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[摘要] 这次我们来了长沙，在长沙深度调研5天4夜，最大的感受有两点--长沙的房价是真低，臭豆腐是真好吃！
前不久，我们用了两个月的时间，把热门二线城市里的南京、合肥、武汉、青岛、济南、成都，挨个跑了个遍。
这次我们来了长沙，在长沙深度调研5天4夜，的感受有两点——
长沙的房价是真低，臭豆腐是真好吃！
单凭这两点，长沙就已经超过一大批同级别的二线城市了！
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看完房价疯狂的南京、合肥，再来长沙看房，这种感觉就像在超市买白菜，一套比一套便宜！
长沙的房价究竟有多低？
南京最贵的大校场房价5万5；合肥最贵的滨湖房价2万3，还需要全款+关系；郑州最贵的北龙湖房价4万5；
但长沙最贵的滨江新城，阚江楼盘房价只有1万67。
南京主城均价3万5，合肥主城均价2万，郑州主城均价1万5；
但长沙主城，均价只有1万1！
均价1万1什么概念？
1万2以内，在这座城市基本可以随便买，想买哪儿买哪儿，买二环内、买地铁口、买大商圈等等，而且长沙现在还有大量单价八九千的楼盘！
刚需8-9千、改善1万2、豪宅1万67……长沙连续13年获得幸福城市，其实这才是真相。
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目前，整个长沙最贵的房，都集中在这四个地方：
——五一芙蓉、滨江新城、梅溪湖、洋湖区域。
五一广场，房价1万65-1万9；滨江新城，房价1万6；梅溪湖一期，房价1万55；洋湖区域，房价1万5-1万75。
挨个来看。
档位：五一广场。
一直以来，五一广场就代表着长沙的商业最中心。
这里除了著名的五一广场商圈之外，还有省博物馆、有东风路体育场、有地铁，距离橘子洲头较近，因此无论是城市配套还是地位，五一广场周边都比滨江新城的金融中心，含金量更足。
这个片区的特点是——超高层比较多，限价区间也拉的，从1万6到1万9+都有，但住宅货量非常少，都不愁卖。
比如区域地王——富兴时代御城，区域顶豪，300米写字楼、住宅57层，毛坯限价19700。
第二档位：滨江新城。
整个长沙最火的区域就是滨江新城，原因只有一个——极其缺货。
滨江的市场很简单，价格离湘江越近越高，外围递减，限价1万65-1万7；但目前滨江可售的楼盘非常非常少，几乎都要摇号，而且非刚需、二套几乎买不到。
今年3月，滨江府1913项目开盘，94套房源2138组买房人去抢，平均23组买房人抢一套房，抢到房子的概率只有4%！
这是当时开盘现场，排在前几位的，都是七八十岁的老人，坐着轮椅来摇号抢房。
别问为什么！按保缴存时长排队，他们当然在最前面！
第三档位：梅溪湖一期。
梅溪湖作为长沙副中心，崛起速度是非常快的。
一期开发初期，房价只有8000，还要雇托儿看房烘托人气；短短几年，目前梅溪湖一期边角位置房价也要1万67、核心区新房只剩公寓，二手2万+，且一房难求。
二期位置就更靠西了，长沙超级中轴规划的很漂亮，但还没动工迹象；
另外还规划了中央商务区、休闲活力区、中联重科智慧产业城、医疗康养区，二期住宅用地不多，房价1万34，比较荒。
第四档位：洋湖区域。
洋湖区域价格崛起，的原因是学区带来的溢价，这是长沙教育新高地。
除了大名鼎鼎的雅礼洋湖实验中学之外，还有博才洋湖小学、博才中海小学、博才白鹤小学、麓山兰亭实验小学、长郡双语洋湖实验中学、麓山中加学校等，教育水平相当牛。
洋湖片区不大，住宅都在湿地公园南，以改善为主价格1.6-1.75，最贵洋房1万9；和湘江之间都是二手房，没有新房。
片区环境好、教育资源过硬，但配套都在建，目前只有宜家，而且与主城之间是有割裂带的。
