20年前，大部分人还住在楼梯房里，但是随着时代的发展，我们发现，高楼大厦越来越多，摩天大楼更是成为一些城市的地标建筑，三四十层的高层住宅不计其数。同时出现一个有意思的现象，那就是楼房越盖越多、越盖越高，房价不是越来越便宜，而是逐年上涨。那么是不是意味着楼房越高、房子的价值就越高呢？

      相比以前的楼梯房，高楼层的电梯房确实具有一些优势，比如视野开阔、可以看到江景、湖景，少了潮湿和蚊虫的干扰。实际上，答案并没有那么简单。

     房价是受供需、人口、货币等因素影响的，以货币因素为例，1999年到2019年，货币供应M2从12万亿增长到了194万亿。从人口来说，2009年我国城镇人口为6.22亿人，2019年城镇人口8.48亿人，10年间增长了2亿多人，相当于每年都有2000多万人进城落户，而同期的住房供应，2020年新建住房开工面积16.43亿平方米，按照100平方米一套房计算，新建商品住宅供应在1643万套左右，所以住房供不应求的现状还是存在的，尤其是在北上广等一线城市。

      所以人口和货币因素才是影响房价的关键因素。而被人们所追捧的高楼大厦，反而受到业内专家的“批评”。

     北京科技大学的周天勇教授就认为，几十层的高层住宅，过了许多年后，设施陈旧维修困难，由于住户太多、未来再改造的成本相当大，高层楼房的价值将大幅度贬值。

       如果说专家的角度和我们的生活还有一定的距离，那么一些居住者的实际体验也告诉了我们答案。

，高层住宅存在维修保养问题。

     楼房越高，相应的设备安全要求会提高。以电梯为例，只要装了电梯就会面临电梯维修更新的问题。1栋楼30多层高，谁也不知道电梯会不会哪天突然出故障。合肥市市场监管局《2019年度全市电梯质量安全白皮书》显示，住宅楼为电梯困人高发场所，占故障总量近8成。

      电梯也可能发生故障，不仅会影响老百姓的人身安全，也扭转了一些人对高楼大厦的幻想。虽然电梯上楼很快，但是不方便的地方也不少，如果一旦停电了，住在高楼层的业主，每天上下楼梯也是很辛苦的事情。

第二，高层住宅容积率高、公摊大，给购房者增加了负担。

      相比低层住宅，高层住宅由于需要增加电梯井、管道、避难层等设备，公摊面积也增加了。以我所居住的小区为例，2梯4户，总高42层，105平方的房子去掉公摊后，只有75平方。公摊面积的存在，虽然有一定合理性，但是我们无法测量出整个小区的公摊面积有多大，公摊比例只是从售楼员的口中得知，我们无从知晓。装修费用、物业费用都要按照建筑面积来算，公摊面积的存在，又增加了购房者的负担。

第三，高层住宅存在消防救援问题。

     火灾发生的概率不大，但是一旦发生，对人们的人身和财产安全危害是很大的。如果一旦遇到火灾情况，住在低楼层的业主可以很快逃生，但是住在高楼层的业主，等消防车到来也需要一段时间，而消防云梯能够达到的高度也是有限制的，如果一些小区管理不善，消防通道被车辆挤占，要想快速展开救援就很困难了。

      高层住宅存在的弊端，不仅业内人士关注，国家也高度重视。住建部《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》确定：2021年起住宅全部按新规处置，其中有一条就提到，

     一般不得新建500米以上建筑，各地新建100米以上建筑，应当充分论证、集中布局，与城市规模相适宜，与消防救援能力相匹配。

      按照层高3.2米来计算，100米以上的建筑也就是30层左右，也就是说，以后对超过30层的房子要严格限制了，如果不能与消防救援能力相匹配、和城市规模相匹配，那么这样的高楼大厦能不批就不会批了。除了一二线城市在申请高层住宅上变得困难了，规定中还强调，中小城市要严格控制超高层建筑，县城要以多层住宅为主。

 总结一句话，高层住宅能不建就不建。实在要建，需要经过严格的评估。

       以上是住建部对新建高层住宅的要求，那么对于那些几十年历史的老小区，住建部也有“安排”。按照计划，2021年新开工改造小区5.3万个。在改造对象上，以2000年前建成的老旧小区为主。在改造内容上会包括：改善小区电路、水管、暖气，维修外墙、楼道等基本居住设施，还包括增加停车、安防、交通设施，加装电梯，增加托育服务和养老服务等等。

      可以说，除了一些楼栋无法移动和房间内部结构不能改变以外，其他大部分已经老化的因素都是需要改造提升的对象。

     高楼被限制，旧城改造启幕，也在预示着一个方向，未来城市的建设将停止盲目大拆大建，而要以新建住宅和旧城改造两者并重。高层住宅让位于多层住宅是一个趋势，未来的房子将尽量以旧城改造为主。那么2021年起，这两类老房子将变得“吃香”了。

类，低容积率房子。

     低容积率房子就是那些楼层不高、楼间距较宽、公摊面积也较小的房子。未来高层住宅让位于低层住宅，那些低容积率房子大多存在于老小区中，这些老小区通常交通位置较为方便，商业、学校距离也不远，低容积率的房子还具有居住舒适度高、绿化率高、通风采光效果更好的优势。虽然经过旧城改造的房子，大多会迎来居住舒适度的提高，但这类低容积率房子，居住舒适度更高，更加受大家的欢迎。

第二类，加装了电梯的高楼层房子。

      楼梯房中，基本上呈现楼层越低、房价越高的规律，但是电梯房中，中高楼层是更受欢迎的。一旦老旧小区加装了电梯，整个小区的面貌也将焕然一新，那些家住高楼层的业主，不仅下楼更方便了，还迎来了房子的。住在高楼层的老人也不用着急换楼梯房，就住在老房子里，既能够享受城区的便利，又能够享受楼梯房带来的方便。