曾几何时，国内的房价只有现在的20%，很多人都在为此后悔不已。当初没有多买几套房子，尽管当时收入比较低，但是一旦熬过去现在每月仅需还几百元或者千元的房贷，可以说生活也能够无忧无虑了。但如今对于很多人来说，随着房价不断上涨，买房已经越来越难了。那么这种情况会持续下去吗？答案是否定的，正如前首富王健林说的一样：没有一个国家的房地产行业能够兴旺超过50年。对于刚需来说，2021年起楼市将传来好消息。

随着调控不断加码，我们能够明显感受到当前楼市逐渐回归正轨。据公开数据显示，在今年不到3个月的时间里，房地产调控政策累计达到90余次。其中北京、深圳、上海、江苏等多省市典型城市都出台了调控政策。另一方面，住建部部长亲自带队前往杭州、无锡进行调研，加强市场监测分析，坚决遏制投机炒房等行为。

从相关数据来看，同样反应出了楼市正在出现变化：数据显示2月楼市成交量出现了明显下滑趋势，其中一线城市环比降幅29.3%；二线城市环比降幅31.2%；三线城市降幅达到了64.2%。而房价上涨的大中型城市数量也从一月份的47个降到2月份的21个。二手房市场表现出来的则是挂牌量的不断增加：自2021年起，重庆、天津、沈阳、南京等多个城市的二手房挂牌量均超过“10万大关”。因此，有专家预计今明两年楼市将突破“三个下限”。

1、部分城市房价会突破下跌底线

随着时代不断发展，中国目前已经进入了都市圈城市群时代，其具体表现为人口持续向少数核心城市聚集。根据任泽平及其团队发表的研究报告中数据来看，近4年深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万，宁波、西安、成都、郑州、重庆近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上，珠三角、长三角城市群年均净流入超60万广佛肇、杭州、上海、深莞惠等10个都市圈年均净流入人口规模超10万。

与之相对的，则是偏远城市的人口不断流出。对于这些城市而言，每年都有大量的打工者前往核心城市寻找工作，而这些核心城市又有着吸引人的人才政策，因此也吸引了无数毕业生。那么对于这类偏远地区城市来说，人口是在不断流出的，同时也带走了大量住房需求。根据房价经典研究理论：“短期看金融、中期看土地、长期看人口”来分析，不难发现长此以往这类人口流出量大的城市房价必将受到影响。

以刚经历过的2月房价为例，数据显示在314个城市当中，房价垫底的依旧是网红城市鹤岗，仅两三万元就能入手一套房子。那么在房价这么低的城市，最近几个月依旧在持续走低，2月房价更是同比下跌10.2%。除了人口流动带来的影响外，在不断地调控下，楼市的泡沫也在不断消除，而这类城市缺少相应的资源配置，因此房产的抗跌能力比较差。也就是说高房价城市不代表房价不一定不会上涨，而房价低的城市泡沫不一定小。

2、整体住房需求会突破下限

2020年12月底，央行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，划定了银行业开发商以及个人房贷占比上限。在新规的影响下，楼市需求进一步减少。而最近几年，商品房库存量在逐年上涨，根据中泰证券研究所发布的数据来看，2020年底商品房广义库存超过70亿平方米，商品房去化周期长达48.9个月。

按照每套商品房100平米来计算，那么70亿平米的商品房将相当于7000万套住宅，足够2亿家庭生活居住。假设未来开发商不进行房产建设，那么未来楼市有这么大的住宅需求吗？根据央行发布的城镇家庭负债统计报告来看，城市家庭住宅普及率已经超过96%以上，且平均下来每户持有1.5套房产，说明城镇家庭需求已经接近饱和。从最近多家机构的预测，几年后人口也即将达到“负增长”区间，比如社科院预计2027年人口将达到峰值，为14.47亿人。

对此，清华大学ACCEPT研究院研究员冯煦明指出，中国存在着“人口世代断崖”的问题。根据公开数据显示，80后与90后的人口为2.22亿与2.11亿，而00后和10后的人口数量为1.63亿和1.62亿，以20年作为周期划分，相当于减少了1.08亿人口。按照这个趋势，20年和30年出生的人口数量将达到很低的程度，这也是为什么最近几年很多专家都在呼吁开放三胎的原因。

3、人们对于房产的投资意向将会突破下限

上文已经提到过，最近几年多地的二手房挂牌量都在飙升，而今年部分城市甚至突破了“10万大关”。事实上，对于刚需家庭来说，只有房价大跌才会出现这种情况，但事实上这些城市房价还在上涨，因此抛售房源的一定不是刚需家庭。那么只有可能是炒房客以及囤房一族。

为什么炒房客们会纷纷抛售房源呢？原因是在楼市整体的大环境下，房子已经无法作为合适的投资品，著名房地产商人冯仑说过，对于炒房客而言，房价必须涨幅达到9%以上才不会亏本。因为除了非首套房高房贷利率以外，还有相应的持房成本以及折旧率也算在其中。随着调控的不断收紧，房价涨幅已经在逐年收缩，尽管有些城市的涨幅超过了9%，但对于炒房客来说，还是要提前未雨绸缪，等到炒房开始亏本的时候，那么很可能已经卖不出去了。

楼市“三个下限”的突破，不仅仅是楼市呈现的现状，更提醒了未来三类人群需要提前做好相应的准备：

首先是无房刚需家庭。房价无脑上涨的时代已经过去，楼市也正在呈现“分化”的趋势，已经不是无脑买房就能坐等的时代，因此买房前需要考虑好位置。尤其是偏远城市、收缩型城市、远离城市群都市圈的城市需要慎重考虑，因为这些城市的房价未来可能会受到影响而出现波动，有条件的话尽量选择核心城市。

其次是炒房客以及准备投资房产的家庭。从2020年的数据来看，整体涨幅仅仅略高于9%，在房价不断收缩的趋势下，今年起很有可能会低于9%。也就意味着炒房会开始亏损，如今多地挂牌量在不断上升，但成交量却没有多大变化，说明需求已经在不断减少，随着挂牌量进一步增加，二手房市场竞争压力会增加，那么投资的房产最终或许会很难卖出去而烂在手中。

最后是开发商。今年是“三条红线”正式生效的一年，特别是对于负债率比较高的开发商来说，只能多抛售房产来降低自己的负债率，但事实上是楼市的需求在不断减少，因此开发商手中的库存量在不断增加，目前很多头部房企都在规划自己的转型路线，说明整个房地产市场的“蛋糕”已经不够分了，要做好及时抽身的准备。