中国楼市，惊人的一幕出现了！

回顾2020年楼市，“南热北冷”是十大关键词之一。

深圳、东莞、杭州等南方城市的房价快速上涨，廊坊、郑州、天津等北方城市的房价却跌跌不休，还因此屡次登上热搜。

不过，到了今年情况终于发生了微妙变化，经历了3年调整的北方楼市开始回暖了！

先来看看贝壳研究院的数据：

去年房价跌得最惨的廊坊，一季度二手房成交环比增长约30%，3月成交量仅低于2017年一季度的成交高峰，3月二手房价格指数环比上涨2%。

被调控打得半死的青岛，一季度二手房成交量环比增长约20%，二手房价格指数在3月止跌转涨。

此外，济南、烟台等城市二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨。

没想到，这几个北方城市还真是“拨开云雾见日出，守得云开见月明”，终于替北方楼市争回一口气。

那么，具体情况又是怎样呢？接下来，咱们继续用数据来说话。

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先来看看天津。

去年我就说过，天津由于经济下滑严重等原因，房价连连下跌，越是地段好跌得越狠，成为了地产人的噩梦。

但今年情况有所转变，在学区季的影响下，一季度天津楼市整体有所回暖。

成交量方面，从2月末开始连续4周都超过了300套以上，其中南开、河西两区是主力，成交占比分别为15%、13%。

涨幅方面，和平区则是天津涨得最猛的，从2020年底开始，5个月里二手房均价就涨了约5%。

如果具体到个别楼盘，例如对口和平实验小学的尚友里，一套38㎡的房源，去年8月单价才84737元/㎡，今年已经涨到99529元/㎡，涨幅达到17.5%，而总价上也涨了58万。

在这样的大环境下，新房市场需求的有所增加，加上今年上半年入市的纯新盘也不多，导致天津最近部分新盘出现了抱团涨价的现象。

不过，我也问过当地的媒体朋友，天津楼市分化还是有的，大面积没有小面积的好卖，越便宜的越容易卖。但是由于天津教育牛逼，依旧坚挺。

所以，天津的家长们，想鸡娃，请先自鸡。

再来看看青岛，今年小阳春也有明显的热感。

根据卓易数据显示，截至2021年3月31日，3月青岛新建商品房成交14410套，环比激增132.46%。

但是由于行情分化，例如市南区3月高涨107.5%，而即墨、城阳、莱西则逆市下跌，所以成交均价方面，青岛整体房价同比上涨仅约4.04%。

相比青岛，向来尴尬的省会济南，最近也有不少项目迎来了开盘小高潮，例如中新国际城，即便认筹金要10万，仍然吸引了接近300组客户到场选房。

另外，珑悦府、金地华著、银丰玖熙城、仁恒奥体公园世纪等改善盘，也出现价格上调的情况。

相关数据显示，2月份济南新房市场成交13840套，成交面积175万㎡，同比2020年增长18.6%。

当然，济南楼市也是分化的，例如带学位的楼盘涨幅能去到15%，普通楼盘只有5%，差的楼盘几乎不涨。

最后来看看郑州，去年开发商联合不降价的新闻，相信大家还记得吧，就是因为郑州新房难卖。

但是，郑州今年一季度却意外迎来一波小阳春，例如最近开盘的万科城，推出1036套，开盘当日去化830套，去化率超过80%；保利和光屿湖，上午开盘5基本清盘，下午加推继续热销。

这般去化率，这般火爆景象，在过去一两年的郑州楼市里是十分罕见的。

所以，在成交量提升的带动下，郑州房价也跟着上涨。数据显示，2月新建商品住宅销售均价为12432元/平方米，创了近一年的新高。

而且和天津一样，郑州也出现了部分楼盘抱团涨价的情况，你看那一张张通红的海报，已经告诉我们开发商联合不降价的行为，取得了战略性的胜利。

不过，话说回来，楼市回暖的北方城市目前也就这几个基本面比较好的，其他三四线小城还是原封不动，该冷的冷，想热的热不起来。

当然，我也不是说这些城市回暖了就值得买，毕竟内部分化行情还是挺严重的，要挑还是挑带学位、改善型、地段好的优质楼盘，普通的就暂时别碰了。

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不被看好的北方楼市，为什么能咸鱼翻身？

其实，主要还是两个原因：板块轮动和政策放松。

我之前也说过，去年楼市板块轮动效应是很明显的，尤其是一线城市内部轮动，房价一个接着一个涨，大家轮流吃饭。

但市场太热，必然要遭调控的毒打。所以，随着一线城市调控的不断加码，市场才冷静了一段时间。

根据贝壳研究院数据显示，整个一季度，深圳二手房成交量环比下降20%，同比下降4%，价格环比涨幅在1月后持续收窄，至3月止涨。

上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%，3月价格涨幅为3.6%，连续两个月收窄。

北京虽然二手房成交量环比增长20%，但春节后成交量较节前有所下降，市场已经出现调整。

一线城市降温，资金自然就会跑到二线城市，热度也就上来了。

今年一季度，核心二线城市的二手房市场就火得一批。例如合肥成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%。

尤其是3月份，这些城市的二手房成交量均创2019年以来历史新高，主要是因为新房供应不足以及一二手房价差导致的。

涨得比较猛的还有厦门，一季度二手房成交量环比增幅约50%，特别是春节后成交量较节前增长较快，二手房价格环比持续上涨，3月涨幅扩大至3.3%。

原因我以前也分析过，其实和深圳差不多，经济强势，地域面积小而且郊区比较少，整体房价很难像广州那样被拉下来，加上一二手房价格倒挂，买不到新房的人自然流到二手房市场。

所以，最近我们也看到合肥、西安、成都、杭州等核心二线城市，由于楼市过热被住建部拉去喝茶后，都乖乖地进行了调控升级，不断打补丁，试图让房价涨得慢一点。

也正因为如此，在板块轮动的作用下，热度才传递到开头说的那几个北方城市。

当然，就像人死了就会凉，楼市凉太久也是危险的，所以部分北方城市也通过放松政策等，来实现自救。

例如3月8日，郑州出台公积金新政，除了新房，只要有首套房资格，二手房也可以获得70%的贷款额度，比之前的60%提高了10个百分点。不过，这两天新政又收紧了，要求加强缴存和贷款申请审核，不能代缴公积金。

青岛在3月15日发布了落户新政，不仅取消了原来的购房落户面积限制，而且允许有合法住所的人拉家带口来落户。

还有廊坊的燕郊，之前由于房价腰斩甚至膝斩，悄悄放松了落户政策，只要有房就能落户，结果导致二手房成交激增，部分房源还出现“跳涨”，后来政府不得不紧急叫停新政。

总的来说，现在国家控制楼市的目标只有一个：稳定市场。言下之意，房价过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。

所以，必须通过调控政策，产生板块轮动，让长三角、珠三角、中西部的热点城市中的热钱，流向楼市偏冷的北方城市。

当然，你要清楚的是，内部分化已经成为各城市无法回避的现状，且在“房住不炒”的前提下，政策放松过度必定惨遭“一日游”，例如前段时间的南昌。

所以，北方楼市的回暖，也注定只能是回暖，不可能像南方楼市去年那样疯狂。

那些还抱有大涨幻想、拼命冲刺进场的人，还是洗洗睡吧，当梦里的韭菜比较好。