房地产的发展中，调控如影随形，不管是过冷或者过热，现阶段各大城市都能见到调控政策。让很多人感到疑惑不解的是，房住不炒的本质是实现房子的居住属性、保障人们的住房需求，那么房地产调控了这么久了，为什么房子价格依然居高不下、很多人依然买不起房子呢？是调控不够？

其实，这种说法片面地曲解了“住不炒”的内涵，“住不炒”本意是“房子是用来住的不是用来炒的”，要多措并举保障有住房需求的人住有所居，让房子回归居住属性不假。但是，让人们能住得上房子并不等于价格下滑。在“住不炒”指导下的调控举措有很多，例如保障刚需购房、租购同权、多渠道供应土地等，让能买房的人买房子、让买不起房子的人租房子，最终多渠道保障居住。

“住不炒”不仅是保障居住属性实现，也要保障房地产行业的健康发展，楼市过快上涨、过快下滑都不利于这一目的实现，所以平稳健康是基本尺度。由此我们见到了2021-2022年房地产发展目标：稳地价、稳F价、稳预期。

回顾2021年房产，一个现象比较反常：超过21个城市约束“降价”，比如岳阳、沈阳等多城市住建局或者房地产协会向当地的房地产企业发出形式各样的“文件”，指出不能过度降房产价格。内容有这样的描述，个别楼盘采取了较大幅度的折价促销措施，影响到了价格平稳。例如楼盘开盘时价格低于备案价的800元-1200元/平米（或者低于备案价85%）、尾盘房4000元-4500元/平米出售等，这些情形需要加以规范和约束。要求房企们不能过度促销，以防影响房市稳健前进。

房产学者们表示，房地产协会和地方城市的这些“约束打折”，其实是对房地产内部的自律性价格规范，主要是用于提醒房地产开发企业要遵守规范，在确保房地产市场平稳发展的情况下进行价格活动，突然把价调得太低或者突然把价调得太高，都不利于行业稳健发展。约束“降价”之后，房子“不能跌”吗？央媒24字表态楼市。

在不断“约束”调价之后，央媒新华社曾发表了一篇文章，名为《央行：维护房地产市场的健康稳定发展》。这篇文章，可以说是近期对楼市前进思路的基本阐释和表达，用24个字表达出了对楼市的关切：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

虽然只有短短的24个字，但是给市场上的购房者和没有买房的人透露的信息却不言而喻。指闻君的朋友圈、同事中，无不传达着“高层放开楼市”的意思。大家异口同声地认为，从4月份至2021年12月底，房市已经被紧紧绑在柱子上多月，就连曾经的“宇宙房企”也跟着债务触雷，足可见此次房市变化给房企们带来的影响有多大。房产中介们说到：“住房消费者权益”这几个字的提出，言外之意是合理的购房需求应该支持，明眼人一看就知道什么意思。

再次回到文首的话题，一方面央爸接连向市场释放货币，通过SLF和逆回购两种操作方式累积向市场释放出了超过5700亿元资金流动性（扩展知识：12月再次全面降准，释放1.2万亿资金）。另一方面“住房消费权益”首次提出，再加上越来越多的城市“约束过度打折”，为啥人们都感觉房产依然犹抱琵琶半遮面、难以实现“跨越式下滑”呢？2022年楼市，买房人不妨提前看3点。

、城市化仍然在持续进行中，总体在发展，人口在聚集，住房需求依然很大。

从经济学角度而言，价值决定价格、需求影响价格，在建房成本相对稳定的情况下。房产价格的变动很大程度上与需求有着密切的关系，举个例子，如果一座城市住房需求非常旺盛，而住房供应不足，那么楼市上涨是必然的的现象，就算有房地产调控的存在，也难以挡住长期的需求侧价格上浮。相反地，一座城市如果住房需求不足，就算有再多的房子也只是一堆堆钢筋水泥，没有人居住的房子毫无意义，人数多寡影响着房市涨落，这个毋庸置疑。

什么影响住房需求呢，根本上在于城市的发展进程，城市化的过程本质上是人口身份的转变过程，一批接着一批的农村人转换为城市人，这就实现了城市化水平提高，根据国家统计局发布的数据，2020年底我国城市化率达到63%，正在快速前进中。目前我国的城市化水平距离发达国家（美国、日本、德国、英国等）的平均城市化水平仍然具有较大差距。所以城市化推进，住房需求增多，住房消费可能水涨船高。

二、短期内，房地产的“重要地位”依然不减。

北师大董教授一直以来说辞颇有为炒房者站台的意思，例如董藩说买房就是为发展作贡献，北京、上海的房子会涨到80万/平米等。但是不可否认的是，在以前房地产确实是我国的支柱性产业，过去20年起到了很大的促进作用，但是负面效应也相当明显。在今后要更加注重各行各业的平衡发展，特别是注重实体经济的发展，最近几年央爸各项“放水”政策都直指中小实体企业，就是的证明。

当下，由于房地产的体量较大，其作用依然不可忽视。我们不得不承认房地产对国家的拉动作用，但是需要对“支柱性”产业做出重新的定位。房产学者黄小虎说到，建筑行业可以拉动上下游50多个产业的发展，但并不是房地产行业，这是两个概念性错误，建筑业比房地产范围更广，学者黄小虎认为“建筑业才应该是支柱产业”。由于过多地强调和误解了房地产的支柱性，所以才过度市场化，从而发展过猛。在今后的短期内，这种重要作用和地位不会轻易改变。

三、住房市场不少人不期望房产下滑，例如开发商和已经买房者。

市场上买房的人和没有买房的人比例是多少呢？根据2015年一个金融机构公布的《中国居民金融能力报告》数据来看，在接受调查的家庭当中，有超过83.43%拥有房产，在这个比例中，有超过40%的家庭拥有二套房，其中房产占到家庭总财产60%以上份额的家庭主要分布在北上广等城市，有31%的人把买房当作理财手段。

可以看出，已经买房和未买房人比例关系在8:2左右，（当然了，这个数据并不权威，不是官方数据，仅仅看看就好。）所以说，希望房产下行的人并不是多数，已经买房人的心态与买房之前的价格心态截然不同，这是事实。

开发商赚了钱，不希望回落，这个可以理解；地方不希望下滑，因为房地产依然占据了财政收入的很大来源；已经买房的人也不希望调低价格，因为谁也不想做亏本的买卖，所以大多数人其实并不反对上涨。