不知不觉中，2021年4月份已经过半。回顾过去的三个月，因为受2020年“黑天鹅事件”的影响，楼市“观望”现象愈演愈烈，即便在3月份各地楼市开始大幅回暖，但是，也远比行业预期的成交量要低很多。

当然，这样的现象也在情理之中。因为，从2020年开始，楼市调控持续深入，购房者的购房观念正在悄然发生变化，再加上房地产金融政策的收紧，“高杠杆买房”的道路基本被堵死，这样来看，实际成交量比行业预期要低，也就不难理解了。

最近一段时间，笔者收到大量的楼市问题咨询，其中，有70%以上的网友都是咨询2021年的楼市走向问题。在我看来，2021年，“楼市走向”越来越明朗，只要是读懂这“3个信号”，该不该买房也就有数了。

哪“3个信号”？接下来，笔者带大家一起来分析一下。

信号一：楼市调控进入精细化调控

有人说，楼市调控和房价就像两个段位相同的武林高手在过招，你一招，我一招，不断循环，但是，难分胜负。难道是决策层没有发现房价过高的根本原因？其实，并非如此。

在我看来，调控之所以没有彻底遏制住房价增长的主要原因在于房地产的牵扯面太广，如果“急刹车”是很容易“翻车”的，倘若“翻车”，所造成的影响或许比高房价的影响还要严重，这是决策层不愿意看到的，也是每一位国人不愿意看到的，毕竟，楼市已经持续繁荣20多年，想要将其“软着陆”，非一日之功可完成。

但是，楼市调控的结果大家也是有目共睹的。自2018年以后，大多数城市的房价基本稳定，即便是房价上涨，也属于局部现象，并未出现普涨现象。

很多楼市专家把此前的楼市调控称为“剥洋葱”式的楼市调控，一层一层的剥，直到使楼市回归到常态化为止。我认为这个比喻是很贴切的。

从去年开始，根据国家出台的一系列楼市调控措施，很显然，楼市调控已经进入第二阶段，也就是精细化楼市调控阶段。

比如房企降负债的“三道红线”，直指房地产高杠杆操作；比如限制房地产贷款额度，直指房地产金融政策的宽松；再比如严防资金违规流入楼市，土地集中供应，因城施策等调控措施，无一例外，都更有指向性、针对性的进行楼市调控。

楼市调控越有针对性，调控结果越明显，这是既定事实。

信号二：人口结构的变化

房地产周期变化，长期看人口，这是经济学家任泽平提出的楼市发展理论。

众所周知，目前我国有两大人口问题，而且形势已经非常严峻。其一是少子化，也就是指新生儿出生率连年降低；其二是人口老龄化，也就是指老年人口占总人口的比重越来越多。

综合来看，无论是少子化也好，人口老龄化也罢，对于楼市的影响都是非常大的，毕竟，主要消费群体的减少也就意味着楼市需求的减少，倘若仍然按照现在的政策和形势发展下去，10年后，无人接盘将会是楼市面临的问题。

除了对楼市的影响，少子化和人口老龄化对于经济的发展，社会的进步，综合国力的提升都有着不可忽视的影响，这也就是专家们近年来呼吁放开生育的主要原因。

信号三：大力发展租赁市场

“大力发展租赁市场”这句话，在近两年的各项重要会议以及高层的对话中频频出现。这就说明，租赁市场的改变，已经开始了。

在今年刚刚实施的《民法典》中，也已经对租赁市场的规范，做出了法律范围的指导意见。其次，相关部门也已经出台文件允许集体用地经营性入市、要求各地增加租赁土地的供应量以及大力推进租购同权等等。

毫无疑问，这些措施的实施会改变当下的购房形式。租房占比的提高，势必会减少购房占比，这是大概率事件。随着租赁市场的日趋完善，相关法律法规的日趋健全，租房成为与买房并驾齐驱的住房形式，也就指日可待。纵观世界上其它的经济体，也都经历过这个阶段。当然，这也是房地产行业常态化的必经之路。

综合以上“3大信号”，我们不难看出，楼市的走向已经越来越明朗，如果用一个字来形容，那就是“稳”，这也与“房住不炒”的基调相吻合。

在这样的楼市背景下，如何买房？我认为，倘若是自住，并且经济实力允许，该买就买，继续等也不会省太多钱，现在买，也不会“高位接盘”。倘若是投资，建议选择1-2个人口流入型城市，长期持有，同时，持有房屋的数量也不宜过多，1-2套即可。

倘若还想用“旧思维”，利用高杠杆进行短期投机，建议早日醒悟，不要与趋势做抗争，否则，后果很严重！