2021年的楼市，房价波动剧烈，市场情绪大转换，让一个个传统销售旺季彻底凉凉。如果房地产继续按照这种状态发展下去，那市场趋势基本没什么悬念了，然而进入年末，房市却迎来“翘尾”行情。

房贷方面：中新社12月8日报道，银行对房贷放款速度加快，以新房为例，北京按揭放款缩短到一个月内，青岛甚至不到一周。利率也有所下调，贝壳研究院统计，11月100城中有约30%的城市下调利率水平，包括湖州、惠州、东莞等，其中深圳包括广发、平安在内的个别中小银行下调利率，首套可至4.95%，二套可至5.25%。

成交方面：诸葛找房数据，第48周10个重点城市二手房成交11399套，环比上涨25.39%，包括沪深、武汉南京等城市，深圳新二手房都回升，11月新房成交套数环比上升19.8%，二手房更是结束了“连续下跌”势头。

官方层面也释放了不一样的消息：“维护住房消费者权益”，“各地要根据情况，重点满足首套房、改善型住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。”还有央行宣布12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿。

基于以上种种，不免让人浮想联翩，不少中介、置业顾问、投机客开始摇旗呐喊：房地产要逆势回升，行情即将反弹的话语。还有一些专家将此解读成“明年房价要重新上涨”。

风向有变，楼市“降价潮”难道要失约了？

很可惜，以此来断定整个市场的风向转变，明年房价重启上涨，不过是小部分人的一厢情愿罢了，这样的结论根本不成立。

1、放款加快，利率下调，这是意料之中，没必要以此做文章。在“维护住房消费者权益、在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者”的基础上，银行的行动，是为了保交楼、保首套房。而且现在市场上9成以上贷款都是首套房者，保障这部分人群基本的消费权益，是银行的重点。而且房贷集中管理下，利率下调的比例不可能大幅度，不要幻想大放水、强刺激了。

2、在岁末年初，本是一些房企冲业绩的时候，刚需出手，重点城市成交回升是情理之中；何况重点城市受调控影响最深，此前的价格已经跌了不少，如今成交套数回升则是典型以价换量的结果。

3、按理说，今年楼市有金融层面的管控，降准释放的流动性资金，不会跟楼市有关系，但结合连续的表态，至少对楼市而言不会是坏消息，但需要注意的是，经历了下半年的大幅度降温后，国家重点提及普通消费者的权益保障，归根结底是要楼市回归“稳定健康”，所以水确实来了，但调控不会取消，仍然起不到“滴灌楼市”的效果。

所以，认为历史会重演，房价会重涨的人，不妨扪心自问：三道红线会取消吗？限贷两条红线会取消吗？二手房参考价会取消吗？非但不会，而且这些限制措施仍然会保持原状，以往楼市上升出现的降低首付、放松限购限贷等情况，一个也没有出现。在房说君看来，明年的楼市说不上复苏反弹，顶多算是促进市场回归理性，回归预期，根本不具有大涨的基础。

关键时刻央媒表态，房产走势基本清晰

在经济日报12月8日文章中提到，开发企业应该清醒认识到，行业高杠杆模式已经难以为继，一旦吃紧的资金链获得改善，应该用于提高产品力和维持健康良性运转，并将降杠杆、降负债、避免踩到“红线”作为长期原则，不应再试图盲目扩张。

经过了2021年的持续严厉的整治后，央媒的表态，除了针对开发商之外，释放的信号也很明确，不要再幻想能重来投机买房，换言之，距离市场回归到正常环境越来越近了，房产走势基本清晰了。

同时在专家看来，明年的“降价潮”或不会失约：在光明网《房价全线下跌！明年可能会更冷？》报道中，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在需求端不会放松限售限贷的情况下，未来需求复苏态势不会太乐观，房价仍会惯性下跌。本轮楼市调整持续3个月，未来半年内房价可能会探明跌幅的时点。

综上，这段时间的“暖风”，并不影响明年的市场走势，风向也未转换。在整体市场保持下降趋势的情况下，那些性价比不高、远离市中心的楼盘，人口资源欠缺的城市，降价趋势会如约而至。

需要注意的是，楼市成交下跌，房价随之下降，越来越多城市约束降价，如此不景气的市场，让房企的日子更加艰难，今年不少企业都陷入了债务危机。公开数据显示，截至11月26日，已有380家开发商关门倒下，就连百强企业都罕见出现债务未能及时偿还等情况。

但这仅仅是开始。要知道，这一轮金融调控潮，针对房企杠杆和信贷供给，设置了强而有力的“3+2条红线”予以限制。虽然官方层面给予了房企缓冲期，但按照时间安排，2022年将是关系开发商降负债目标是否达成的关键一年，在此过程中，不良房企可能会加速出清。

其次，房市本是强弩之末，中国网财经12月7日报道，百强房企销售额已经连续5个月下滑。由于业绩连续下滑，部分开发商的累计销售额已经负增长。另外，中指院监测的50城住宅成交情况中，11月成交套数96393套，同环比均下降超50%。房企销售难，业绩不景气，直接影响着债务偿还速度和企业运营。

最后，更大的“难关”还在路上。机构统计，2022年是开发商海外债到期的主要年份，总规模3560.2亿元，上半年将是压力最重的几个月，如今措施红线摆在那里、销售也不如意，高负债房企的生存之路将更加艰难。

降价周期一旦启动，未来的12月以内房价可能再一次下探，如此一来，购房信心会不够乐观，销售回款更是一道挑战，对于山穷水尽的房企来说，最终或引发更大范围的“关门”。但平心而论，近10万家房地产开发企业，本身规模已经过于庞大，如果能通过调控以及行业洗牌将一些“门外汉”请出门，自然再好不过。毕竟诸如一些质量、配套问题，大多都是发生在这些没有实力的中小开发企业之中。对买房的老百姓也是好事。

但问题是，一些大型房企似乎也“难过此关”。就拿华夏幸福、泰禾、某大来说，这些企业被大众所熟知，如今却债务累累、资金链断裂，甚至为了偿债，开始以较低价格出售房地产等，不管怎么说，如今的房地产发展已经大不如前。

又一大佬倒下？1386亿债务压身，“退房”心切半价剥离地产业务

日前，中天金融发布公告称，拟作价89亿元将旗下从事房地产业务的子公司中天城投100%股权转让给佳源创盛和上海杰忠。早在8月底公布的数据中，转让初价高达180亿元，如今隔了几个月就下降近半价格，可以看出其退房心切，更侧面反映出市场的艰难。

作为贵州当地的老牌企业，创始人罗玉平有着“罗半城”的称号，靠着开发企业的身份，开发了中天广场、中天花园等项目被人们熟知，并一举跃升为贵州首富，不仅如此，2008-2016年期间，企业顺势而为，地产营业额从8.8亿一举跃升到187亿左右。

NP">不过，随着行业调整，虽然中天很早就开始布局保险、银行、证券等其他领域，但经营并不顺利，反而耗费了大量的现金流，特别在房市发展渐缓的情况下，截至今年9月末，中天金融负债总额1386.02亿元，负债率高达86.62%。为了偿还债务，“退房”心切的中天金融不惜半价剥离地产业务。

房说君有话说，不管是降价潮如约而至，还是贵州房企半价甩卖地产业务，都可以看出如今的房市正处于稳楼市的调整期，更是体现出市场正远离暴利，走向理性。对于购房者来说，从一个又一个房企大佬倒下，说明炒房不再合适，做好合理规划和购置很重要。