连日来，楼市的利好消息一条接一条。

被各项政策狠狠打压的中国楼市，终于在年末看到曙光。

但对于普通人来说，大家更为关心的是：

· 楼市最难时刻是否已经过去了？

· 当下是否已经触底，准备抄底入场了？

· 房价是否会迎来新一轮的上涨？

1

央妈全面降准。

12月6日下午，央行宣布于12月15日下调金融结构存款准备金率0.5个百分点，本次降准之后金融机构加权平均存款准备金率为8.4%，释放长期资金1.2万亿！

0.5个百分点，释放1.2万亿=12000亿

此次降准0.5个百分点，不要小看这个0.5，将释放长期资金12000亿，力度非常大；

加上今年7月份央行宣布全面降准0.5个百分点，释放长期资金10000亿。

7月和12月这两次降准相加，2021年一共释放资金2.2万亿。

对比2020年，去年疫情期间共降准3次，释放1.75万亿。

总结来看，尽管降准次数没有去年多，但是今年的力度大。

并且需要强调的是，去年是定向降准，今年是全面降准，龙王下雨，房地产肯定也能雨露均沾，这对楼市来说就是一个大好消息。

信贷才是楼市的七寸。

试想，银行有钱了，个人住房贷款和房企融资加快回暖。紧接着下调贷款利率，间接的可以达到降息的效果。

接下来可以预见，刚需和改善需求会陆续上车，成交量逐步回升上涨，价格会止跌小幅反弹，新房优惠也会收回，但是不要指望回到去年上半年的火爆行情。

央行降准这一行为，也给市场传达积极信号，房地产行业的基本盘是稳定的、基本面是健康的，这有利于让房地产顺畅循环起来。

当然，国家也会严查经营贷违规流入楼市的现象。去年就是好几个地方的JY贷曲线流入楼市，把房价炒高了，所以这方面真的需要提前预防，否则稍一过火只能引来更严厉调控。

2

同样是12月6日，重要会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

没有提“房住不炒”。

没有提“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

甚至没有提“稳地价、稳房价，稳预期”的常见说法。

有关于房地产的表述和过去几年发生了很大的变化。这是3年来对房地产最为温和、最为友好的一次表态。

我们分两个层面来看：

一：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

所谓合理住房需求，当然是指刚需群体的居住需求，而非投资乃至炒房需求。这是支持刚需的积极信号。

房住不炒作为一项刚性原则，不管重要会议有没有直接提及，都是未来几年的指导方针。但房住不炒，不意味着刚需、投资、炒房全部一刀切，该维护的正常居住需求仍要维护。

这个表述也意味着，房地产的春天将再次到来。此前，央行已经多次表态“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

银保监会也在12月3日再次表态：指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务……重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

改善型住房按揭需求也被列入了“重点满足按揭需求”的范围，这也是近期一个很大的改变。

二：促进房地产业健康发展和良性循环。

楼市调控，绝不是将房地产一棒子打死。

房地产与上下游产业链深度捆绑，与居民财富深度关联，这个行业未来即使要收缩，但也不会消失。

这一切的关键，是让房地产回归常态，回归作为民生行业的公共属性，逐步消解背后的金融泡沫风险，而非遏制整个行业的发展。

2021年的下半年可以说是开发商的噩梦期，这中间既有政策的原因，比如资金房贷过严，也有自己的问题，比如原来备受推崇的“高杠杆”和“快周转”。

现在，中央提出新的两项要求——健康 良性，很显然就是针对这两个方面。

健康说的是外部条件。不能太严，不能太紧，要适当的放松，已经出了一个HD，不能搞出一堆HD。

良性说的是自身问题。不能高杠杆，不能高负债，更不能一味的高周转，资金链一断，一堆的暴雷在等着。

一辆狂奔的汽车，怎样做才能保证安全行驶。

，要把速度降下来，十次事故九次快，小心驶得万年船。

第二，想要降速，不能一脚踩死刹车，这样车也会翻。不能猛刹，要点刹。

未来几个月，部分城市的楼市调控政策会有所松动，但大部分只会，也只能“静悄悄地做”。明年楼市企稳回升那是大概率的事情。

3

过去的11月份，南京楼市的关键词就是“以价换量”。

大量的工抵房出现，多个区域和项目，因为限价和回笼资金的双重挤压，房价直接回到1年前、2年前，甚至是3年前。

整个11月，南京竟然没有集中供应项目。河西也卖不完了，江核、新玄武重新开分销、如今伴随大校场“四叶草”的入市，竞争加剧，购房门槛重回3成首付时代。

可以确定，政策的底部已现，楼市最难的时刻，过去了！

而市场的底部，暂不好盲目断定就是现在。毕竟趋近年底，保不齐还有哪家资金压力沉重的开发商会更加“低价抢销量”。

但南京二手房市场的成交量，已经抬头。11月南京二手房成交量7502套，环比上涨28.7%，二手房的成交量是更能反映楼市走向的指标，预计12月南京二手房的成交量将持续向好。

但新房成交上，数字仍不好看。11月南京共上市新房1.1万套左右，而只卖掉5800套左右，仅仅刚达到上市量的一半。但库存压力是着实可怕，维持在7.3万套左右。而伴随更多纯新盘的入市，库存量将在高位上持续运行。

建议继续观察二手房市场的表现，如果成交量一直抬升上涨，那么新房市场的好日子，也不远了。这就是市场底部的信号。

尽管暂不能定义市场底部，但确定性的价值和确定性的已经到了。

永远别想抄底在最底部，现在出手，已经具备天时地利人和三合一的优势。

天时：南京调控依旧严厉，政策摁着开发商，只能按备案价卖，年底为了回笼资金，打折卖房，挑挑拣拣的机会存在。

地利：伴随首批集中供地的项目相继入市，同区域竞争激烈，内卷之下，优惠让利频现，购房人才能获利。

人和：个别开发商有操作可能。

3点核心优势，再结合降准即将落地，可以预见的是，市场端的变化：放贷速度加快、各地高位的房贷利率回调、城市在政策松绑的边缘疯狂试探。

距离农历新年还有不到2个月时间，上车窗口期越来越短，建议真的趁早入手。

站在2021的12月里，已经看到了2022年即将到来的小阳春。

2022年，上半年一定会比2021年下半年好过。但这个小阳春，跟2016年的春天会有所不同，不会那么烈火烹油，而是渐入佳境。

至于房价的上涨，一旦市场回春，即使严格限价依然存在，但在装修包上涨一点，钝刀子割肉，恐怕也得让人痛上几分！