房子，牵动着很多人的神经，你跑不掉，也绕不开。

往年的3、4月份，房价都会迎来一年之中的波“上涨”，所以，人们都习惯把这两个月称为“金三银四”。今年也不例外，年后，随着经济的慢慢恢复，在2020年推迟购房计划的家庭也纷纷重启购房计划，楼市开始回暖，不少城市也传出房价上涨的消息，开发商、房产中介、房产投资客也纷纷造势宣传，渲染楼市的火热，给人一种“今年不买房，明年又白忙”的购房氛围。

就在购房者都以为今年的楼市或许会大涨的时候，各地的楼市调控政策纷纷扑面而来，楼市火热的城市也接连被“约谈”，不少人认为，今年的“金三银四”还没开始就已经结束了。如此一来，也让购房者以及房地产从业人员看到了国家对于楼市调控的决心和信心。

过去的2个月，因为楼市调控的持续深入，楼市发展趋势也开始反转。其中，的反转就是购房者的心理变化，从“担心房价大涨”到“担心房价下跌”，不要小看购房者的心理变化，由于楼市存在“买涨不买跌”的心理，当购房者“担心房价下跌”的时候，观望情绪会加重。这一点也得到了多家售楼处的肯定。在笔者实地走访的过程中，多家售楼处的销售经理都告诉我：看房的人不少，但是，入手的人并不多，大多数人都是来看看，观望情绪很严重。究其根本原因，都是担心房价会下跌，自己高位接盘，得不偿失。

那么，2021年的房价真的会下跌吗？行业内专家普遍认为：“整体会上涨，但是，局部会下跌”。什么意思？简单来说，就是的平均房价仍然会上涨，但是，不会“普涨”也不会“大涨”，而是稳定增长，但是，有些局部地区的房价会下跌，而决定房价会不会下跌的关键因素则是“人口”。

也就是说，人口流入的区域以及人们青睐的房子，价格会上涨，反之，人口流出的区域以及人们不欢迎的房子，价格就会下跌。这一点与过去的房价普遍上涨有着根本性的变化。

在楼市环境反转的情况下，4类房子的价格或“下跌”。这一观点也得到了行业内的普遍认可。

类：房龄超过20年的老房子

从去年开始，我们国家对于老旧住房开始采取“旧改”政策，也就是对老旧住房进行修缮，提高小区的整体居住环境。很多人都认为，这样一来，小区的居住体验改善了，这些老旧住房就会更受欢迎。

在我看来，并非如此，原因有2点。其一，“旧改”主要针对小区的外部环境而非房间内部环境，比如户型，层高，采光、空间利用率等等仍然是不能改变的，所以，居住体验并不会有多大的改进，也可以理解为治标不治本。其二，如今的购房群体主要为80后、90后、甚至是00后，购房群体的年轻化，必然会导致老旧住房的市场占有率降低，毕竟，年轻人的眼光比较新颖，老旧住房的设计或许无法让让年轻消费群体认可。

得不到人们的青睐，价格自然会“下跌”。

第二类：商住公寓

2015年以后，商住公寓凭借着面积小，总价低，不限购、不限贷，而且具备理财属性，使商住公寓产品大火，深受投资者以及年轻人的喜爱。可是，随着商住公寓产品的增加，问题也暴露无遗。

其中，有3大问题难以忍受。1、居住体验差；容积率高，一梯十几户、两梯三十几户都是正常现象，没有天然气，不具备学区功能，而且平时人员出入混杂，存在很大的安全风险，尤其是女孩子，危险系数很高。2、生活成本高；水、电、停车、物业费都是商业标准，生活成本是普通住宅的2倍还要多。3、交易税费高；倘若，投资商住公寓或者不想住了想转手，你会发现商住公寓的税费非常高，综合下来，很难溢价，不赔钱都是幸运的。

正因为如此，商住公寓也会越来越“不受待见”，届时，价格下跌也就不难理解了。

第三类：小产权房

小产权房属于违法建筑这是既定事实。随着房屋总量的过剩，小产权房逐渐不被认可是大概率事件。而且，小产权房的居住体验和产量质量都无法保证。还有一部分人坚信小产权房会“转正”，在我看来，这是不可能的。当然，在政策中也明确表示小产权房不能“转正”“确权”。

一方面属于违法建筑，另一方面居住体验不佳、质量无法保证、空间有限，所以，小产权房价格下降则是大概率事件。

第四类：三四线城市的郊区房

经济学家任泽平曾说过，房地产周期变化，长期看人口。

根据这一观点，在城市圈的发展背景下，三四线城市的房价下跌也就不足为奇了。尤其是，三四线城市的郊区房，房价下跌的速度和幅度也一定会更大，毕竟，雪崩的时候，没有任何一片雪花是无辜的。所以，在三四线城市整体房价下跌的时候，三四线城市的郊区房安能独善其身？

以上就是4种房价下降概率的房子。在如此背景下，今明两年该不该买房？

倘若你是刚需，要按照人口的流向以及房子居住体验来选择房子，这样既能保证房子的居住体验，也能限度地使房子保值。倘若你是投资客，更要按照人口的流向和房子的居住体验来选择房子，因为，只有人口流入地才会有购房需求，只有居住体验更佳的房子，才会有市场。