判断2022年楼市走向何方。

有3个至关重要的判别因素。

是人口，这是长期影响因子，人口数量的增减、城市常住人口的多少，将直接决定着城市房地产需求的基数。

第二是土地，土地的价格是房产销售价格的定价依据，土地成本上浮则房产零售价上浮，反之亦然。

第三是金融，任何行业的发展，都需要资金的支持，钱就如同流淌的血液，没有钱的输入，一切发展都将是空谈，房地产同样如此。

在上述的3个影响因子中，人口被看做是影响房产价格的长期因素，影响周期在10-50年；土地价格被视为中期因素，影响周期在5-10年；金融松紧被认为是短期因素，影响周期为2年以内。

所以，要看2022年房市如何，关键还在于“金融”方面。

央行发话“不能再拖”，资金开始“开闸”，2022年楼市或“回暖”？

开年以来，关于“金融宽松化”的信号就接连不断。

1月18日，央行副行长刘国强说了一段话，引起了业内人士的一片反响。刘国强在年金融统计数据发布会上表示，今后将把货币政策的工具箱开得更大一些，要保持总量平稳，避免信贷塌方（这只是部分话语）。

总结起来，刘国强的话可以概括为3个方面：充分发力、精准发力、靠前发力。

用非常直白的话说就是，央行今后要把释放资金的口子开得更加大一些，现在的资金对市场的支持力度尚且不够，要避免信贷塌方（顾名思义，就是要避免过度收紧信贷，导致货币供给不足）。

这被看做是“罕见的表态”，至于什么时候开始执行呢？刘国强表示，一年的时间很短，一年之计在于春，这也就意味着在紧接着未来一段时间，就会有相应的“宽松化”举措出台了，改变信贷关系已经“不能再拖”。

其实，从2021年12月开始，积极的货币信号就不断浮现出来。12月15日，央行开始全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，一共向市场释放出高达1.2万亿元的资金流动性。

在央行降准之后，大走向已经非常明确了，地产股表现的异常兴奋，纷纷呈现出走红的态势。2022年新年伊始，高层多次提示要增加信贷量。与贷款利率有关的LPR也开始蠢蠢欲动，年尾的20日LPR报价中，1年期的下滑5个基点，5年期的保持不变。

而前不久的一个信息，再次释放了明显信号，LPR或将再低调低。1月17日，MLF和逆回购的中标利率，分别都下调了10个基点。

而我们知道，MLF利率是LPR的锚，也可以说MLF利率的变化是LPR利率变化的前奏，二者呈现出正向关系，MLF利率下滑则LPR利率下滑，MLF利率提高则LPR利率走高。随着MLF利率调低10个基点，这意味着新一轮的LPR也将迎来下滑。

进入2022年，为什么央行这么着急地开始“放水”呢？

有几个信息格外引人瞩目：

1、首先是实体经济的走向。

从近期的固定资产投资、消费能力、发电量、房地产现象和就业指数就能略知一二。在21年的12月份，社会零售额的单月增长只有1.7个百分点，这是2021年全年的新低水平，比上个月则直接负增长了。

与此同时，发电量和用电量也是年内的负增长，而我们知道，发电和用电直接表达着工业开工状态，工业用电比民用电量更大，在一定时期内，民用电的消耗是相对稳定的，影响大的就是工业用电和商业用电，单月用电量减少，说明商业工业开工的下滑。

固定资产投资呢？年内增长速度降低至5%以内，房地产的开发和投资更加不如人意，当月同比-13.9%。

就业情况是单月城市新增62万，同比-28.7%。

根据国君宏观数据显示，在第四季度，经济增速达到4%，略高于市场的整体预期水平。然而这个效果似乎依然不如意。

所以，当此之时，各方面的信心需要予以提振，而提升信心指数的有效手段便是“银行放钱”。

2、房地产这个“巨无霸”，不能冷下去。

2016年房住不炒被首次提出，从当年开始，各大城市的住房调控手段纷至沓来，也彻底结束了过去10多年房产野蛮生长和价格高升的状态，正式拉开了房地产调控平稳新周期。2017年至2021年，房产调控的次数亦步亦趋，逐年呈现出递增的情况，2021年全年房产调控超过600次，再创新高的同时，地产遇冷也成为了新情况。

深圳、武汉、合肥、成都、北京、上海等一二线城市，也是5年前房地产热的领头羊。2021年开始，这些地方的房市无不表现出“疲软”的状态。

根据《澎湃》的报道，在深圳这个曾经的炒房热城市，下半年开始，楼市缓慢下滑，福田区一套原本市值2500万元的，折价至1980万元出手，最后竟无人购买。

除了深圳之外，郑州的房产中介表示，郑州的房市“促销”呈现出漫山遍野的状态，10-12月份，超过30家楼盘在“打折”，有的下调5000元/平米，而有的下调2000元/平米，可以说郑州的房产情况也不佳。

武汉的一位李女士称，受到房市“下行”的影响，自己在3个月前购买的一套房子已经缩水了近40万元，李女士说，武汉的房子沉浮不定，有的楼盘今天销售1.4万元/平米，几十天后就可能下调至1万元/平米。

新房是房产市场的风向标，一旦新房出现销售不佳的情况，二手房自然受到拖累，几个月以来，多城的二手挂牌量也再创新高，例如合肥、成都、南京、湖南等二手房挂牌量超过10万套，直接重回5年前的高位。

楼市真的能冷吗？学者马光远直言不讳，房住不炒的本质是不热不冷，过冷过热都不利于稳健发展，而前段时间的住房市场显然过度收缩了，所以是时候需要予以“救助”，在哈尔滨救市开启之后，超过15个城市先后发布了购房补贴政策，无疑给了楼市“一颗糖”。

高层新定调下，2022年楼市“回暖潮”会出现吗？指闻君认为，应该分情况看待：

首先，在利好加持的背景下，未来几个月内，房市的信心会有一定提升，开发投资和销售会出现抬头情况，至少比2021年下半年应该要略有好转。

其次，调控的定位还没有彻底改变，在房市回暖过程中，如果出现过热的城市和地区，住房调控或许会再次袭来。