如果有人问你，在过去10年时间里，什么行业最赚钱？相信大多数人的回答都是房地产行业，原因很简单，随着房价上涨，个人财富被转移，房子被掺杂金融属性，越来越多的人愿意将自身财富投身于房产，甚至有的人将炒房作为职业生存。对此不少炒房客公开表示，来自于房价上涨所带来的财富增值是如此的的简单且没有风险，没有人会嫌弃房子太多。但现实真的是这样吗？也许最初楼市发展的初衷是解放原有市场，促进供需关系流通，使其经济内循环达到外循环的状态，但介于市场处于天然优势的刚需群体，导致供给端快速前进，开发商拼命建房，此时的消费规模看似正常增速，但却显得有的乏力。

客观来讲，为何造就上面的趋势？最本质的原因就是市场和消费规模出现倒挂。从数据上来看，我国城镇化进程从最初的的不足20%上涨至如今60%，核算下来完成数亿级规模老百姓进城安家落户，仅从这一点来看，住房需求的天花板远远高出了市场。而在另一边我国老百姓收入涨幅又有多少呢？有人说涨幅突破10倍，也有人说高达20倍，可是一旦结合物价来讲，我只能说涨幅接近3倍已然是天花板，候买不起电视机，只不过变成了当下买不起汽车，在某种程度上来讲，居民收入的消费力并没有发生本质变化。

当看到这里时，请问大家是否明白一个道理？那就是楼市现有的增值空间完全取决于房价和收入之间的关系，对此国际上用“房价收入比”来衡量。据数据显示，2020年我国房价收入比均值为13.2，也就是说你不吃不喝14年才能买得起房，其中深圳48.1、三亚38.1、厦门31.1位居前三甲。

仅从这赤裸裸的数据来看，我只能说当下楼市有点“温水煮青蛙”的感觉，截至目前平均房价为10300元平方米，反观深圳平均工资仅从9982元，而从我国600个多城市仅4个一线城市的城市群布局来看，我只能说想买房的人有千万，但有经济实力的人却少之又少，在居民收入没有明显涨幅的情况下，一切都是浮云。

事实上对于这一点，在今年调控中，市场正在发生潜移默化的改变，或者说2大趋势释放重要信号，主要有以下内容：

一时间房贷业务似乎成为所有人最后一根稻草。4月份以来，重庆、合肥、广东等地区银行个人房贷利率出现普涨趋势，除了利率发生变化，最关键的是额度收缩和放款周期拉长。据《证券日报》报道称，当下北京多家银行按揭贷款都需要排队放款，甚至有的银行由于额度紧张已经暂停房贷。平心而论，这一点变化早在2020年就出现拐点，监管部门开始针对住房贷款重点监管，其中不缺乏银保监会开出巨额罚单。这一系列的动向都在佐证一个现实，那就是上游资金被锁住，曾经引以为傲的高杠杆模式迎来冲击。

二是市场两极分化出现拐点，众所周知，今年热点城市早已成为调控加码的重点对象，例如上海、深圳、杭州等，但也有不少三四线城市也波及其中。但对于不少非核心三四线城市来说，自从棚改退潮后，市场存在的一些问题仍在继续，例如土地和新房供给还在增加，而随着人口净流入率下降，早已形成“新房-二手房积压下跌”的恶性循环，再加上越来越多的开发商并不看好三四线城市，这一困局似乎成为当下的挑战。如果要用一句话来概括，一二线城市冲击来源于调控精准加码，而三四线城市冲击则来源于本地市场的天花板。

总的来说，以上2点将会是今年楼市的变化，这一次房价将迎来拐点。首先从均值来看，我国房价必然是上涨趋势，这一点关键在于热点城市蓄力太猛，会极大拉高平均值。而细分市场来看，深圳、西安、杭州等热点城市控涨不控跌，突破点在于政策宽松和市场火热点，例如深圳小产权房突然火热。对于区域性和省会城市来算，住房需求则有点像备胎的角色，买不起一线城市才会择地买房，想跌也跌不到哪里去。至于其他城市，我只能说上面第2点趋势已经说得很清楚，能破局已经算是一件好事了。