信用状况、还款能力等做出的经营性差别化调整，属于银行的自主经营性行为。菏泽市没有对首付比例进行统一调整。不过，即使是银行自主行为，也是下调了。

与此同时，今天还传出重庆、赣州也有部分银行默默调低首套首付比例至20％。

自2021年实施房贷集中度政策以来，各地执行20％首付比例的情况非常少见，因此本次菏泽释放出了明显的房地产宽松信号。

业内人士表示，降低首付就是非常明显地“鼓励买房了”。从目前楼市的整体风向来看，菏泽的政策被叫停的概率不大。相信后期会有越来越多的地方，尤其是三四线城市跟进。因为目前三四线楼市非常疲软，库存压力大，土地出让不理想。对于购房者而言，购房首付降低了，贷款利率降低了，实实在在地有利于刚需“购房”。

深蓝财经翻阅了最近15年历次按揭贷款政策，首付比例下调至20％的只有两次。

次，2008年10月27日，央行宣布首付款比例调整为20％，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

当时的背景是，2008年国际金融危机全面爆发，中国经济增速快速回落，出口出现负增长，经济面临硬着陆的风险。当年，商品房销售额2.41万亿元，同比下降18.6％。

第二次，2014年9月30日，央行宣布，非限购城市执行首套贷款首付比例20％，二套贷款首付比例30％政策，首套利率可打7折。限购城市执行首套贷款比例30％，如果贷款已结清，二套贷款比例也可只付30％。

当时的背景是我国房地产市场步入调整期，量价下行，各地商品住宅库存量高企，经济面临诸多风险。中央多次喊话要“去库存”。当年商品房销售额7.63亿元，同比下滑6.3％。

这两次“降首付”政策，都是由央行宣布的，因为那个时候还没有“因城施策”的楼市调控模式。

这两次调整后，发生了什么？

次，2009年，楼市均价达到4681元一平，同比上涨23.6％。销售总额4.4万亿元，同比上涨82.6％。过热的楼市，引发了2009年底的调控重启。

第二次，2015年至2016年，楼市均价分别上涨7.4％和10.1％。销售总额同比分别上涨14.4％和34.7％。过热的楼市，紧接着中央提出“房住不炒”的总定调，并引发了2016年10月开始的长达5年的“史上最严的楼市调控”。

2 楼市重演？

从前述两次调低首付比例，我们可以非常明确地看到，“首付比例降低至20％”是一个非常明确的“支持信号”，不会轻易使用。从前述经验可以看出，一旦调低首付比例，意味着楼市的“至暗时刻”即将结束，楼市的“繁荣周期”即将来临。

在绝大多数时间里，房贷首付比例都是维持在“30％”。

我们再来看一下当前的楼市情况。

本轮调控始于2016年10月。各地出台了史上最严厉的房地产调控政策。核心城市通通限购，限贷，至今已经5年多，成果非常明显。楼市急速降温，一二线楼市也黯然失色。头部房企接二连三出现偿付危机，楼市跌入冰点。万科高呼楼市“黑铁时代”到来。

来看过去1年的楼市数据。数据显示，2021年商品房销售面积、销售额和开发投资的同比增速分别为1.9％、4.8％、4.4％，同比增速全部下降。

其中，2021年全年房地产开发投资增速为4.4％，低于上一年的7.0％，并逐月由热转冷。其中，1-8月份，投资增速为两位数增速；9-11月份，增速介于5％-10％的区间；12月份降至5％以下。

尤其是一月份，楼市更是加速下滑。2022年1月份百强企业实现销售5256亿，同比下滑39.6％。

解绑楼市，刻不容缓。

2021年12月8日至10日，中央经济工作会议指出“着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定”。

2021年12月11日，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆重磅表态，重提“房地产是支柱产业”。

2021年12月25日，央行表态：维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

2022年2月5日，国家发改委发文，要求“促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

2022年2月，央行调低了贷款利率。去年普遍存在的房贷额度紧张、放款慢等问题已经解决。

业内人士透露，目前银行信贷资源非常充足。一些银行已经在“抢按揭客户了”，信贷审核也开始从宽。要知道，仅仅半年前，还有很多银行暂停房贷，信贷额度非常紧张，按揭审核从严，严查首付资金来源，严查收入流水，严审征信记录等。放款周期长达半年甚至一年。

现在只要审核完毕，最快第2天就能放款。

那么，“降首付”这个大招，一二线城市会跟进吗？

业内人士认为，一二线城市会更加慎重。一二线城市人口基数大，住房消费需求旺盛。尤其是人口持续净流入的城市，会更加慎重。如果政策松绑太快，房价可能难以控制，不符合“房住不炒”的总基调。

3 暗流涌动？

一二线城市中，成都的二手房成交量是上涨最快的。

从去年11月开始，成都二手房成交量急剧放大。其中11月成交5659套，1月12240套，2月9728套。已经连续3个月成交量全面超越2021年单月水平。

不过，据贝壳研究院数据显示，2022年1月50城二手房成交量环比下跌约23％。显示楼市仍然处于冰冷状态，尤其是四大一线城市，数据不容乐观。具体而言，

广州1月二手房成交7014套，环比上月微涨0.9％，同比去年1月下跌55％。

北京1月二手房成交11875套，环比上月下跌23.10％，同比去年1月下跌32％。

上海1月二手房成交1.5万套，环比上月下跌16％，同比去年1月下跌66％。

深圳1月二手房仅成交1557套，环比上月下跌25％，同比去年1月大跌77.8％。

中信证券认为，地产政策因城施策，会“循序渐进优化”。目前已放松政策包括，供给端的涉险房企资产处置及预售监管局部优化，金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。但是，尚未放松政策包括，需求端限售、限购、限贷政策。

中信证券认为，当前各地房地产政策工具箱储备仍较丰富，此次菏泽的政策标志着需求端政策优化的开启，后续各地有望依据销售情况而“因城施策”推进。

此前，三大评级机构惠誉、标普、穆迪发布了对2022年国内房地产行业的信用展望，均持悲观态度。穆迪预测2022年合约销售额将下降5％-10％；标普预测2022年商品房销售额将下滑7％左右；惠誉预计2022年合同销售额将较2021年缩减10％-15％。

2022年中国楼市，究竟如何？