根据数据来看，2020年，商品住宅成交均价9980元/平方米，同比增长7.5%，逼近“万元大关”。从“房价收入比”上来看，按照国际标准，房价收入比合理区间为3.0~6.0。2020年我国商品住宅房价收入比为9.2，相较于2019年提升了0.5，说明买房的难度进一步增加。

好消息是，2020年房价涨幅较2019年收缩1.2个百分点，自2017年起，涨幅已经连续4年出现收缩趋势。根据社科院的预测来看，2021年房价大约会上涨5%。房价涨幅连续收缩，说明楼市在不断的调控下，房价正回归合理水平，房子本身的金融属性也在消失，正逐渐回归居住水平。

从房价走势来看，我们会发现其中比较矛盾的地方：一方面百姓买房越来越困难，但另一方面房价却在逐渐回归理性。因此，楼市目前也有两种对立的声音，一方认为未来房子会更加买不起，另外一方认为未来房子随便挑。那么5年后，房子是“任意挑”还是“更难买”？在这里，笔者想起了一个比较代表性的人物，靠着房地产发家致富，连续多年成为华人首富的李嘉诚，从他的两句话中我们或许可以得到启发。

01

未来5年的不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临“需求枯竭”，所以未来5年房价凶多吉少。

正如经济学家任泽平说的一样，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。可见人口才是决定房价的最终因素，而人口恰好对应着楼市的“需求”。从具体城市看，由于人口的不断流动，因此城市之间正在出现“分化”，举个很简单的例子，每年的毕业季与打工季，一二线受欢迎的城市都会迎来大量流入人口，根据国家统计局发布的数据来看，2020年流入人口的城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津。其中东莞的人口流入占比达到了70.34%，深圳为59.02%。

因此，对于这些受欢迎的城市来说，人口流入会带来大量住房需求，因此房价有支撑。但是对于一些偏远城市来说，由于常年人口流失，住房需求在不断减少，由过去房价普涨带动的“红利”在不断消失，因此房价很容易受到波动。

但从整体的人口数量变化来看，形势就比较严峻了。数据显示，2020年公安机关新生儿户籍人数仅为1003.5万人，据近十年的峰值（2016年为1786万）减少了70%。出生人数出现了“断崖式下跌”，说明未来楼市整体需求会大大减少。部分城市的出生人口直接减少一半，比如厦门减少51.6%、信阳减少53.2%、乐山减少47.5%。

那么楼市的“供应端”是怎样的呢？2017年西南财经大学对于国内的住房空置率进行了调研，结果显示整体住房空置率已经超过了20%，其中二三线城市均已超过20%，属于住房严重积压的水平。如今三年时间已经过去了，开发商还在乐此不疲地拍地建房。根据多家机构的预测，未来10年内国内人口可能会提前进入“负增长”时代，那么这些空置的住房该由谁来“接盘”？这个问题值得深思。

02

任何行业过度发展过后必定会迎来摧残，不要去妄想赚取最后一个铜板。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是房住不炒的核心理念，也是楼市调控的基本准则。过去20年，中国经济迎来了飞速发展周期，其中房地产做出了很大贡献，但其本身不健康、不成熟的发展却带来了不少问题。比如高房价与居民收入不匹配、与城市经济发展不协调、百姓消费水平低迷等等，说到底，还是由于房地产业的“过度发展”导致的。

最近几年，李嘉诚也在不断抛售手里的房产、地产业务，自2014年起，已经累计套现数千亿元。为什么一个靠房地产起家的人，却在其发展最辉煌的时候选择退出呢？答案很简单，这个行业已经发展得有些“过”了。事实上，2014年楼市整体并不理想，地产销售面积减少1亿平米，库存面积达到6亿多平米，大量囤积房源卖不出去。

为了缓解库存压力，多地开始了一系列调控，比如降低房贷利率、降低按揭比例、棚改拆迁等等，因此楼市才迎来了几年的牛市。但数据显示，如今楼市的“旧疾”又复发了，100个城市新建商品住宅库存总量已经连续24个月实现正增长，达到了5.104亿平米。但这次，历史并不会“重演”，早在2020年末发布的“十四五”规划中写明，给未来5年楼市的整体发展已经奠定了方向：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

除了李嘉诚以外，同样为前首富的王健林在2012年接受采访的时候也说过这么一句话：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年。如果从1978年开始计算，如今房地产已经发展了四十几个年头，靠房地产起家的万达，也开始向文化产业转型。无独有偶，如今各个房企巨头也在纷纷寻求转型，比如碧桂园向机器人领域转型，融创向文旅板块转移，融创、泰禾、绿城中国进军医疗领域等等。

因此，对于未来5年后，房子是“任意挑”还是“更难买”这个问题，李嘉诚的两句话已经讲透了。对于投资者来说，房子已经不适合作为投资品，相反，应该趁早退出市场才是正确的选择。对于刚需来说，买房不能再像以前随意购买，但也没有必要让自己背负巨额的负债买房，应该尽量远离偏远城市、“收缩型”城市，选择受欢迎一些或者人口净流入大的城市，核心地段为优先选择。