前阵子，中指研究院发布了2021年主要城市的房地产数据，根据数据显示，在2021年1-12月份，商品房销售面积累计达到17.9亿平方米，比2020年同期涨幅1.9%，商品房销售额达到18.2万亿元，同比增长4.8%。从总量上而言，销售额和销售面积依然表现出缓慢增长的态势。

虽然总量上依然上行，但是全年楼市表现不如意，尤其是个别月份单价同比下滑。

例如在二季度至四季度的时候，单月商品房销售面积只有13013万-15000万平方米，无论是环比还是同比，都呈现出下行状态。

有房地产机构研究指出，2021年上半年的房地产之所以涨幅那么快，关键的原因是2020年受突然性事件被抑制的购房需求的快速释放，有一则买房调查显示，超过60%的人表示将延期买房计划，还有10%的人直接取消了买房打算。受到售楼部关闭、城市封J的影响，很多购房者即便想买房，也没有地方可以买。

随着情况好转，下半年市场全面放开，春节之后，购房需求得到了快速释放，所以造成了深圳、合肥、南京、成都等部分城市房产热的情况。从二季度开始，调控再度加码，楼市热度瞬间转凉，这也就是为啥三至四季度以来房产销售不理想，量价齐降的根本原因。

在楼市收缩、住房需求隐遁的情况下，2022年开年之后，乃至2023年的住房市场，会呈现出一副什么样的局面呢？指闻君认为，春节后，楼市或迎“贬值潮”？3大因素出现，准备买房的人提前关注看看。

、调控已经不再允许继续提高。2021年底，社科院发布《中国住房报告2022》，指出今年的房地产市场整体表现会以平稳为主，房市虽然有所上涨，但是涨幅属于近些年来的新低水平，全年平均涨幅只有-3.0%至3.0%。除此之外，社科院认为房地产或呈现出两极分化的发展趋势，一线城市、中心城市、核心区域的房地产依然有较大的推动潜力，增幅或超过正常预期水平；然而三四线城市、偏远城市、收缩型城市的房地产或进一步进入衰退区间，特别是在棚改这项对三四线城市的房市起到强力支撑作用的政策消失之后，没有兜底的情况下，偏远城市房地产或进一步萎缩。

社科院已经给出了定调，认为“楼市平稳，涨幅收窄”。住建部同样给出了类似的定调，住建部长王蒙徽在接受人民日报专访过程中说到，2021-2022年将要建立房价预警机制，针对楼市过热、上涨过快的城市要针对性调控，进而确保房地产市场的平稳健康发展。在这个基调下，楼市调控不但没有减少，反而呈现出增加的态势，21年全年，各大城市住房调控累计达到600次，平均每个月调控50多次。

围绕房地产开发、房地产交易、房地产中介、物业服务等一系列问题，住建部联合8部委发布了为期3年的专项整治计划。也正是在调控的步步紧逼之下，住房市场发展平淡如水。

第二、解决生育问题才是关键，降低住房成本首当其冲。

人口与房子的关系日益突出，这是2021-2022年出现的新情况，根据第七次人口普查数据显示，我国总人口为14亿人，总数量依然很庞大，但是年龄结构开始呈现出失衡状态。60岁以上的老年人增加至2.6亿人，占比18%。与此同时新生儿数量逐年减少，2021年新生儿只有1062万人，比起2020年的1200万新生人口减少。机构研究认为，如果继续按照这个路径发展下去，那么在2025年新生儿或降低至1000万人的关口。作为14亿总人口的大国家，年出生才一千万人，这个问题其实很不理想了。有专家也给出预测，如果继续这样下去，那么在5-10年之后，总人口或出现负增长情况，人口负增长的情况下，青壮年人口会减少，届时老年人口数会显著增多，老龄化开始凸显出来。

是什么导致年轻人不愿意生孩子？人口学家梁建章认为有2大拦路虎：房子和养育成本。1998年房改之初，楼市平均2000元/平米，到了2020年达到了9980元/平米涨幅达到400%，在房价高歌猛进的年代里，人们一旦有了钱，首先便是投入到住房事业当中去，根本没有多余的心思和精力去生娃养娃。所以调控住房成本，让住房开支减少，进而增加生育率，成为了2022年之后的新信号，住建部、央行等8部委联合行动，将开展为期3年的房地产整治计划，稳房产排位。

第三、楼市的资金源受控，现金流举步维艰。这也是2021年-2022年的新状态，多年以来，房地产被称为“空手套白狼”的行业，房地产开发商甚至被冠上“一本万利”的经营企业，房地产究竟有多赚钱？咱们可以从任正非曾经的一句话看出来，任正非说，搞通讯行业又累又不赚钱，如果我（任正非）当初想要赚钱的话，就应该搞房地产。从任正非的这几句话可以看出，在任正非的眼中，房地产才是比通讯行业更赚钱的行业。事实上也确实如此，我国现阶段房地产企业有10万家，但是超过80%以上的房企“发家主业”并非房地产开发，而是其他行业，这些企业看到了房地产的巨大利润，于是才转身投向了房地产开发。

高利润必然来自于高资金周转，房地产市场的钱基本上都来自于“金融机构”贷款，一方面才住房开发的时候，开发商会用地皮为抵押向银行斥巨资进行房地产开发活动；另一方面买房人会采用按揭贷款的方式向银行申请购房贷款。可见不管是在房地产活动的任何环节，基本上都是银行在花钱买单。一旦这些资金被抽走，楼市发展自然会受限。

2021年至2022年成真了，“三红线”要求房企们降低负债等指标，限期未完成的今后融资增幅受限；“双限令”直接限制了金融机构向房企和个体购房者贷款的比例，二手房停贷逐渐兴起。房地产缺钱的情况下，高房产价格如何维持？

未来房市如何？央媒发声了，提前看看。

经济日报在《别让高F价吓跑了这些年轻人》一文中，就直截了当地对过高的价格提出了批评，央媒认为城市的发展依靠的是创新能力，年轻人才是城市创新的动力，但是现阶段很多城市的房子显然偏高了，以至于年轻人根本买不起房子，最后只能选择离开，年轻人都走了，谁来创新呢？所以央媒这样说的：房价已经偏高，亟待调整和解决。

从央媒的这一番话，可以看出，是支持“降低房子价格水平”的，特别是针对那些明显偏高，年轻人根本买不起房子的大城市，确实需要摁压一下。房子的根本属性是居住，如果在高住房成本的情况下，房子没人买得起、没人住得起，那么建房子又有何意义呢？