2021年一季度，出台房地产调控措施超过100次，严查经营贷，防止假离婚，无所不用其极。同时，金融监管层也在很多场合表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

然而，即便如此，房地产的数据依然靓丽。前两个月，房地产开发投资增速超过38%，商品房销售面积同比增长105%，商品房销售额增长133%。70个大中城市2月份房价数据显示有56个城市新房环比上涨。一线城市中，上海热度依旧，北京蓄势待发，3月份预计二手房交易额超2万套已成定局。

一方面是不断加码的调控，一方面是不断上涨的数据，同时，伴随着的则是对房地产泡沫破灭的担心。中国的房地产泡沫，会否重蹈日本当年的覆辙，成为每一次房价上涨之后都不会缺席的话题。

日本房地产泡沫，是人类历史上最著名、最荒唐的泡沫之一。

上世纪80年代，由于“广场协议”导致的日元成了日本房价暴涨的导火索。日本政府为了遏制日元和贸易优势，在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。

关于日本房地产泡沫的数字，后来成了研究泡沫经济耳熟能详的案例。比如，在一个正常的国家，房地产市场的总价值一般是年度GDP的2到3倍，房地产业大约占可变价格财富总量的50%。

但在日本房价暴涨的周期，这些指标都完全失灵。1986年到1990年，日本商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。

东京的全部地产的价值超过了美国的全部房地产价值的总和。到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。到1990年，日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半，东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。

这些数字尽管现在看来非常荒唐，但在当时，对于日本经济和日本房地产的奇迹，很多专家用“新经济范式”来解释，认为日本房地产没有泡沫，诸如人多、地少、经济高速增长等现在用于解释中国房价一直上涨的逻辑在当时日本的房地产市场非常流行。

日本国内绝大多数的人甚至认为，按照日本地少、多山、人口密度高的国情，日本的房价会永远的上涨。这在日本房地产泡沫破灭后显得非常荒唐，但在当时的房地产市场，这是一个非常严肃的，得到公认的结论。

在1990年日本泡沫破灭之前，绝大多数的人认为日本房价和股市仍然会继续上涨，其中的代表人物三一证券的总裁坐着火箭登上了美国《时代周刊》的杂志，但就在1990年，日本泡沫破灭，几年后，三一证券的总裁跳楼自杀。

在经济学层面，关于什么是泡沫，研究泡沫的经济学家从来都说不清楚，这也是“泡沫”的特点。美国著名的金融专家金德尔伯格对泡沫的描述我认为是最精准的：“泡沫其实很难定义，就如同一个美女。你很难定义什么叫美女，但当一个女孩站在你面前的时候，你会知道她究竟是不是美女。”这个话其实说对了一半。

事实上，从人类历史上一些重大的泡沫破灭的事件，无论是郁金香，还是南海泡沫，以及日本的房地产，在泡沫发生时，身处其中的人其实并不知道，甚至根本不愿意相信是泡沫，而只有在灾难发生之后，人们的理智才重回大脑，感叹过去的荒唐。

从历史去看，泡沫很多情况下既是客观事实，但同时又是主观反应。用日本一个学者的话说：“泡沫不是经济和金融体系制造出来的，而是在人们的心中。”其实很精辟。对于日本房地产泡沫究竟因何破灭，破灭的时点究竟具备了什么样的特征，其实到今天仍然是一个谜。这是迄今为止我既不愿意承认中国房地产市场和日本可以比较，也不愿意否认中国会重蹈日本覆辙的原因。

否认中国房地产市场会重蹈日本覆辙的原因有：

，中国的城镇化还没有完成，而日本房地产泡沫破灭时城镇化已经完成；

第二，中国的房价除了少数城市的确已经太高，但中国平均房价均价刚刚过1万元，无法和当年的日本相提并论。

同时，根据我们测算，在“十四五”期间，中国的住房需求并没有明显减弱，城市更新、新增居民以及改善性需求的量仍然很大，在需求依然旺盛的情况下，房地产泡沫破灭的概率确实不大。

当然，我必须指出，从全球房地产市场的基本规律看，任何一个国家的房地产在经历一个20年左右周期的上涨之后，大多数难逃泡沫破灭的命运。而且，泡沫破灭之后，对一个国家的经济影响之大，从日本失去30年的惨痛教训可见一斑。

而且，人类泡沫灾难史告诉我们，一旦人类主动捅破泡沫，造成的伤害之大难以想象，这也是为什么很多国家不去主动捅破泡沫的主要原因。正因为如此，对于泡沫，一定要有敬畏之心，要有耐心，主动捅破的政策只会增加灾难，而不是抑制灾难。一个魔鬼从瓶子里放出来，再塞回去需要高超的政策艺术。

就此而言，我们提醒，尽管中国房地产市场存在一些泡沫破灭的迹象，但我们需要记住的教训是：不能采取过于紧缩的政策，的办法是，让时间慢慢的消化泡沫。

日本经济的转折点恰好是在房地产泡沫破灭之后。现在，日本正在进入第四个失去的十年。但是，日本房地产泡沫破灭时，日本已经进入发达国家的行列，泡沫破灭对日本国民的伤害尽管巨大，但不致于导致陷入贫困。

中国目前正处在从中等收入向高收入迈进的过程中，我们几乎可以肯定的说，泡沫一旦破灭，中国的状况要远远比当年日本要惨烈很多。我们能否应对这种灾难，答案其实很不乐观。正如一个美国的议员所言的：“我深知我的国家，她能平静的支持任何事情，但泡沫破灭引发的金融危机除外。”