今年的政府工作报告中，再次明确提出“房住不炒”，报告指出要“保障好群众住房需求。“十四五”规划建议草案也强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这意味着，今年乃至未来5年，“房住不炒”依然是中国房地产调控和各项政策的主基调。

2016年底，“房住不炒”的说法首次被提出，此后，这一简单明了的表达一直是房地产调控最重要的定调，并出现在了2018年、2020年和2021年三年的政府工作报告中。

春节前后，一二线楼市火热的同时也迎来了一波房地产调控，在原有已经较为严格的限购、限贷和限售措施之上，进一步强化入市门槛和资金来源监管，调节需求端的入市节奏。这将对百姓购房影响有多大？没有资金支撑的房价还能“飞”吗？热点城市楼市会彻底熄火吗？

《请教大咖》第5期，我们邀请到多位经济学家、房地产行业人士，一起聊聊住房这件事。

（往期回顾：

第1期：请教大咖丨哪些领域值得长期投资？专家：买房稳赚不赔已成过去

第2期：请教大咖丨80、90后的一代，未来只能在大城市吗？

第3期：30年后中国60岁人口近5亿，养老你做好准备了吗？

第4期：投资市场无躺赢！“跟风捧”到“被收割”，是基金给年轻人上的一课？）

问题1：被限购令“误伤”的刚需怎么办？

去年7月以来，上海、深圳、南京、无锡、宁波等多地出台“最严限购政策”，打击“假离婚购房”。

1月22日，上海发布楼市调控新政，严堵假离婚买房：明确夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。另外，按照现行的限购政策，非沪籍单身，不可购房。

2月20日，深圳在原有基础上，再度收紧“离婚限购”政策：夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房。3年内再婚或复婚的，也适用这一规定，将原来留给再婚和复婚者的“小口子”彻底封上。

这些政策，极大程度的封堵了炒房漏洞，但也对真正的购房“刚需族”造成重挫。限购令层层下，被“误伤”的群体该怎么办？

恒生中国首席经济学家 王丹建议，这种情况就先租房。发达国家的房屋自有率远远低于中国，租房市场可以满足需求。过去，中国以家庭为主导的社会结构的确对买房有所谓的“刚需”，但这种情况也在逐步改变。

城市房屋租售比极低，事实上租房子的成本要低的多。城市的单身、高知青年除了投资房产，还有其它的理财选择。

许多人认定中国大城市的房价不会跌，但是东京是更大的城市，在经历了房地产崩盘之后就再也没能复原。

我相信中国经济的韧性，但是房价“只会涨不会跌”是一种错觉。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授 盘和林表示，上海单身不能买房的政策针对的对象是外地单身人员，而离婚不能买房政策事实上也是仅指一定年限内无购房资格。

毫无疑问，在房住不炒的大背景下，此类限购令的目的就是剥离炒房人群，满足刚需者的需求，而政策的误伤确实也在所难免。

但并不意味着购房资格的限制的持续，而短时间内无法满足的购房条件，比如外地单身，购房者择可以做出多样住房选择，比如长租公寓、先落户在购房、以父母之名购房。

问题2：到底是什么深层次逻辑推动本次房价上涨?

我国近二十年来房价一直在涨，似乎房价上涨成了一种必然的经济规律，尤其我国近年来楼市调控政策不断增多，调控一轮比一轮趋严。

但是，房价却在不断上涨，似乎从没有往下掉过，让人产生了一种房价只涨不跌的幻觉。那么这背后深层次的原因是什么呢？更进一步，今年春节后各地楼市回暖，是哪些因素推动的呢？

东吴证券首席宏观分析师 陶川谈到，房价本身不取决于居民的平均收入，只取决于有购买力人群居民的平均收入，如果富裕群体有更多的货币和资产，自然就有进一步改善居住品质的冲动。

从国家的角度来看，由于疫情的影响，全球货币放水，多余货币涌入中国，与日本上世纪八九十年代房地产泡沫有些类似，据观测，全球热钱有进一步进入中国的冲动，要不断释放新的政策对冲干扰，稳定公众预期。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授 盘和林认为，此次房价上涨的原因有二，首先，每年的3、4月份都是楼市销售市场的旺季，因此从供需原理来讲，需求必定推动价格上涨。

其次，年后股票基金市场出现大幅波动，不少投资者被“割韭菜”，虽说近几年楼市调控依旧严苛，但是楼市的总体基调还是稳，房价大幅下跌的可能性也不大，因此当资本市场表现不甚时，房地产仍旧是资本保值增值不错的产品。因此，此次股市基金回落也是房价上涨的重要原因。

华南城市研究会副会长 孙不熟表示，每逢货币宽松年份，住房等资产价格都会上涨，这是经济规律。

其次，目前的房价上涨其实局部现象，跟经济结构有很大关系。诸如长三角、珠三角等民营经济发达的地区，房价在上涨，但部分中西部房价还在下降通道。

最后，与经济回暖刺激资产价格上行也有一定关系。当然，这是好事。

问题3：对于“十四五”期间解决住房市场突出问题，有哪些建议呢？

经济学家，如是金融研究院院长、如是资本创始合伙人 管清友认为，深化房地产需求侧改革，支持大城市合理住房消费，解决好大城市住房少、房价贵、租房难、买房累等突出问题。

，精细化调控，需求分层，向“无房群体”倾斜，优先保障基本需求。

第二，差别化调控，推动房产税和空置税改革，支持合理改善需求。

第三，科学化调控，动态调整普通住宅判定标准，降低改善交易成本。

第四，创新化探索，鼓励城市群和都市圈资格互认，有效承接外溢需求。

知名财经学者、创投专家，如是资本董事总经理 张奥平分析，伴随着城镇化率的提升，一二线城市仍会呈现人口净流入的状态。解决住房需求的核心是要解决一二线城市年轻群体的住房需求。

买房角度：从住房供应上讲，为遏制炒房现象，防止年轻人能负担起的房源变少。提议专门针对炒房、囤房者征收房产税、空置税，提高他们炒房、囤房的成本。他们的房源大量流通到二手房市场后，也有利于房价回归合理水平。

租房角度：缓解一二线城市青年的买房需求、买房焦虑。90、00后的观念里越来越觉得买房还不如租房。所以建议一二线城市，一方面，给予买房、租房同等待遇、租住同权等；另一方面，发展并着重规范好租房市场、长租公寓市场等。可建设标准化、价格合理、安全有保障的公寓化的租房体系。让年轻人觉得租房便捷、可靠、价格承担的得起。用租房转化买房需求、买房焦虑。

当需求缓解，也有利房价回归合理水平。

华南城市研究会副会长 孙不熟建议，如果是购房者自住需求的话，买房越早买越好。因为看到过去十多年，绝大多数城市的房价都在上涨。而且在大城市买房，尽量要买新城新区的房子，跟着城市规划走，特别是有产业概念的房子，成长性更好。

对地方政府来说，关键是稳房价不要让房价涨得太快，否则挤出效应太明显。房价归根结底是由供求关系决定的，现在我们在需求侧的调控已经很严格了，更为重要的是要在供给侧做文章，比如可以通过集中出让土地、增加人才房供应等多种方式增加市场供给，确保需求和供给两条腿走路。