房地产市场，永远存在一组悖论：当你没有房子的时候，你急切地希望价格下跌，然而一旦买了房子，那么你就希望价格上涨。

这一点，是不是有“幸灾乐祸”的样子？没房子的时候，你是“刚需”，有房子后，你就成了“炒房客”。虽然看起来有些滑稽，但这确实是当前的市场状态。说到底，还是房地产的“金融属性”在作怪，地产发展20多年，买房投资的念头早已经深入人心，就连一个小学生都知道买房可以赚钱的时候，可想而知。

不过，进入2021年之后，楼市的风向似乎开始变了，特别是进入2021年下半年，楼市的调控逐渐从“限涨”改变到了“限跌”，张家口、岳阳、沈阳等先后超过12个城市出台“约束降价”的政策，这也成为房产历史上“约束降价”城市的年份，让人耳目一新。内行有这么一句话：限涨的时候，房市未必会涨，但是限跌的时候，房市可能真的在跌。从一系列事实来看，4月-12月，不少城市房市出现了普遍下滑的情况。

1、根据《上观新闻》报道，在十一之后期间，郑州这座城市就不断出现楼盘大幅跳价促销的情况。作为千万人口的大城市，备受关注的不再是旅游效率，而是波澜壮阔的房产折价促销。根据财经的记者实地探访发现，郑州前后至少有30多个楼盘宣布促销降价，有的楼盘降低1000元/平米，而有的楼盘则开始大手笔下调价格，额度达到了5000元/平米。这力度对于跃跃欲试的买房人来说，确实具有吸引性。至于为啥房企们要促销降价，据楼盘的项目负责人说到，主要是集团公司给出的指示，基本是因为长时间库存积压，房子建设起来之后卖不掉引起的资金占用。

2、武汉也有不少新房和二手房降了。一位李女士在网上说到，自己的买的房子原本价格是145万元，然而买房之后短短30天的时间，这个楼盘同户型同楼层的一模一样的房子普遍降低至105万元了。这让李女士感觉无所适从，因为自己的房子刚交完定金和首付款，按揭贷款还没有审批下来，于是李女士到售楼部要求开发商给说法，售楼经理指出，退差价不可能，但是如果李女士购买第二套房子，可以抵扣40万元。

这种情况，似乎还有很多，除了新房之外，二手房挂牌的价格也是一降再降，据汉江地区的一位房产中介门店经理告诉，7月份至今，他们已经不少时间没有开单了，这种现象似乎很常见，毕竟没有开单和成交的并不只是自出一家，有的门店成交3-5套，有的门店成交1-3套，稀稀疏疏的，购房人似乎都在挑房子，没有几个下定决心买。

3、广州作为一线城市，同样遭遇房产折价销售。根据《合富研究院》的数据显示，国庆前后全市一共推出了楼盘达到了7000套，创下近3年的高位水平，仅仅在1-7日内就加推了4200套，可以说金九银十售房浪潮一波高于一波。促销也成为了新亮点，在广州，有的房企金蛋、有的家电、还有的车位；在佛山等城市，买房更是直接送车位，例如买套房子直接赠送10万元产权车位，除了佛山之外，不少“不允许折价”的城市都有类似手段。“送车位”“送物管费”“返首付”等以送代降的“暗降”。

4、在下半年，山东的一个城市就因为开发商降幅较大，楼盘迎来了一批不速之客，他们现场拉出了长长的横幅，上边写着“退房、补贴”。为啥呢，根据开发商给出的信息显示，他们的新房购买之后，房企因为债务开始了更大手笔的降价促销，以至于这些早些时候买房的人不愿意了。其实山东该楼盘的情况，搁在谁的身上，估计都有点不愿意，明摆着有些“冤大头”的成分。虽然说售楼经理说“现在这一批折价房是工抵房，而非一般商品房”，但是本质上与商品房没有任何区别，站在买房人的立场，几乎一样的。