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在长沙，除了以上四个顶豪区域外，1万2价格几乎可以买全城。
这里面，
房价1万档位：省府红星板块、高铁会展板块、月亮岛板块；房价1万1-1万2：南部新城板块、福元月湖板块、中心城区、尚东隆平板块；房价-9千档位：高新麓谷、金霞青竹湖、经开星沙、空港新城；
一万档位上，省府红星板块是最成熟的，但片区价值就非常一般了。
横向对比，省府红星板块，环境不如北边临湘江的月亮岛，规划、前景不如东南的高铁会展板块，因此购买价值不大。
1万2档位上，除了南部新城是纯新区外，福元月湖板块、中心城区、尚东隆平板块都属于比较成熟的板块。
南部新城规划还不错，小片区有多条地铁，有奥莱、寰宇、红星美凯龙，还有待建商业，精装1万2。
最后，房价8-9千的高新麓谷、金霞青竹湖、经开星沙、空港新城。
空港和星沙也最远，可以直接放弃；
高新麓谷产业比较多，发展动力不足，宜居性较差，地铁覆盖面小。
金霞青竹湖房源不多，有9千多，也有1万出头，适合地缘自住。
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长沙房价为什么会如此低？
背后原因主要有三个：
1、买房资格被锁！
2、地价、房价被限，连装修上限都被强压在2500元/平！
3、天量供应！
在合肥、南京、郑州等城市，获取买房资格的渠道各种各样，但在长沙，买房资格真的太难太难了。
这是目前长沙的购房政策。
本地人首套房拿证4年才能买第二套，买完房拿证4年后才能卖！
公司不能买房！大学生集体户口不能买房！落户要满2年或1年+1年社保才能买房！没有户口，社保满2年才能买房！假离婚不能买房！
这么一来，投资客惯用的腾挪假借等漏洞，全被堵上了。
失去资格，也就失去了大量需求；失去了大量需求，房价快涨的根基就没了。
长沙房价足够低，还有一个政策原因——严格限价。
这是长沙各区域的限价地图。
与很多城市不多，长沙拿地时，就把土地限价、毛坯限价、装修限价全亮了出来，装修限价只批2500元/平。
在这里，开发商利润完全透明，房价完全透明，清清楚楚、明明白白、没有任何暗箱空间！
所以，各个开发商都在贴着装修限价卖房，同时又在“装模作样”的做着装修标准。
这就导致了，整个长沙没有一个拿得出手的装修项目。
但好在，长沙现在并没有一刀切，各个板块间、同一板块的不同地块之间，限价都是有差异的，而且正在以每年10%的幅度上升。
最后一个原因——天量供应。
长沙规模并不大，目前的二环范围还没填满，各个主城板块都还有很多新房在售，价格也拉不高；
但长沙又在马不停蹄地拉框架、扩规模、建新城。
建了梅溪湖一期又在建二期，西边建了梅溪湖副中心，东边就又开始大建黄兴副中心，搞高铁会展新区、造南部新城……
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有人问，长沙有价值吗？
有！
哪些房价值？
改善、豪宅、优质房！
长沙被限价强压下的中高端住宅，才是最有价值的房子！
推荐哪些区域？
1、五一广场，有钱就去买，赶快去！
2、滨江新城，有资格就赶紧去摇号，绝不会错！
3、梅溪湖一期最后地块，非核心位置，但倒挂在，也绝不会亏！
4、经开星沙、天心区南部、空港新城、省府红星板块，麓谷靠绕城沿线，可直接放弃！
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长沙真是一个把房住不炒深刻在灵魂深处的的城市。
因为限购严格，因为房价够低，一家一套房、首套即一步到位的观念非常重。
所以，整个长沙基本没有90平以下户型，没有置换之说，更没有投资意识。
在长沙，如果你要劝一个本土人买房投资，他很有可能会提刀出来的……
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