许多人都说，2021年是楼市迎来转向的一年，发生了许多过去从未出现的事情，首先是房价持续下跌，自2021年8月起，新房价格指数迎来了“三连跌”，10月平均房价为9749元/㎡，相较年初的时候下跌了13.11%。其次是调控措施方面，首次迎来了针对房企以及银行的调控，比如“三道红线”、“限贷令”等，收紧了楼市资金的注水口。最后是人们购房意向，出现了自1998年房改以来的首次共识，即未来房地产要走下坡路。

事实上，2021年楼市并不是直线回落，而是呈现“倒V型”的变化，从“普涨”到“普跌”，从“限涨”到“限跌”。根据财经整理数据显示，自2021年8月以来，有至少23个城市通过约谈房企或者新规调控的方式先后发布了房价“限跌令”，值得注意的是，发布“限跌”的城市并非都是四五线小城市，其中也包含了二线城市昆明，新一线城市沈阳，以及国家中心城市天津。

与此同时，业界普遍认为21年楼市升温起源于热点城市的二手房市场，因此针对二手房市场的调控，成为2021年热点城市调控的热点。数据显示全年至少有12个城市建立了二手房指导价机制，一线城市包含深圳、广东，二线城市包含东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥，以及三亚、绍兴、衢州、金华4个三线城市。从结果来看，起到了十分明显的抑制效果，本轮楼市遇冷，同样起源于热点城市的二手房市场遇冷。

第三个亮点在于针对“”的调控。作为房地产市场的“硬通货”，以往许多热点城市的都会被炒到天价，更是有价无市，不仅助涨了楼市泡沫，同时也拉高了房价。因此2021年起，北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州、天津、芜湖、沈阳、西宁共17个城市出手整顿炒作乱象，对于打击非理性板块、加速房价回归居住属性起到了明显作用。

种种迹象表明，随着一系列硬核的调控措施下，楼市的确已经开始走下坡路，未来楼市泡沫会不断消除，住房会逐渐回归居住属性，整体房价也会回落至亲民属性。那么2022年房价走势会如何？答案早已定调，20天内高层3次发声房地产市场。首先是12月11日，中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆指出：“要加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。

其次，12月23日，在“长期主义：应势与图新”为主题的中国房地产行业趋势展望暨CIHAF2021第二十二届中国住交会上，中国城镇化促进会常务副主席、中央政策研究室原副主任郑新立表示：“随着收入水平提高，住房可以不断升级，即使在发达国家，房地产仍是拉动经济增长的支柱产业”。最后是12月29日，央媒经济日报也发文表示：房地产规模大、链条长、牵涉面广，关系到百姓安居、生活幸福，房地产支柱产业没有变。

短短20天内，三次喊话房地产市场，释放什么信号？有人认为，这一系列动向说明未来房地产依旧是核心经济支柱，需要房地产来拉动经济发展，由此可见未来房价还会上涨。显然，这样的观点并不正确，虽然早期房地产市场发展的确给经济上涨做出了不少贡献，但由于其本身不健康、不成熟的发展，如今已经影响了经济正常运行，具体表现为：百姓消费能力下降、实体经济边缘化、过高的房价与居民收入水平不匹配、与城市发展不协调、一些城市过度依赖房地产。

笔者认为，这一系列动向，主要释放了两个信号：其一是稳住百姓已购房者的心态。12月3日，某头部房企在港交所发布公告，明确表示“不确定是否拥有充足资金继续履行财务责任，将制定境外债务重组方案，无法继续履行一笔2.60亿美元担保债务履约责任”，意味着这个负债接近两万亿元的“超级房企”已经明确摊牌表示，自己没有钱来还债了。

与此同时，根据中国房地产报发布的2020年上市房企负债排行数据显示，除了该头部房企以外，还有3家房企负债超过了1万亿，有47家房企负债超过千亿。由此可见，作为资金密集型企业来说，即使是头部房企，一旦出现了自身经营不善、盲目扩张的情况，就有可能导致资金链出现问题，引发一系列金融风险。数据显示截至2021年12月30日，已经有396家房企破产。因此对于许多购房者来说，自然会担忧由于房企破产导致的住房贬值或者期房烂尾的问题。

其二是纠正“房价会大跌”的观念。对于许多无房刚需来说，自然是希望房价下跌得越快越好，这样就能够尽早实现买房的愿望，减少经济压力，出现这种想法可以理解，但实际上却无法实现，原因很简单，根据央行数据显示，当前按揭余额超过38万亿元，并且城镇家庭住房普及率已经高达96%，住房需求与居民支付力严重透支，许多家庭为此背负了巨额的房贷，因此房价一旦采取“一刀切”的方式调控楼市，很有可能引发“断供潮”，加剧金融风险，上世纪90年代的日本以及08年的美国就是很好的先例。

这也就是为何每次高层会议提及房地产市场，都离不开“稳”这个字眼，稳楼市、稳房价、稳预期，同时也说明了为何上述23座城市会通过“限跌令”的方式来调控楼市：房价可以下跌，但是不能“乱跌”。正如央媒经济日报发文强调的那样：一些楼市“黑嘴”臆断房价走势，对楼市调控不利，大家要保持警惕和识别，即便是目前的楼市降温明显。

因此，随着这些信号逐渐出现，未来的房价走势也逐渐明朗：房价大涨的时代已经过去了，在楼市不断的调控以及人口流动的分化下，未来一些城市会出现房价下跌的情况，但是不会出现房价“乱跌”的问题，与此同时对于人口持续流入的城市来说，也不会出现房价大涨的情况，更有可能是“稳中有涨”或者“稳定不变”，因此对于已经买房的家庭来说，不用担心自己住房会迅速贬值，对于还未买房的刚需来说，也不要过去期望房价大跌的事情发生。