据房价大数据平台统计估算，1978-2018年中国城镇商品房住宅存量从不到14亿平增至290亿平，城镇商品住房套数从约3100万套增至3.15亿套，如果把各类的公租房、小产权房等全部计算在内，住房总量至少有5.6亿套之多；

西南财大调查数据显示，截止到2018年末城镇地区住房空置率21.4%，其中二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。

数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居，且呈持续上升趋势，达26.6%。

通过上述三组数据不难计算出，截止到2018年底我国空置房数量已经接近：住房空置率（21.4%）X住房总量（5.6亿套）=1.2亿套（1.1984亿套）。

因为这其中还没有计算2019、2020年新增的商品房数量和不断提高的空置率数据，如果把增加的全部全都包括在内的话，的空置住房最起码也有1.2亿套。

01.

商品房空置符合一定的市场规律，也是必然发生的。

但按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间才是合理区间，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展。

毋庸置疑，我国的住房空置率已经处于“危险区”，那么到底是什么原因导致过去这些年住房空置率不断攀升呢？

因为绝大多数房产都集中在少数有钱人手中，而富人只讲投资，不需要靠出租房产获取，这就可能导致大量房屋空置；

还有就是住房持有成本几乎零成本，有钱人买房即使不住，空置对自己也不会造成持有压力。

再一个就是不得已选择空置房屋。

比如有很多人虽然贷款买了房，可手中可支配收入不足，购买的毛坯房无法装修，只能空置。

还有一些是因为工作地在一线城市，但是购买的是三四线老家的住房，房屋很难靠出租来获取，不得已让房子吃灰。

02.

一方面，空置率居高不下，另一方面，过去十年投资性购房比例提高60%，当前市场上刚需购房比例不足15%。

叠加调控已经如火如荼开展了三四年，但是房价却始终很难真正降下来，因此有人会说：房价已经没办法降下来了，其实不然。

最简单的一个方法：“开征空置税”。

因为开征空置税意味着房屋持有成本增加。

如果税基定得高，这对于绝大多数多套房者可能是巨大的冲击，不堪重负者必然会降价抛售房产，当然也会逼出相当一部分空置房源进入租房市场，这不仅有利于平抑房价，也有助于房屋租金的稳定。

其实降房价的方法还不止开征空置税，个人购房不准贷款、商品房限售10年、出台房产税第二套房按20%起征税、二手房出售时挂牌价不得高于购买时价格等，这每一个招数都可以立竿见影降房价。

为什么不用？

因为调控楼市要权衡利弊，更要从经济大局着想。

国家调控楼市的根本目的是为了楼市稳定，不是为了把房价降低到刚需口袋里钱的价格。

降房价的很多招数没启用，并不代表房价不能降。

也并非所有城市的房价都是“只涨不跌”，在调控重压下，我们也看到很多城市的房价在节节败退，比如北京、上海，过去两年房价实质上下跌了10%以上，比如环京卫星城，过去三年内多房价普遍下跌幅度超过50%。

前段时间媒体探访“睡城”燕郊，更得出结论：2017年-2020年，燕郊的很多楼盘价格已经完成“膝斩”下跌。

03.

房价下跌的底线在哪？

房地产是资金密集型企业，很多房企基本上都加了10倍以上的杠杆，如果房价大幅下跌（下跌30%），这意味着很多房企的资金周转会失灵，银行贷款还不上，房子卖不掉，企业只能以破产告终。

同时，因为叠加了大量杠杆，房价下跌不仅会引发恐慌抛售，还会引起系统性金融风险，不仅开发商、炒房投资客、购房者难逃一劫，银行、地方、金融机构等也难以幸免。

无数刚需虽然做梦都希望“房价能以底线的方式下跌”，但恕我们直言，房价普降20%，甚至是30%是不可能发生的。

即便房价真的大幅下跌，刚需也占不到便宜，而且日子可能更难过。

因为房地产和经济牢牢捆绑在一起了，它关联着上下游数十个行业，牵一发而动全身。

所以，不管怎么说，现阶段房地产市场稳定才是最重要的。