买房成本始终是悬在人们心中的一道坎，时不时都会拿出来讨论一番。毕竟是家庭大事，也是动用几辈人积蓄的重大支出，谁都不想花冤枉钱，更不想花不明不白的钱。

回想40年前，农村都住着自建房、瓦房，城里的房子大多是公家分配的，还有握手楼、小产权，几乎家家户户都是挤在十几平的房子里，住的地方大同小异，也没有谁去羡慕谁。随着1998年住房改革，商品化市场推进，如今人均住房面积一举跃升到39.8平的高度，较1978年增长了33.1平米，人们的居住条件得到显著改善。但是房地产发展背后，很多营运模式还不成熟，导致往后几十年一些问题相继出现，甚至很多购房者都被“套路”过。

因为房子，人们过上了更好的生活，但与此同时，买房也成为我们“最吃亏”的地方，面对这样的形势，楼市犹如进入到一个空前困局，背后究竟有多少水分，两个现实问题不容忽视。

一方面，老百姓买房的钱，被房企掏空了

关于期房预售制，买房人都不会陌生，虽然它在住房短缺时代成功调动了开发商的盖房积极性，增加了供应，但也为风险埋下了伏笔，首先预售制被房企当成保护障，为了扩充势力范围，很多企业没有把购房者先交的房款用于楼房建设，而是将这些钱挪用，连同银行贷款和少量资金再次拿地，在市场上升周期，这种高周转、高杠杆的运营模式给企业赚得上亿收入。

可能赚钱多让开发商没有忽略了任何商品也有升降，一旦房地产平稳或下降，就不会再有源源不断的购房款收入袋中，不但借来的钱还不了，而且还会因为资金周转不灵导致在建楼房停工、烂尾。在去年至今多家房企连环爆出资金响雷的背景下，企业的真面目才现出原形，反观购房者也风险徒增，房款大概率已被掏空，根本无法预料接下来收房日子和房屋质量会不会发生变数。

好在高层定音，楼市终于在“购房者利益”和“房企生死”之间找到了平衡点

不可否认，在购房者和房企之间，高层毫不犹豫选择了前者，这也是去年下半年十几个城市接连收紧预售账户资金的大背景，目的就是要把购房者预交的钱留在监管账户，只能用于保交楼或者是发农民工工资。但问题是，房企本身现金流就捉襟见肘，银行借不到钱，前期借的钱也还欠着，预售金再严加监管，只会加速企业们的暴雷速度，购房者的风险再次循环。

所以这个时候，“预售资金”就成了购房者和房企之间破局的钥匙，既不能太松，也不能过于严格：据媒体消息，住建部最近出台了商品房预售资金监督管理办法，并已发往各省住建厅，要求预售资金必须全程全额监管，并由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

前段时间，山东烟台发了一份预售金监管新规，根据开发商信用等级，直接降低预售资金监管比例，接下来也会有更多城市响应。虽然外界解读为预售制放松，但房说君并不完全认同，反而认为这是换了一种方式监管，不能任由开发商挪用，也不能把房企的脖子掐断了，由此，保证工程交款、保证百姓收房，至于企业自身的资金问题，交由时间和其自身定夺。

另一方面，明明是自己花钱买的房，却无端被“偷走”几十平米

毫不夸张地说，过去很多人买房都不是考虑住进去的体验，人们想法就是能赚多少，生怕会错过任何市场大行情，所以在房子的一片热销下，开发商连夜盖房加快销售，盖房资金把控不严，就连基本的市场规则似乎也不重要了。随着市场走平，购房者才恍然踩了大坑。

公摊面积就是人人口口相传的买房“糊涂账”，明明销售顾问告知的是房屋面积是多少平米，但因为这个制度，却被无端被“偷走”几十平米，更气人的是，这几十平米还要与房款一起由购房者自己买单，而且税费、房屋维修资金、物业等费用都囊括了公摊的面积，粗略算下来，购房者要为公摊面积买的单，少则几万多则几十万。

很多人无法理解，公摊面积这样的制度到底对房地产有什么好处？况且房价这么高，老百姓稀里糊涂掏钱的样子，就两个字：憋屈。

湘潭日报12号报道，一套139平单价5500元/平的房子，住户拿到房产证后才发现使用面积只有99平米，分摊整整占去40平；还有此前青岛的一个楼盘，前期宣传时公摊率占31%，但实际公摊率却达到了46%，110平米的房子实际使用面积也就60平。如此夸张的公摊比例，央媒半月谈也专门谈及了公摊面积伤民的案例，并表示如果购房合同上不注明得房率、套内面积等详尽数据，老百姓收到期房后心理落差会很大。

不过说到底，开发商在其中也没有扮演什么好角色，卖房的时候将房子的好处说个遍，又是地段又是保值，却偏偏将购房者掏钱的东西忽略而过，而买房者也没有提前做好功课，有些人即便对公摊抱怨大，也难跟企业对抗，可以说从买房开始购房者就注定当“这条水鱼”，吃闷亏了。

既然“水”这么深，那么2022年公摊面积会取消吗？

既然是一笔买房“糊涂账”，自然是算不清道不明的。“算不清”指的是没有明确的制度设定，所谓公摊面积，其实大部分人都是跟风讲的，具体包含哪些部分，可能真没多少人知道。简单来说就包括电梯间、楼梯口、过道、小区绿地、设备房等，按照不同楼层和梯户比计算公摊比例，就是楼建得越高公摊就越大。

“道不明”即计算不透明、容易暗箱操作。央媒报道里说的清楚：“公摊背后利益空间巨大，容易滋生诸多弊病。当前亟须将取消公摊面积纳入规划中。”前文也讲了目前国家没有相关制度约束公摊比例，所以这一似有而无的制度就成了开发商牟利的工具，试想一下，一套房分出10几平，100套房就是1000平，按1万一平计算，就有千万了，话说收了这么多公摊的钱，你家小区的电梯间、地下室这些地方会建得富丽堂皇，根本没有！

所以，央媒也敦促将取消公摊纳入规划，实际上是给市场一张明牌，但取消公摊面积还需要一个转换的过程，正如央媒提及的“试图一蹴而就取消公摊面积并不现实”，要从源头下功夫，逐步推开住房套内面积销售的模式，并在明确公摊面积范围、标准上下功夫，及时封堵漏洞。按照目前的趋势来看，山东既然要求了购房合同需标明套内和公摊，可以预见未来会有更多城市探索套内面积的交易模式。

反之，若公摊能够得以取消，早买房住户能否得到补偿，只能说理想很丰满了，毕竟公摊已经实施了十几年之久，早买房的人太多了，如果人人都来找赔偿，房企能赔得起吗？如今它们都自身难保了，又怎么拿的出几千万的钱来。

尽管公摊和预售都是困扰购房者的两道坎，如今央媒下场、高层定音，对于房地产未来的制度规范，一张明牌已经应声而出。