2021年，楼市风雨欲来。

先是央行在年初实施《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

其中的内容，相信大家都有所耳闻，把各家银行分为五档，限制贷款流向房地产行业的占比（包括房地产贷款占比和个人房贷占比），国有大行、大中型股份银行、城商行、村镇银行的标准都有所不同。

比如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

这个通知来得很突然，直接从1月1日就开始实施，时间之紧迫，手腕之强硬，决心之坚定，出乎很多业内人士的预料。

随后，据中国房地产报报道， 银保监系统监管丝毫没有放松，已密集披露超200张罚单，合计罚款金额超2.5亿元。

这些罚单，大部分都指向“涉房贷款”。

由于执行中的动作变形，部分银行的分支机构因“涉房”以及“涉土地”信贷审批中出现了违规行为。

 银保监会就一口气开出21张罚单，涉及国开行、国银租赁、工商银行、邮储银行、长城资产管理股份有限公司、长城新盛信托和长城华西银行这7家金融机构，共计处罚1.995亿元。

罚单理由几乎都跟房地产有关系。

比如理财资金违规用于缴纳或置换土地款、同业投资资金（通过置换方式）违规投向“四证”不全的房地产项目。

专家认为：2021开年仅半个月时间，监管机构已开出数百张罚单，其中银行机构理财业务和涉房贷款及土地出让金相关业务为被罚重点，体现了房地产调控收紧的决心。

除了央行的房地产贷款集中度管理，以及银保监会对涉房贷款的巨额罚单，密集调控加码的背后，其实是高层针对房地产表明了态度。

近日，中国人民银行副行长陈雨露在新闻发布会上表示：去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重，从2016年的44.8%下降到了去年的28%。

8年来次，房贷增速终于止住了不停上扬的步伐，比其他贷款的增速低了。

在发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜说的一段话，可以理解为央行对未来金融市场的态度：加强房地产金融调控，加强对各类资金流入房地产的统计监测，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。

换言之：在2021年短短时间内，央行、银保监会连续出手，高层也表明了态度，这本身就是强烈的信号，房地产调控的加码，可能会贯穿2021全年。

或许有人会说，既然调控越来越严，最近看到的，怎么全是北上广深房价上涨的消息？

统计局发布的70大大中城市房价指数显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。

贝壳研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手房的量价表现明显好于低能级城市，需求升温明显，全年二手住宅总体成交量同比增长23%。

上海成交大增26%，广州成交量同比增幅为25%，深圳同比增加23%，北京成交量及增幅均为2017年以来。

一线城市回暖，并不代表楼市会有起色，这一点都不矛盾。

原因很简单：我国有30多个省，几百个地市，2000多个县城，北上广深只不过站在舆论的聚光灯下，更易引起关注罢了。

2015-2018年的阶段，在“房住不炒”没有提出的时候，我们看到的是房价普涨，在棚改货币化助推下，不管是中西部二线省会，还是沿海强市，抑或是不知名的四五线县城，房价轻松。

但是，自从2017年确定“房住不炒”的基调后，在2019年-2020年，房地产调控次数持续创出纪录，棚改货币化政策退出，三四线城市纷纷熄火，到2020年，就连天津、郑州、青岛、大连等二线城市房价也开启下跌之路。

楼市的风向，正在从“普涨”走向“分化”。

而央行、银保监会开年这两大措施，又是限贷，又是开罚单，是在“分化”的基础上再次加码。

结果可想而知，年销售17亿平米的房地产市场没了“水源”，银行大幅收缩个人房贷额度和房企开发贷，庞大的楼市只有一线城市“鹤立鸡群”，绝大部分二三线地市、四五线小县城，都会坠入泥潭，这才是2021年楼市的真相。