当前楼市，很多人看不清、讲不明。

有人说接下来的一段时间内，房地产依然以上升为主，因为城市化还在继续，农村人还将源源不断地进入城市，他们的首要需求便是买房，再加上买房的观念早已深入人心，随着生活水平越来越高，在投资渠道匮乏的情况下，买房依然是多数人的选择。

有人说涨，同样有人看衰。长期来看，城市化确实对房地产具有带动性，但就目前的房地产存量而言，住房供给早已供大于求了，经济学家任泽平在《中国住房过剩还是不足》报告中指出，城镇存量房产高达3.11亿套，户均房产持有达到1.1套以上，阶段性房产过剩非常明显，根据一般经济价格规律，房地产上涨后继乏力。

不管是哪种声音，都抵挡不住现实中房地产的“逆风而行”。2021年2-4月份，多个城市房地产再度迎来上行风。

根据统计局发布的3月份70个大中城市住房指数来看，62个城市的新房环比上浮，2个城市价格持平，6个城市环比出现下滑，新房出现上涨的城市数环比增加6个，这是最近21个月的新高水平。

不仅是新房上浮，二手房也同样不甘落后，70个大中城市的二手房上行城市数达到58个，环比上月增加3个，一线城市的二手房增幅1%，北上广深四大城市分别达到1.4%、1.1%、1.4%和0.4%，二线城市二手房平均增幅0.4%，三线城市的二手房增幅0.3%。

有一句话叫做：乐极生悲，当大家纷纷关注到房地产热的时候，一瓢冷水其实已经在悄然准备了，3-4月份，深圳调控加码、合肥楼市升级。针对经营贷违规进入楼市、针对炒作等情况，因城制宜地提出了多项举措。不仅如此，在4月中旬，5天时间，3大央媒“表态”楼市（与其说是表态，不如说是问责）：

4月14日，《经济日报》发了一篇文章，名字叫《炒房绝不会稳赚不赔，炒房客们是时候迷途知返了》。4月16日，新华社发文《乱象层出不穷，莫让“名校”坑楼市害教育》。4月19日，经济参考报又发文，标题是《遏制投机炒房应强化协防联控：堵住政策漏洞，打击钻空子行为》。

以上三大央媒分别从炒房、学区、调控点三个角度出发，提出了当前楼市的痛点和发展建议。笔者简单阐述下：

1、对于买房投资而言，经济日报认为，未来买房子将不再是稳赚不赔的事情。这一点其实很容易理解，简单算一笔账就知道了。社科院财经战略研究院在《中国住房报告2021》预测，2021年全年房地产增幅5.1%，很多人认为买房大有可为，最起码比存钱高，但实际上在5%的增幅下，买房会带来财富缩水。一套200万元房子，5%增幅，还需要考虑6%的资金占用成本，还有4%的房产折旧率，外加2%的费用率。最终这套房子1年缩水14万元。

2、对于问题，新华社指出，这是一种乱·象。只要是带有“名校”二字，那么地段就必然、房产就必然涨价，这是20多年百试不爽的售地、卖房的办法。但实际上，新建楼盘真的能达到“名校”标准吗？显然不可能。这种“挂名的学校”充其量只是一种“割韭菜”的噱头而已。

所谓名校，其教育资源需要10多年沉淀和积累、其教育文化也需要10-20年的沉淀方可，并不是划一块地、建个学校、挂个名头就能成为“优质学区”的。常见的例如“某学校第三分校、某学校第十五分校”，这些分校实际上，很可能只是原来的农村小学换了个牌子而已。

3、对于炒房抑制问题，参考报指出缝隙依然存在。近些年来，从一线城市到二三线城市，限购、限价、限贷等不断跟风加码，表面上确实能有效阻挡部分炒-房客进入楼市，然而买房人真想要购房的话，依然有“办法”，例如补社保、进城落户、假离婚等都是数见不鲜的举措。所以如何真正把这些与买房相伴而行的数据结合起来，形成联防机制，才能真正筛选和堵住炒-房的“缝隙”。

以上3个表态，指向性只有一个：促进楼市稳健发展，所以说2021年楼市“趋势明朗”了！那么，2021年该买房吗？2类人早打算，该懂。

首先，对于炒·房客而言，提前准备。未来的楼市关乎买房投资人的有3个信息，需要格外关注：

① 炒F的途径将越来越少，住建部王蒙徽在2021年年初就对2021年的房地产方向做出了规划阐述，指出“平稳”依然是主调，在此基础上各大城市差异化调控，随着三红线、限制经营贷流入楼市、限贷令等纷纷到来，想要继续买房T资或难以实现；② 房产持有成本会快速推高，房产税已经在路上，房东税在河北、云南等地已经陆续出现，空置税虽然短期内不会到来，但根据发达国家经验来看也是早晚的事情，这将直接增加房产持有成本，房子越多成本越高，或导致房产保有出现亏损；③房子难以销售。正所谓“买涨不买跌”，在房地产平稳期，市场上的买房人会迅速销声匿迹，一方面是买涨心态导致，另一方面刚需确实不足，央行报告显示住房保有率达到96%，真正的无房家庭不到4%，有数据估算房子足够30亿人居住，未来谁还买房？

其次，刚需买房，要瞄准时机。2021年的4-6月份，刚需建议等等看，到2021年年底，房企或因为销售难度大，再度进行促销。再加上“年终为了提前达成年度销售任务”，按照惯例，不少房企会带头“7折、8折甩卖”，可能是刚需的一个好时机