随着恒大事件的不断发酵，房地产业各种“暗流涌动”，普通百姓对国内楼市越来越看不懂了，也越来越担心了。官方也不得不出面澄清，恒大只是个案，整个国家的房地产也还是比较健康的，大家请放心。就在最近，终于有大消息传出来了。

12月6日高层召开的一次关于2022年经济分析的会议，透露出了明年楼市发展的基本格局，高层重要会议中提到房地产行业的每一句话都会对市场产生重要影响。很多人说，房价又要涨了。那么，这次会议中到底是如何表述的呢？未来的政策方向对那些人更有利呢？明年的房价真的又要上涨了吗？带着这些疑问，我们一起走进今天的内容。

自从中央提出房住不炒的要求之后，各地都顶着巨大的压力采取多种措施严格落实，可以说见到了明显的成效，很多地方房价飙升的势头都得到了有效的遏制。这个大方向在短期内是不会改变的，但具体措施上的微调还是会根据具体情况持续不断地优化的。

与上半年相比，各项调控政策虽然整体稳定，但仍有不少微妙的变化，这让本就非常复杂的市场更加的扑朔迷离，无从判断未来房地产市场的发展趋势，各方都希望能在官方表态的只言片语中找到蛛丝马迹来增强信心。

本次会议为2022年的经济工作定下了基调，总体要求只有八个字：稳字当头、稳中求进。比以往多了个“稳字当头”，可以说进一步强调了稳定的重要性，也是为了应对经济下行压力的正常导向。

具体到房地产行业，重点强调了要推进保障性住房建设，同时支持商品房市场要更好地满足广大刚需和改善性住房等合理需求，在促进房地产业健康发展的基础上增加了“良性循环”这个词。这些表述也验证了此前各相关部门的态度。

11月12日，央行、银保监会、证监会分别召开会议，曾透露出一些明显的信号：

，继续坚持稳健的货币政策，维护房地产市场平稳健康的发展。这就意味着当前和今后一段时期，一切从稳定出发是所有政策的主基调，也能为购房者创造良好的市场环境，不会为投机者和炒房者提供支持。

第二，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，增长必须以稳定为前提，不能以风险失控为代价。把风险控制在合理范围内才能保持房地产业长期稳定、规范、健康的发展。

第三，房住不炒的要求仍将贯穿始终，政策定力会一如既往地保持，在推动房地产平稳健康发展的同时对想要突破“房住不炒”这个底线的行为仍然保持高压的态势。

接下来，我们就先从本次会议的内容上分析一下当前能够获得的一些信号，也为我们的投资决策做一些参考。

首先，改善性住房的购房者也获得了政策上的支持和认可。

以往只提到刚需是需要保护的，是需要支持的，是合理的需求。其实这点和房住不炒的要求是一致的。因为改善性住房的目的也是为了居住，在这一点上跟刚需是基本一样的，而且改善性住房往往面积更大，价格更高，其交易量的增加既有利于腾退出刚需房源，又有利于优化资源配置，合理提高市场活力，促进市场良性发展。

此前，央行就提出维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。接着银保监会明确表态，将在信贷额度上优先保障刚需群体，对首套房购房者在贷款首付比例和利率方面予以支持。

银保监会在12月3日也表态，首套房、改善性住房按揭需求是重点要保障的需求，会给予较大的政策倾斜和信贷支持。

前些年因为刚需购买了小房子的人群经过几年的发展，其中一部分具备了置换改善性住房的能力，现在的政策对他们来说无疑是重大利好。这部分群体购买改善性住房绝不是为了炒房，而是为了满足二胎三胎等家庭结构变化的“刚需”。

第二，金融环境的改善有利于宏观政策的具体落实。

不知是不是巧合，就在高层刚刚公布会议内容的当天，央行抛出降准0.5%的重磅消息。这也就意味着将释放出高达1.2万亿元的长期资金。这些资金将有力支撑“保障合理的住房需求特别是信贷需求”。

不过我们也不能过于乐观地认为这是对合理住房需求的支持，因为这是普遍降准，而不是定向降准。政策上更注重鼓励引导资金向中小企业和实体经济倾斜。但不可否认的是全社会的整体流动性将会增加，也会在客观上带动房地产行业的发展。

但这也要把握住一个前提，那就是决不能突破“房住不炒”的底线，否则将会迎来新一轮的严厉监管。

同时考虑到，当前房地产行业现在面临的问题是高杠杆扩张之下的债务问题，所以去杠杆化也是金融环境调整的主要目的之一。

第三，次把健康发展和良性循环这样的要求用于房地产行业。

这是官方次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”的说法。这跟过去常常提到的“平稳健康发展”有些不同，重点在于良性循环。由此可见，房地产市场形势很复杂，必须具体问题具体分析，基于现实问题考虑，为2022年房地产市场提出了更加清晰的目标和定调。

