2021年房产数据来看，2021年房地产行业用4个字来总结：量价齐跌。

数据显示，在2021年12月份，70个大中城市房产涨幅环比再度收窄，其中，一二三线城市的涨幅全部呈现出不同程度的收窄趋势。这种情况在近几年还比较少见。除了房市涨幅收窄之外，房地产销售面积也不理想，呈现出下滑态势。

2021年1-12月份，商品房销售面积18.3亿平方米，同比增长20%以上；销售额达到18.7万亿，增长30%左右。全年表现出，1-4月热，5-12月凉的态势，尤其是到了8月，高涨的情况出现了转折，单月一线城市商品房销售价格环比上涨0.3%，涨幅下落0.1个百分点，一线城市二手房环比上涨0.2%，同样回落0.1个百分点；二三线城市的新房和二手房涨幅同样微弱，二线城市新房和二手房环比上浮0.2%-0.4%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2百分点。

为什么楼市会出现上半年热、下半年凉的情况？指闻君认为，主要是高层对于楼市的态度发生了转变，2022年究竟如何？内行认为，1月起，高层态度3大“反转”：

、调控态度收紧，上涨难度大。

根据马克思在《资本论》中对商品价格的一般定义，商品的价格影响因素有2个：①商品的价值量；②商品的供需关系。前者是指生产商品消耗的社会一般劳动量的多少，包括脑力劳动量和体力劳动量，消耗的劳动需求越多，那么价值起点就越高，对应的价格也就越贵；反之亦然。供需关系也很简单，主要是指这件商品在市场上的供应量和需求量的剪刀差，如果属于需求侧，则价格涨，如果属于供给侧，则价格跌。

很多人在分析我国的楼市时，经常会用“供需关系”作为论点，然而指闻君认为这是“一叶遮目不见泰山”的分析法，在过去20年发展时间里，早已经形成了囤房和炒房的购房方法，所以即便是当下住房足够40亿人居住，市场上依然存在供需结构性失衡的情况，购房需求数量多于供给量，所以认为还会涨。这个时候，住房调控这只大手就到来了，房地产调控主要包括限购、限贷、限价、限售等多方面措施，从供给和需求两端影响着楼市供需面，进而调节市场价格涨跌水平。经验显示，在频繁的紧缩性调控下，房市会趋于平稳；在宽松化的调控下，房市会上涨。

2021年房地产调控接近600次，平均每个月为50余次。雨点似的调控密度下，12月份开始，房地产终于摆脱了高涨或者遇冷的局面，开始逐渐走向平稳。

二、对生育率态度提升，需要限制住房成本。

2020年新生儿只有1200万人，比起2019年减少了265万（2019年出生人数为1465万），这已经是二胎开放之后，连续4年出现下滑趋势了。专家们预计，如果人口出生率继续按照这个速度下降的话，那么在未来的3-5年时间内，年新生儿数量可能降低至1000万人以内。要知道我国可是一个拥有14亿总人口的大国，年出生只有1000万人，这问题就有点大了。所以，为了催生、为了提高生育量，多项举措不断袭来，有专家指出，应该生娃给补贴，生一个孩子补贴100万元，也有人指出，应该生娃买房给优惠，一胎免除房贷利率，二胎买房7折、三胎买房5折。

白岩松说到，人们连一胎都不愿意生了，何来的二胎和三胎呢，按照白岩松的说法，解决一胎才是关键。那么，是什么原因制约了年轻人生娃意愿度？其实是高房产价，机构研究认为，如果楼价每上涨1000元/平方米，那么人们生一胎的概率就降低1.8%～2.9%，生育二胎的概率会降低2.4%～8.8%。所以说，高楼价才是很好的“避Y药”，这句话一点也不假。也正是因为这个原因，围绕限制房产价的一系列举措应运而生，禁止经营贷违规入房地产市场、热点城市约谈限制、备案价调控，二手房指导价、物业问题解决等一揽子手段出现了。

第三、房地产资金态度转变了。

房产热如何才能降下来，专家黄奇帆曾给出过建议，黄奇帆指出，房产热的原因是地价在不断上涨，而地价上涨的根本是房地产企业有巨量的资金来购置地皮，所以黄奇帆指出，其实限制楼市很简单，只要禁止房企“背着银行买地皮”就可以了。黄奇帆的建议简单明了，就是应该不让房地产企业继续通过银行巨额借贷的方式生存发展，这样一来就可以抑制过量资金进入楼市，进而约束市场增幅。

2021年至2022年，黄奇帆的建议似乎成真了。2020年住建部与央行首提“三红线”政策，要求所有房企在规定的时间内把负债等“三个红线”指标全部转变为“三个绿线”，如果限期未完成的话，今后房企们的融资增幅将大大受到限制。如果说“三红线”已经足够让房企们抓耳挠腮的话，那么2021年以来的“双限令”则不仅让房企头大，而且让购房者捉急。央行分档次划定了金融机构对房企和买房人贷款的上限比例，这就意味着今后金融机构的资金不可随心所欲注入房地产市场。深圳、泉州、无锡、上海、合肥等多个城市的部分银行纷纷出现“二套房停贷”情况，不是银行不愿意贷款，而是月末、季度末贷款额度不足，没有多余的比例来发放贷款了。

总结一下：一方面调控在限价；另一方面为生育开道；最后抑制楼市资金源头，这三大态度的转变，意味着今后楼市不可能继续保持像前些年的“高涨局面”了，可以说楼市涨跌基本清晰了！除此之外，央媒发声，该不该买房其实也清晰了！

对于今后房市走向何方？指闻君认为央媒的声音要听得懂，新华社、中国经济网等央媒，21年至22年接连发表关于房地产的文章，表达出对楼市和房产价格的基本态度与立场。新华社撰文《合理的房J是一个城市的竞争力所在》直言，住房关系民生，城市应该紧紧围绕房住不炒调节房市水平，让房地产回归到居住层面和属性上去，保障年轻人、低收入人群和新市民的住房需求。另外，中国经济网在《坚持“房住不炒”重点是一定要做好“保”和“稳”》中同样表达出了类似的看法，提出要坚持“三稳目标”不动摇，不允许把房地产当作短期刺激经济的工具。

央媒的态度，往往代表着高层的立场，可以看出“不允许房市过快上浮”才是核心。与此同时，住建部专家直言，今后对于城市调控不力导致价格过快上涨的，要坚决予以问责，这几个字掷地有声，在过去上涨的结果就是出调控打补丁，但是没有追责和问责机制，所以“很多人”不放在心上，而在“问责”机制下，城市不得不重视“确保房产平稳”这件事儿了。