5、深圳，无论在任何时期，都作为房地产发展的“急先锋”存在，房地产改革一般都始于深圳，房地产的上浮和下行，一般也始于这里。2021年8月份之后，这个城市的很多房东开始坐不住了，因为他们手中“引以为傲”的房屋资产开始缓慢缩水。例如在福田区，有一个的小区，原本市场价值35万元/平的房子，现在已经下滑至30-32万元/平米，在某拍卖网挂牌的一套，原价为2500万元，现在降低至1969万元（整整下滑了500余万），然而最终竟然无人购买。这在过去是不可想象的，毕竟在一线城市都是热门的资产。当地的购房者认为，随着政策的改变，支撑这类房子上浮的“点”已经转变，周边的房产均价其实在6-8万元，这个小区却达到了32万元，现在的水分依然很大，要再等等。

可以说，房产行业新一轮变化“风雨欲来风满楼”。专家们也表示，今年要特别关注房产涨跌情况，一方面要防止过快上浮，另一方面也要房子“过分下跌”。例如中泰证券首席经济学家李迅雷早就有类似的告诫，在2021年的上半年，李迅雷说到，随着欧美等国家大手笔增发货币、多次降息，金融-危机或到了边缘，要防止美债违约的同时，也要防止房市“大起大落”。

中泰证券首席学家李迅雷认为，当前欧美已经来到金融w机的边缘，未来需要关注美国上市公司债务会否发生大规模违约。美联储在经过两次紧急降息后，未来可能会继续降息，甚至将利率下调至负区间。

李迅雷特别强调，要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房B跌。对于房地产市场波动要有预案，但现在还不到房地产政策调整的时候。

12月，楼市或迎“救市潮”？

正是在这这个大背景下，“救市”已经打响了，释放什么信号？。第四度开始的时候，哈尔滨发布了《促进房地产平稳健康发展意见》，这被业内人士解读为“房地产救市”的文件，事实来看，确实如此，指闻君详细解读过该文件的16条措施，主要指向了2个方面：、着重为城市的房地产企业和开发商纾困，让他们销售更加顺畅、降低预售门槛，让房企能更快速地回笼资金面；另一方面为购房者加油，在这其中，必须要提到的是买房补贴这一定，根据学历的不同，对于城市的人才予以对应购房补贴，有的2万元，博士生能达到10万元高度，这个是一个不错的消息。

金融学者郭树清随后这样评价该“举措”，郭树清指出，这是2021年以来个推行“救市”的城市，足以说明当前市场的形势不太符合“稳健”的发展需求，具体而言就是房市“过于冷”了，这不仅让房产行业本身发展受到了束缚，而且影响到了与房地产相关的建筑业、装修业、家电销售业、水泥黄沙业等多产业的发展速度，而平稳的含义，不仅包括“不能快涨”还包括“不能过分降”。

“救市”枪打响，房产回暖？专家直言：不能让楼市“下跌了”！应提前防止“降价潮”出现。正如前文所说，“房住不炒”其实具有两个层面的意义，在“限涨”方面，要求城市的房子不能过分上浮，这样刚需就买不起房子，同时房地产会吸纳走过多的发展资源；但同时也不能“让其过分冷却”，与房地产行业有关的原材料行业有200多个，与房产关联的产业50多个，可谓一荣俱荣一损俱损。然而现实情况来看，随着多个城市“限跌令”的出现，这足以说明市场过冷了，所以马光远说不能让“降价潮”出现，应适可而止。

学者们认为，其实早在8月末9月初，央行就已经透露出了“宽松化”的信号，在第三季度的央行会议上，首次提出了“两个维护”，一方面要维护房住不炒的平稳，另一方面要维护购房者的合法权益。前者其实不用多言都知道，后者是新提出来的，内行解读为“2021年对房产抑制大，以至于不少有住房需求、有购房打算的人，压抑住了购房意愿，但这显然是不合理的，所以应该适度放开一些，让这些刚需能得到解决。”央行的这份定调之后，房企股一片红色，足以说明给市场带来的信心有多强烈。

那么，接下来的2个月乃至2022年，房地产还具有投资潜力吗？这一点其实前首富王健林早就说过了，王健林说到“纵观全世界各个国家的房地产发展史，没有哪个国家的房地产持续兴盛超过50年的”，另外在一次节目访谈中，王健林再次说到“你去看看城市，有多少房子了，未来价格还用说嘛”，王健林的言外之意很明显，一方面经验告诉我们，房产不可能继续高涨，另一方面房子足够多、量供过于求了，已经处于供给泛滥的地步了，买房还有啥意义呢？

对于房产投资，或许王健林已经给出了答案吧。