2021年已经正式开始，在新的一年里，估摸着很多人又在为房子的事琢磨，说实话，现在的房子着实不便宜，相关数据显示，新建商品房在售均价已突破1万元大关。但即便如此，还是有一些人担心若不抓紧买房，后面还会支付更多的购房成本。那么，2021年是否是买房的好时机呢？我们不妨先看看楼市的“8大现象”再做决定！

首先看看一份央行的调查报告：看购房者意愿。

央行在2021年1月20日发布《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》，其中关于下一季度（就是本季度）的房价预期调查显示，有53%的居民表示“基本不变”，其他如看涨、看跌、看不准的共计47%，可以看出，预期未来房价平稳的占据主流！此外，还有一个有意思的现象，在“消费、储蓄、投资意愿”选项上，期望更多消费的比例有所下降，而期望更多储蓄地上升了1%。说明大家把手头的钱看得越来越紧了。当然，这仅是一种期望，实际情况还要结合其他现象看。

其次，开年的一系列楼市调控：看全年调控基调。

业内有一句“经验总结”，房价看一线城市。在开年以来，上海、深圳和北京均对楼市调控“打补丁”。从北京约谈房产中介、自媒体大V看，主要是针对一些机构和媒体炒作楼市预期的整治，一般而言，其中一座同级别城市涨了，其他城市没有理由不跟，应该说，调控是非常有针对性的。还有深圳给二手房指导价开楼市调控先河，贷款也按这个审批，针对性和杀伤力都非常明确。可以说，开年的这波楼市调控就是“精准制导”，可以预见，2021年，若哪里还有热点，势必会迎来更严厉的调控，不会让热度持续！

第三，央行划“5档红线”：或预示今年的房贷利率趋势。

进入2021年前一天央行、银保监会发布的“5档红线”，没有设置任何实施过渡期，即从2021年1月1日开始施行。最亮眼的是“房地产贷款集中管控”，就大家关心的个人房贷，从划档的比例看，的几家银行占据了额度的近1/3，同时要求超过比例的银行（主要是中小银行）降到标准范围内，给银行发放房贷“上锁”的意味浓厚。可以看出，个人房贷管理将趋严，结合近期热点城市房贷利率部分上行，预示着今年的房贷利率难以出现下降，倒是上行的概率更大一些。

第四-第六，返乡置业、空置率、大都市圈趋势均指向一种现象：楼市还要分化。

返乡置业。安居客、58同城发布的2021年返乡置业报告显示，在接受调研的人群中，有61.2%的人希望在工作地城市及其周边买房。同时据易居丁祖煜发布的数据显示，由于众所周知的原因，今年至少有110个城市要求暂停售楼处活动。两项因素叠加，很多地方的返乡置业数据并不被看好。

空置趋势。这是一个老生常谈的话题，春节期间一些人回到家乡，从夜晚亮灯率看，对于家乡城市的住房空置情况也有所感受。其实，早在2018年12月份，西南财大中国家庭金融调查研究中心就发布过一份报告，当时显示的住房空置套数为6500万套，相比此前继续增加，其中三线城市的空置率达到了21.8%，比一二线城市都要高。加上日前公安户政管理中心公布登记的2020年新生儿为1003.5万，与2019年1465万的出生人口相比，让网友感觉空置房或越来越多。

大都市圈时代开启。赶在春节这个档期，国家发改委发布了我国都市圈发展规划—南京都市圈。这可是一个跨苏皖两省的都市圈，无论是指导意义，还是象征意义都非常强。结合近年国家多次要求发展城市群和都市圈，如果说城市群已经具雏形，那么，都市圈从2021年开始将正式提上日程。我们已经过了快速城市化时代，现在已经进入纵深阶段，城市群和都市圈无疑是为我们城市发展、经济发展提供增量的“新手段”，笔者预计，如果说过去是省与省、城市与城市之间的较量，未来将是城市群和都市圈的比拼，后者可能更直观。

为什么把这3种现象放在一起？是因房地产与人口有着紧密的联系，在城市群和都市圈时代，人口将进一步向都市圈和城市群聚集，而非圈内和群内的三四线以下城市，人口的吸附力将进一步减弱，住房空置率还将进一步增加，反过来，都市圈和城市群的房地产将迎来“新的发展阶段”，孕育着结构性的机会。

