楼市行情就是一个又一个的轮回，过去16年，中国楼市已经有了四轮上涨-调控的过程。有人说，每一次调控后的市场下行，都是在给下一波暴涨蓄力。相信调控永远有效的，会一直错过买房时机；不相信调控有效的，或许还能成功跨越阶层。2020年，楼市确实下行了，但很快有城市开始回暖，2022年，楼市怎么走？

自从开启商品房时代后，房子除了居住属性，还有很强的金融属性。楼市调控不仅没有摁住楼市，还容易被情绪左右，一点利好或消息就能直接影响市场走向。如果你在前三轮中任意一轮买上房，都可能实现资产。2016年9月30日开始，第四轮调控开始，算到现在调控也有5年了。

但这5年，楼市却没有一跌到底，反而非常有韧劲，时不时蹦跶一下。调控就像救火员，哪里着火打哪里，西安、深圳、苏州等都被打了，调控也是各出奇招，资金端、购买端、二手交易端等等，都被针对了几遍。短期来看，恒大、华夏幸福、泰禾等房企的暴雷让市场看空，可杭州、广州等城市在土地市场的让步又让市场有了希望。

而且长期来看，重点城市的楼市一直在上扬。2021年，商品房销售面积同比增速月度均值达到46.8%，而过去5年这数据还不到20%，可见表面楼市下行的今年，实际有多强。2015年到今年，楼市已经历了两个大行情；个是2015年-2017年的货币化棚改，资金定向输入房地产市场；2020年5月到今年半年，总的来说也是放水。

2020年疫情爆发，全球大放水，上半年社会融资累计增量20.83万亿，同比6.22万亿。流动性太强，资产都在涨价，看起来不管什么房子都不愁卖。有的千万项目都能一天成交10多套；更何况资金更充裕的北上广深。从2020年6月开始，整个中国居民的杠杆率涨了6.1%，今年楼市跌回去也只是回调罢了。

所以有业内人士表示，楼市从来没有真的不行过，能不能上涨的核心，不用看人口、产业、供需，更重要的是资金够不够。而且宣传口虽然说要调控房地产市场、摆脱土地财政依赖，可实际上房地产市场的贡献依然很高。2020年，房地产在GDP的占比达到7.34%，上下游产业共占比30%。房地产增速放缓，GDP就放缓，可见房地产行业的重要性。

10月央行发出信号，房贷按揭将回归正常，也会满足刚需购房需求，传递了市场回暖信号。11月，广州、深圳等城市成交有所回升，小资家显示房价也更稳定了。至于2022年，这一轮调控也该到整体回涨的时候，但至于究竟会怎么走，还得看疫情。