什么才是楼市的正常状态？专家可不要误导市场

国家统计局日前公布数据显示，2021年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续去年四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。同时，当月新房和二手房销售价格环比上涨的城市数量均有所回升。

对此，相关专家表示，2021年12月份随着部分调控政策优化调整，特别是房企融资状况改善，房地产市场逐渐出现底部企稳特征。楼市有望在2022年上半年逐渐回归正常状态。

实在无法想象，相关专家眼中的“正常状态”到底是一种怎样的状态，现在的状态不正常吗？难道不是正在向“正常状态”过渡的状态吗？难道只有房价继续上涨、楼市继续火爆、购房者继续抢购、广大居民继续当“房奴”的状态，才是正常状态吗？难道就因为房价涨幅放缓了，有的城市出现下跌了，开发商资金链断裂了，就认为是不正常状态，就要通过政策调整，让楼市回到房价上涨的轨道，从而进入到开发商喜欢的节奏，将市场的话语权再次全部交回到开发商手中，而不是广大居民和开发商共同拥有话语权吗？

真的如此，市场就算是正常吗？这样的格局，房地产市场的风险能够化解吗？开发商还会去通过积极销售房产、变卖资产等化解债务风险、降低资产负债率、缩小债务规模吗？显然，相关专家眼中的“正常状态”，还是站在开发商利益角度考虑问题的，是帮开发商说话，是想让市场重新回到开发商能够随意支配、随意控制房价、随意调整企业销售策略、随意调戏购房者的状态。如此，楼市调控也就成为一句空话。

要知道，按照中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，楼市的话语权，更多的应当掌握在购房者手中，由购买力来决定市场需求并决定房价的变动，由购房者来左右开发商的开发强度和开发行为，由广大居民来影响地方政府在地价问题上的态度。如果继续让开发商占有的话语权，那房地产市场就不可能真正进入健康状态，“房住不炒”定位就难以落实。

也正因为如此，眼下的房地产市场，并非如相关专家所言，是非正常状态，而是向更正常状态的过渡阶段。而我们所说的更正常状态，应当是开发商降价售房，并通过降价售房来回笼资金，确保资金链不断裂。在此基础上，变现一些非主业资产，降低负债率。而不是相关专家的房价继续回到上涨格局，如果那样，“房住不炒”定位如何落实，房价过高问题如何解决。更重要的是，一旦房价重回上涨通道，开发商也会继续捂房扛价，负债规模也会进一步扩大。到时候，会有更多的恒大出现，会出现更多像恒大这样资金链断裂的企业。到时候，难道继续放宽信贷政策，让开发商继续扩大负债规模吗？

必须正视的一个问题是，面对恒大出现的风险，管理层适当放宽信贷政策，并不是想放松楼市调控，而只是想帮助开发商渡过难关。可是，从开发商的行为以及行动来看，似乎并没有充分认识到管理层的善意，有的开发商还在用负债规模扩大进行赌博，赌政策会进一步放宽。在这样的情况下，管理层在楼市调控政策方面，就一定要更加慎重，切不可给开发商太多想象的空间，而要让他们打消赌政策的念头，把重心放到售房回笼资金、变现非主业资产等方面，制定债务规模缩小计划，明确资产负债率降低目标。没有制定目标和计划的，或达不到目标和计划要求的，金融机构必须坚决切断其资金供应渠道，倒逼其必须做出改变。

近日，融创通过让利配股的方式筹集资金，被市场用脚投票，股价出现从未有过的暴跌，说明投资者对房企的信心已经非常非常低，房企的任何一个举动，都有可能对市场产生很大影响。

在这样的情况下，如果政策的把控更合理一些，就一定能够倒逼开发商做出积极改变，而不是依靠政策松绑给开发商新的想象空间。对开发商来说，只能继续敲打，而不能安抚。安抚开发商，就是鞭打购房者，这是不公平的，也是完全不应当的。

今天的楼市，只有继续通过政策倒逼开发商降价售房，并禁止地方政府为开发商死扛房价撑腰，甚至不允许开发商降价售房，是十分错误的。只有降价售房，才能让楼市进入真正的正常状态，也才能重新激活广大居民的购房意愿。否则，楼市真的相当危险。