刚刚过去的元旦假期楼市成交情况如何？多家房地产研究机构发布的数据显示，元旦假期期间（2022年1月1日-3日）楼市成交乏力，新房和二手房市场表现都不及预期。对于2022年的房地产市场，多家机构认为，调控收紧态势将趋缓，整体呈现紧中有放的状态。

2022年元旦假期楼市成交情况如何？，从二手房市场来看，重点五城共成交486套，与2021年元旦相比下降34.77%。分城市来看，青岛、北京位居同比跌幅前两名，跌幅均超60%。

而新房市场的表现也类似，2022年元旦假期，重点监测城市楼市活跃度不足，新房成交面积同比下降42%。具体而言，一线城市成交面积同比下降24%，二线城市成交面积同比下降57%，三四线城市成交面积同比下降58%。购房者观望情绪浓厚，市场置业信心不足。

预计2022年房地产调控紧中有放

2021年年底，政策层面出现了利好房地产市场的迹象。那么，2022年房地产调控将保持什么力度？市场走势如何？

房地产调控政策已经见底，预计2022年政策宽松幅度会越来越大。中原地产报告显示，2021年底政策暖风频吹，特别是央行及地方维持房地产稳定政策不断出现，限制市场非理性下调的政策也持续出台。预计各地大概率会掀起一轮以“促进房地产业良性循环”和“满足合理住房需求”为目标的新政大潮。

那么，2022年房地产市场成交情况将会怎样？2022年楼市成交数据大概率将出现下滑。他分析，2021年1-11月商品房销售额161667亿元，同比增长8.5%。预计2021年全年房地产市场销售额将超过18万亿元，创造楼市历史纪录。但整体看，市场从2021年第三季度开始明显下行，2021年11月销售15090万平方米，是最近六年来的同期值。以此推断，2022年楼市大概率将回归到16万亿-17万亿元的销售规模。

央行发布了重磅数据：2021年11月末个人住房贷款余额当月增加4013亿较10月多增532亿元。当月增加个人住房贷款余额4013亿，这代表了整体信贷持续2个月宽松，房地产贷款开始出现了明显缓解。

中央强调“房住不炒”和“三稳”目标，守住不发生系统性金融风险的底线

出现当下楼市全面断崖式下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场断崖式下调。

最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定的方向发展。10-11月房贷逐渐回归政策，开始影响市场，市场逐渐回归平稳。

2020年平均每月住房贷款余额增加3641亿，2021年3季度平均只增加2633亿，2021年一季度为4100亿，整个2021年前10月，平均增加3260亿每月。

11月增加4000亿以上，代表了信贷的企稳。2022年影响市场的最核心数据也是这个数据，预计单月都将在3500亿以上，那么对于楼市来说，将支撑市场相对平稳。

预测四：房企暴雷依然会有，但数量和幅度明显减少

11月份境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。

从保利、招商蛇口等央企、到建发、华发等地方国企、再到碧桂园、龙湖等优质民企在11月份都启动了融资发债，而包括阳光城、中国奥园、花样年等遭遇流动性危机的房企到期境内外债券也获得了展期。

整体看，短期房企美元债继续收紧，但内债有望逐渐缓和。

房地产从短期市场趋势看，销售收紧是趋势，国际评级机构持续下调房地产评级，在“三道红线”、“两个集中”以及房贷五档管理等政策压力下，企业销售增速下滑，投资增速下滑，短期偿债压力加大。近期市场对于地产风险的担忧明显加大，甚至有“中国式雷曼时刻”的声音出现，房企频频被机构下调评级似乎已变得屡见不鲜。

但内债整体有望随着政策逐渐走出底部，从排行榜看，央企国企虽然占主流，但从12月开始，逐渐针对负债率低的民企逐渐打开大门，在政策见底后，市场有望逐渐见底。

城市分化继续明显，华东华南市场率先企稳

2021 年新房成交总量稳定，但上下半年表现分化。下半年市场急剧转冷，7 月起新房成交量同比由正转负，且跌幅逐月扩大，10 月跌幅达 24%。与此同时，中原监测的各市场先行指标(新开盘认购率，中原新房来访指数，中原经理指数(新房))均跌至 2016 年以来历史低位，市场信心显著回落。

基本面决定城市分化，一线及二线热点城市表现较好，而基本面较弱的三四线城市成交量普遍下降。成交价格则普遍上升。2021 年新房库存上升，库存消化周期亦延长，40 个重点城市库存消化周期增幅高于三四线城市，但部分热点城市库存消化周期进一步缩短，如杭州、合肥、西安、上海。

官方数据，2021年1—11月份，东部地区商品房销售面积65044万平方米，同比增长5.8%；销售额92313亿元，增长11.8%。中部地区商品房销售面积44727万平方米，增长9.0%；销售额33218亿元，增长11.1%。西部地区商品房销售面积42515万平方米，增长1.2%；销售额31475亿元，增长0.7%。东北地区商品房销售面积5844万平方米，下降7.5%；销售额4660亿元，下降11.0%。

一个字涨或者跌，不代表。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），2022年很可能是未来10年的布局之年。

从未来房地产热点城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热的发烫，那些城市会是2022年的热点？很简单，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要松绑了人才政策的城市，房地产市场肯定热，比如苏州、杭州、上海、深圳、广州这些，如果出现人才落户政策放开，叠加房地产市场的相对宽松，肯定会是2022年的热点城市。