不少人都感叹，怎么这么快就结束了，不少的目标都还没有实现的，买房、买车、有存款、脱单，没办法了，只能重新展望，2022年让自己整体的规划能够得到有效的实现吧！

2021年的房地产发展必然会载入楼市的历史，有人说像极了2014年也有人说像极了2018年，你当我们认真的观看历史总是惊人的相似，但是答案却不是这种情况吧！

上半年整个市场处于异常的火爆，上海，杭州，苏州，合肥，北京等多个城市的成交量屡创新高，多少人都沉迷醉“狂欢”，让所有人都没有意识到一所前所未有的调控风暴正在来临。

2014年楼市的库存出现大幅度增长，2014年的楼市是极为的萧条，库存量节节攀升，当时的库存量随时都会面临着“崩盘”的局面，为了尽快的去掉库存的鱼刺，就出台了降准、降息、降首付，调整公积金比例，在短短一年时间房地产市场出现了求大于供。

2021年的楼市，整体的库存量也出现了不同程度的上涨，百城新建商品房库存量达到了5.89亿平方米，广义库存量更是达到了37.7亿平方米，未来两年时间将会超过4,000万套房子上市，销售去库存周期需要三年以上。

二手房地产市场也迎来了新的一轮爆发，截止到第三季度末60个重点城市，二手房在线挂牌量突破了320.2万套，去库存周期也拉升到了17.9个月。

2018年上半年都是处于火爆期，下半年的楼市直接进入到冰冻期，最主要的就是政策的调控使得整个楼市出现了大幅度的降温。

三道红线主要是针对房地产企业，剔除预收款净资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金占比小于一倍，要求2023年6月份前回归到规定的范围内，如果踩一条红线有息负债增长不得超过10%，踩两条红线，有息负债增长不能超过5%，踩三条红线不能增加有息负债，即便不踩红线，有息负债增长也不能超过15%。

2021年1月1日，银行和银保监联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》针对房地产以及个人贷款比例都设置上限，而且对于违规资金重点打击。

二手房参考指导价在深圳、宁波、成都、广州、东莞、合肥西安等城市都进行了有力度的调整，参考价图片成交价格较低，银行放款金额也较少，强力度的摘掉房地产的金融属性。

22个重点城市开始实施，一年三次集中供地、竞自持、封顶价、摇号、超级土地溢价率建设大量保障性住房，等众多政策来限制房地产市场。

2014年有政策推动房价上涨了2018年没有政策的限制市场也推动了房价上涨，而2021年既没有政策的推入，也没有自然的增长率，反而还受到了一堆政策的限制，所以市场自然而然出现降温降价的行为。

进入第3季度楼市出现了大幅度的降温，甚至有部分城市的二手房都传出了暂停贷款的消息，房贷利率出现大幅度的增长。在这样的大背景下，巨型房地产企业频繁出现雷暴，产业信用极速收缩，金融机构抽贷断贷的事情也频繁出现，如某大已经扛不住了。

9月10月楼市终于迎来了新的一轮拐点！9月份新房的成交价格为9757元每平米，迎来了新房价格近77个月以来首次出现下滑，10月份新房的价格进一步的回落，已经到了9749元每平米，70个中大型城市有52个城市，新房价格下滑，有64个城市，二手房价格下滑，所以一切似乎已成定局。

对于快要结束的2021年，不少人都在猜测，2022年的市场到底该怎么走？我们说2021年已经过去多年的“牛市”已经结束了，接下来应该要面临着的是“灰犀牛”。

房产税真的是确立要来了

10月23日第十三届人大代表常务委员会正式通过部分地区开展房地产税试点改革工作决定房地产税试点期限为5年期，满6个月后提出继续授权的要求，似乎真的要鼓励各大城市努力的尝试房地产税落实试点。

对于房产税的出台流程，我国财政部部长刘坤发文说，房产税要面临着三个步骤，立法先行、充分授权、分步推进，虽然房产税在短时间内没办法正式的推开，但对于试点的城市来说，肯定是能总结经验以及探索未来可持续发展的方向。

房产税的试点工作应该是在较为热门的城市先行下手，如深圳、三亚、厦门、杭州等城市在内。根据中国行情网的数据显示，目前4个一线城市的平均房价为6.5万元每平米，19个城市的房价已经突破2万元每平米，34个城市的房价超过1.5万元每平米。

目前国内的房地产市场总值约为450万亿，假设有1/3的房产需要缴纳房产税，假设根据1.2%~2%缴税，缴纳的金额为3万亿元，可以缓解目前房地产遇冷所遭遇到的土地财政收入的损失。

除了解决财政收入以外，还可以调节整个房地产市场的两个关键点：

解决巨高空置率，根据西南财经大学的调研报告显示，国内的房屋空置率约为22.3%，空置套数6,500万套，加上近几年的快速发展控制套数，已经达到了7,500万套。对于持房成本越高，投资的人群也就越少，已经入手的投资人群，慢慢地会把手中的房产释放到市场进行销售，目前国内的市场房源量不断地增加。

稳定房地产发展，目前楼市还是存在较大的波动，房产税可以适当地根据城市的真实情况加重或者减轻，让整个房地产回归到平稳健康的状态，也让价格回归到合理的范围内。

NP">楼市将会形成三个20%，20%的区域，20%的房企、20%的楼盘，过去房地产真的是大水漫灌，房价噌噌噌地往上涨，如今剩下的三个20%房价也不一定呈现于上涨的趋势，更多都是处于平稳的状态！

目前各大房地产企业都面临着资金周转困难的情况，在未来国内的房地产企业会出现大幅度的减少，也就是说剩下的更多都是优质环境，不要看如今的环境，规模大小要看整个房企是否处于健康发展才是关键中的关键。

20%的楼盘，我们常说购买房子一定要在大城市购买房产，而大城市也有分郊区和市中心的位置，郊区的房子，在未来可持续发展的过程中还是呈现出弱势状态的，是否有更好的交通配套跟上，这还是一个未知数，因为城市不可能无限的扩大。

2022年楼市不会出现过去人们所说的“小阳春”，更多的都是呈现出相对较弱的状态，道理很简单，长效机制已经非常的完备，反弹的机会少之又少，更多的人群购买还是更多的政策支持，似乎都不具备了。

根据近期楼市的状况，观看金融端的政策有稍微的放松，贷款利率开始下调，放款时间正在加速，这只是为了让整个房地产市场回归到正常的状态，如果太长时间的放款，或者说太高的利率都是不利于市场健康稳定的发展。

过去的事情我们就让它过去吧，更多的就是要展望2022年的未来了。