第七，棚改退去，“限高令”和“旧改”登场。

2015年以后的这波性的楼市普涨，大多数翻番，有的更多，特别是三四线城市，主要就受益于棚改货币化安置。按照此前的计划，已经在2020年进入“收尾阶段”，接着便是“限高令”和“旧改”出台。根据规划，4层以上的建筑将新设电梯，中小城市要严格限制100米以上的高层房审批建设，文件说主要是基于消防、抗震等因素考虑。

实际上，很多中小城市并不缺建设用地，建这么多高层住宅以后再拆迁一定是个麻烦，而随着城市更新方式转型，大拆大建已成为历史，未来对待房子的态度就是“旧改”，显然，高层住宅花费的代价更大，通过限制高层住宅，其实也有利于房子的“旧改”。给我们的启示是，如果能选多层住宅，就不要选择高层，不仅为现在居住舒适，更为以后保值增值。

第八，房企被勒令“降杠杆”，有利于2021年以后的刚需。

针对房企的“三根红线”，从媒体的报道看，是酝酿已久，据上海证券报此前的报道，将于2021年在全行业全面实施。对于这个“红线”，我们购房者其实不需要理解太多的专业术语，就了解关键点，是为降房企负债，从统计信息看，大部分房企都超标，先知先觉的房企，已经在去年底开始了大范围的促销，但仅是开始。按照规定，虽然降负债的大限在2023年6月30日，也就是说不会让一下降到位，需要有一个过程。但这个过程也预示着房企的选择空间余地有限，按照业内人士的说法，打折促销是最有效也是的选项。可以说，2021年以后，我们刚需可以买到更多的“优惠房源”。

总结一下：

从楼市的8大现象中，笔者认为，不同的人可能有不同的看法，但对于我们购房者而言，可谓有好消息，也有坏消息。综合起来，笔者给3点2021年的购房建议，仅供参考。

1.摒弃房价大幅波动的想法。房地产价格趋势，主要还是在于政策，现在所有的楼市调控都围绕在“平稳”二字，当然，我们也不要有大幅下跌期望，地价摆在那里，2020年卖得不错的房企，其年后拿地的欲望仍然较强，意味着他们对后市还是抱有一定信心。

2.贵不一定没潜力，便宜未必就安全。从返乡置业、空置情况以及都市圈城市群发展趋势看，人往大城市、大城市群、经济发达的大都市圈走将是未来10年，甚至更久的一个大趋势。我们也将逐渐形成类似如日本的东京都市圈、名古屋都市圈、大阪都市圈，我们的体量大，所以需要更多的都市圈，目前可统计的有50多个，不过，最终能“成型”的都市圈还需要本身的资质和后天的努力。

一般而言，核心城市就业机会多，辐射周边的轨道交通路网发达，这样的都市圈更有机会脱颖而出，俨然就像一座扩大版超级大都市，人多，需求多，房产价值自然就高，相反，总人口就那么多，其他被虹吸的边缘城市虽然房子便宜，但供需已经饱和，没什么增值潜力也就不足为奇了。所以，买房还是要选择经济基础和发展潜力较好的城市，即便不能在核心城市买，起码也要选择周边。

3.未来什么样的房子最吃香？历史上，每一次重大事件一定会深刻地改变我们生活的某一方面，这次也一样，我们现在会发现，各城市二手房挂牌量持续增长，但2020年的改善置业大放异彩，好楼盘需要摇号，差楼盘无人问津，如此大反差的原因是什么？通过这次事件，大家意识到品质房、好的物业管理对我们的居住舒适度重要性凸显，所以，我们会发现越来越多的人把自己居住不满意的房子挂出来，希望能置换成品质房产。可以说，随着刚需散场，改善进入，未来，房子不会少，缺的是好房子，品质新楼盘和次新品质二手房将越来越受人们欢迎。随着收入增加，谁不想有一套自己满意的房子呢？

鹏辉·当代阅MOMΛ400-176-0760 转 622493

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