还有不到一周的时间2022年就要到来了，关于“2022年楼市的走向问题”，这几天再次成为楼市热点话题。前不久，年度报告中曾对2022年的楼市走向做出预测，称：2022年，商品房成交均价或跌1%，创本世纪以来的最差水平。

有人赞同，也有人不赞同（备注：笔者是赞同的）。为此，笔者特意在多个平台上做了一番问卷调查，让我没想到的是，不赞同的比例竟然要高于赞同的比例，也就是说，如今大多数人对于楼市还是充满幻想的，认为“房价不会跌”的仍旧大有人在。或许是因为最近这段时间，楼市“利好”消息不断，政策也有转向趋势，所以，才会让那么多人仍旧对楼市充满幻想，认为楼市的“降温”只是暂时的。但笔者想对那些不赞同的朋友说句话：不要对2022年的楼市抱有太大的希望，否则，希望越大，失望也就越大。对于2022年有买房打算的家庭，笔者建议，楼市“3大变化”要留意。

1、住房总量的变化。今年公布的年度报告中显示，我国的商品房已经呈现整体“供大于求”的事实，也就是说，如今我国的住房总量已经呈现过剩状态。

其实，早在2019年，在50个重点监测的城市中，已经有35个城市的“新房供求比”大于1。而且，根据西南财经大学早在2019年初发布的报告显示，截止到2017年，我们国家的住房空置率就已经超过了21%，其中，三、四线城市的住房空置率情况或更加严峻。

还有在空置房数量方面，西南财经大学也给出了约6500万套的数据，不过因为这是2017年的数据，在笔者看来，如今的空置房数量已经不止6500万套了。虽然对于目前的空置房数量官方以及相关机构都没有给出明确的数据，但有专家表示，如果加上小产权房、安置房等其它住房形式，的空置住房数量或高达一亿套，可供超3亿人居住。

2、土地出让金的变化。根据中泰证券研究所的数据显示，在31个省市中，今年前10月成交地块的土地出让金，只有8个省份的土地出让金同比正增长，其余23个省市的土地出让金皆同比下降。其中云南、新疆、海南、黑龙江等省，降幅更是超过了50%。

而且，根据中指研究院的数据显示，截止到今年的10月17日，第二轮土地集中供应的挂牌地块共计822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4%，连土拍市场一向火热的北京、广州、杭州等城市，流拍率竟然都超过了50%。

大家都知道，土地市场是楼市的“晴雨表”，目前土地出让金的减少，土地市场的降温，难免不会反映到楼市上。

3、房企的变化。有数据显示，自今年7月份起，房地产单月销售金额就开始呈现下降趋势，9月份，商品房销售额更是仅为15748亿元，较去年同期下降约15.8%。

9月份，百强房企中有超过9成房企销售业绩同比下滑，其中六成房企同比降幅大于30%，10月份也不乐观，百强房企中有8成房企销售业绩同比下滑，其中，四成房企的降幅大于30%。

更值得一提的是，在房企“三道红线”的压力下，大多数开发商都会把加速回款当作重中之重的任务目标。有专家表示，未来8个月，房企可能普遍会采取“以价换量”的营销策略。

凡此种种，有不少业内人士都表示，王健林的“预言”或成真。什么预言呢？早在2017年，王健林就曾表示，未来几年，房地产的金融政策会逐步收紧，楼市也会整体步入“供大于求”的态势，这样将会导致很多房企的销售业绩下滑，同时房企的债务危机也会逐渐暴露出来。此后，王健林便带领万达集团进行了大刀阔斧的改革，不仅卖文旅项目、卖酒店，甚至公开宣布“去房地产化”。事实上，看着今天楼市发生的一幕幕，很多人不由得感叹，完全验证了王健林的这番预言。

对此，你怎么看？