一、仅2个月，已发布近100次调控对房地产“围追堵截”

有数据统计，截止到3月4日，2021年房地产调控政策次数已累计高达近100次，日均出台调控新政约1.5个。

涉及到的城市，不仅有北、上、广、深等一线城市，杭州、成都、东莞、合肥等二线城市，还有江苏连云港等三四线城市，都发布了不同力度的房地产调控政策。从限购、限贷、限售、限价、限离、银行贷款等方面不断加码、补漏洞。

可见，作为“十四五”开局的2021年，楼市调控政策整体仍保持连续性和稳定性，且呈现出越来越精细化的趋势。最为典型的是，深圳发布了二手房官方指导价，普遍相当于市场实际成交价的50%~80%，不仅具备“引导银行发放二手房贷”的作用，据悉还将严厉查处中介机构二手房挂牌价格超出参考价格的行为。这在房地产历史上算是首创，可谓是为了严控楼市，不惜出重拳、出大杀器！

除了调控政策面的发力，调控市场需求，央行和金融监管部门还从房地产融资、地方债、影子银行等三大方向开始结构性收紧金融信用政策，注重降低楼市杠杆。2021伊始，房贷收紧、利率上涨、房贷没额度、放贷周期延长等消息不绝于耳。北京严查经营贷，杭州房管局严格审查购房家庭的冻资，广州多家银行个人按揭贷款被“双管控”，深圳、上海严查资金违规、严查抱团涨价……所以2021年的楼市，将面临“调控政策继续收紧”，“银行信贷规模边际收紧”和“房地产金融审慎监管政策落地执行”三个方面的考验。

有业内人士直呼："房住不炒"已不再是一句空口号。

二、“房地产是金融体系灰犀牛”：顶层的政策风向变了

3月2日，国新办举行发布会上，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清作报告表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。但2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。

郭树清两次强调房地产是金融系统的灰犀牛，也暗示了2021年楼市调控会持续。对此，他也给出了警示：你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

还有住建部发文，按照住宅用地分类调控文件要求，重点调控22个热点城市实现“两个集中”模式，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。这会让市场信息更加透明，引导土地市场回归理性，将以往零散的饥饿式供应变为“放量供应”的敞开式供应，可降低饥饿营销的土拍市场对房价的刺激。

据悉，目前天津、青岛、济南、福州、郑州、深圳六城已发了集中供应的政策。

还值得注意的是，去年2020年8月对房企融资启动“三道红线”，开发商看看自己触碰了几条红线，融资空间就一目了然。加上此次“22城住宅用地供应两集中”，房企融资和土地两条命脉都实行高度透明化，或意味着土地和金融的长效机制正在建立，这将对楼市的影响潜移默化、润物细无声，从而达到“稳地价、稳房价、稳预期”。

三、142字的“房地产箴言”

3月5日上午，重要会议成功召开，再提房地产！

保障好群众住房需求。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

总共142字（含标点），相比2020年多了50个字，相比2019年少了近158个字。除了重申大家熟悉的“房住不炒”外，首次在报告中提出了3个新目标：

1、稳地价、稳房价、稳预期

2、解决好大城市住房突出问题

3、尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难

未提及房地产税和棚改，但提出了新开工改造城镇老旧小区5.3万个！

值得注意的是，2021年的报告未提到因城施策、一城一策、房地产税、长效机制、棚改、保障房等关键词，而是强调“三稳”、首次提出保障好群众住房需求、解决好大城市住房突出问题、增加土地供应、尽努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

“三稳”，的意义，就是不允许房价大涨、也不允许房价大跌，调控政策目标是维稳，“涨则压，跌则松”。其实过去20年的调控政策目标都是有松有紧、有保有压，2021年也是一样。

“解决好大城市住房突出问题”，对于活跃躁动的一二线大城市来讲，“稳”就意味着要抑制房价上涨的预期，抑制地价、抑制房价！

笔者认为2021年大城市房价很难下跌，但也不会有大涨，在政策高压中保持稳中微涨或横盘态势的概率比较大。

在房地产快速发展的这20多年时间里，楼市经历了很多次大大小小的调控，但基本持续两三年就结束了。但是，这一次明显不同。从2016年9月份开始算起，楼市调控已经持续了4年多，而且根据国家的表态，2021年还将继续，所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。

随着宏观调控的继续收紧，楼市价值将逐步回归到城市的基本面。未来风向上，大城市有进一步聚集的趋势，继续强化都市圈（粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带、长三角、成渝地区等），并且放开户籍限制，鼓励的人都去大城市。记住，一定要选择人口、产业不断流入的大城市，警惕“收缩型”的中小城市！