那当前的现状是什么？一些老百姓合理的刚需确实需要被满足，但前期出现的二手房贷款收紧，土地市场过度流拍，一手房开发速度骤降等情况，给老百姓刚需性住房购买和改善性住房转换造成了困扰。加上一些大型粗放式的房地产企业频频出现问题，造成新房越来越少，二手房市场也不活跃的现象。加上地方财政仍然没有较好地摆脱对房地产的依赖，限制房地产，整个经济就会受到限制，这就是恶性循环。

如果想要实现良性循环，只有让开发商建设速度保持在合理的水平，才能较好地满足改善性住房需求，从而置换出更多的刚需房源，才能更好的配置给更需要的人群。老百姓才能在良性发展的房地产市场中以合理的价格买到适合自己的房子，从而才能把更多的精力投入到工作中，产生更大的价值，才能促进整个社会的良性发展。

第四，着重强调保障性住房建设，弥补商品房市场的缺陷和不足。

在商品房为主导的市场格局下，大熊猫般稀少的保障性住房大都存在于新闻和报纸当中，真正能享受到的刚需阶层却与之无缘。只要保障性住房建设规模足够大，管理制度相对健全，那么符合条件的普通百姓才能享受到共有产权房、廉租房、公租房等保障性住房，所有人都能够住有所居，也就形成了供给主体多元化、渠道通畅化、租购同权化的住房市场格局。这样商品房制度带来的弊端才能够被较好地化解。

目前的政策环境，只能说明楼市目前的调控效果已经相对比较满意，得到了高层的认可，不需要再次重拳出击，房地产企业惶惶不可终日的危机感可以暂时缓解一番了。

换句话说，目前的政策，仍旧是以托底为导向，避免类似恒大这样的事件产生更大的连带风险。并不意味着要重启房地产，重蹈之前“越调控越疯涨”的覆辙，再次制造大规模暴涨。

某商业银行研究员认为，官方不会将房地产作为短期刺激经济的手段，整体还是围绕稳地价、稳房价、稳预期的任务展开，因地制宜，精细操作，有效保护刚需的同时，满足房企合理的融资需求。这样才能探索适合房地产行业在新时代条件下的发展途径，从而满足多种多样的住房需求，促进房地产行业的良性发展。”

高层透露出的信号分析完了，我们应该如何看待明年楼市的具体走势呢？

很多人多说明年房价肯定要涨了，也有人说这房子就算没人买，无良房产商们也会保持高价以维护尊严和避免老业主闹事。

实际上房价暴涨的可能性很小。一方面，按照上述政策分析和“稳字当头”的总要求，可以想象普涨的情况将一去不复返了，所谓报复性反弹的说法已经过时了。但北上广深等超一线城市的核心地段还会保持合理的增长，毕竟这些地方集中了最优质的资源，是典型的人口净流入地。

另一个原因是跟十年前相比，人口基本盘发生了历史性的巨变。2020年，出生人口只有1200万人，人口出生率已经低至8.52‰，还不到2014年的60%，2021年数据也不乐观，今后人口很有可能出现负增长，四二一结构的家庭是现在的主流结构，这对房地产行业来说可是个灰犀牛事件。虽然国家放开了三胎政策，各地出台了各种鼓励生育的制度和措施，但要想再次发生人口结构性变化可能是几十年之后的事情了。

那房价会暴跌吗？虽然官方一直强调不将房地产作为短期拉动经济增长的手段，要改变过去“一旦经济增长有所放缓，首先就想到依赖房地产的做法，在当前的政策背景下，这种行为已经不再可取了。但不可否认的是房地产拉动经济的作用确实非常强劲。

如果房价暴跌意味着中产阶级的财富瞬间缩水，引发银行断供潮，地方经济将无以为继，也严重违背了高层的要求。毕竟，房地产背后还肩负着千万级以上的就业岗位，而且我国居民家庭财富超过7成都集中在房子上，无论是政府还是百姓，谁都经受不起硬着陆的冲击。

最后总结一下，各地方政府给房地产松绑的动机很强烈，在“满足群众合理住房需求”的基调下，虽然不敢突破红线，但仍然有较大的灵活操作空间。你认为明年的房价是涨还是跌呢？

鹏辉·当代阅MOMΛ400-176-0760 转 622493

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