众所周知，在过去20年时间里，楼市经历了一次完整的大牛市，房价水涨船高。对此理论上来讲，商品价值的上涨在某种程度上来说，能抑制需求端的发展，但将这底层逻辑放在房地产行业中，却显得格格不入。从数据上来看，我国城镇居民住房拥有率为96%的背后居民杠杆率高达60%，而房价收入比均值为9.2，相对于国际上合理标准的5-6范围。我只能说这只是小巫见大巫，作为楼市风向标的深圳，房价收入比甚至突破了30，也就是说你不吃不喝工作30年才能买房。也许从数据层面来衡量我国楼市发展，其跨度和深度确实值得夸赞，但同时也不得不承认，老百姓的消费力逐渐被透支，所有财富最终流入了大额消费，相反小额消费就显得微乎其微。
 

如果将眼光放在近些年上，楼市格局正在发生翻天覆地的变化，其中释放的信号值得大家关注。从政策层面来看，调控次数只增不减，即使市面对市场低迷整个一季度时，其深度和覆盖面总能超出预期，这一点在最近上海、杭州纷纷将法拍房加入限购上得到淋淋尽致的体现。而从市场热度来看，最近不少城市热度不减，例如仅3月份，合肥共网签5327套，环比上涨30%，同比上涨24%，其次新房库存量为23498套，环比下跌7.6%；而成都新房和二手房价格涨幅也是位居前列。
 

对此据国家统计局数据显示，2021年2月70城市二手房房价上涨城市高达55个。无有独偶，2021年一季度百城住宅价格累计上涨1.05%，3月二手住宅均价15654元平方米，环比上涨0.44%，已经连续16个月环比上涨。

也许从这角度来讲，这一次房价还有机会触底反弹，但真相真的是这样吗？答案显然不是，在我看来，答案恰恰相反，房价下跌的倒计时要来了，或者说当下格局有点暴风雨来临前的宁静的感觉。原因很简单，为何今年季度市场热度很好？一方面是去年住房需求得到压缩，不少购房者的置业计划被搁置，另一方面是多地呼吁就地过年，甚至小县城如期到来返乡置业，由此可见市场的火热也是在意料之中。
 

至于为何今年房价是大概率下跌？最主要的原因还是因为调控加码的压力，20天内高层3次表态。3月23日，央行召开了24家主要银行信贷结构优化调整座谈会，强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”，而在此之后不少银行高管表示，加快相关涉住房贷款调整力度。4月1日，在相关会议上，央行金融市场司司长邹澜表示，部分城市房价上涨压力仍比较大，对于高杠杆的中小开发商违规等风险同样值得关注。而在同一天，司长邹澜针对信贷资金违规流入楼市的问题，明确表示监管部门已经要求银行开始自查。
 

仅从这一系列市场动向来看，相信大家都能明白一个道理，那就是信贷资源成为今年调控的亮点，即使土地出让集中化很有创新意识，但在金融和土地2大层面下，短期来说金融还是最关键的。而在高层多次重申定位的局面下，资金进入楼市节奏变缓，甚至暂停，最直接的影响就是变现周期拉长。对此3月末，广义货币M2余额为227.65万亿元，同比增长9.4%，增速同比和环比均低0.7个百分点。由此可见，在上游资金被锁住的形势下，如何获取现金流是当下所有人的当务之急，开发商降价促销，炒房客抛房止损，购房者搁置购房计划等，这后续动向都是有因果关系的。

总的来说，今年楼市迎来拐点，俗话说房价走向取决于“金融、政策、人口”。从我国新出生人口趋势来看，2028年是我国人口负增长的窗口期，这并不是一句空话。至于政策，最近热点城市均出台新政，被相关部门约谈就是的证明。反观金融，相信上面也说得很清晰。在我看来，今年调控将会是楼市的本命年，未来几年房价能否有实质性下跌，最关键的就是看今年。对于并非刚需群体买房的人来说，介于当下局面紧张，个人建议不妨再等等看。