2021年各大城市调控开始发力，不管是限购、限售、信贷都收紧了。虽然2016年开始，调控已经成为常态，但在目前的市场走势下，成交还是会受到影响。去年房价涨幅前列的一线城市，还有部分成交大涨的二线城市，2021年2月的市场已经明显下行了，调控效果已经出现。

有数据显示，1月北京成交住宅8191套，成交价为4.59万/平方米；2月成交5378套，平均成交价下跌2301元/平方米。上海1月成交17783套，成交价4.82万/平方米；2月成交8291套，成交价4.32万/平方米，下跌将近5000元。另外广州成都的成交量和成交价也在下跌，虽然有春节假期影响，但整体趋势确实在下滑。

有专家分析，虽然北上广深市场热度还有，但已经在逐渐降温了，换句话说就是处于政策劣势。郭树清说过，很多人买房不是为了居住，而是投资或投机，这是很危险的。因为持有那么多房产，如果将来市场价格下降，个人财产就会有很大损失，贷款还不上，银行也收不回贷款本金和利息，经济生活会发生混乱。

为了控制房价过快上涨，地方政府加码了限购、限贷、限售，2021年还以信贷为主，控制贷款、降低杠杆。土地方面有集中供地文件，土地价格虽然可能稳定，但不可能大规模下跌。这22个城市已经有部分城市对供地做了相关部署。可以预计的是，土地价格稳定后，在各方政策的压制下，市场会逐渐走向稳定。

最近两会报告再提房地产，首先重申了房住不炒基调，这是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调，而稳地价、稳房价和稳预期就是具体实现。其次大城市住房突出问题，成为政策聚焦所在，2020年的经济工作会议，将“解决好大城市住房突出问题”，与“强化反垄断和防止资本无序扩张”作为今年八大重点任务。

大城市房价，已经成为年轻人难以承受的重点，数据显示商品房均价1万/平方米左右，小资家显示深圳二手房价已经超过7万/平方米，京沪突破6万/平方米，杭州、广州、厦门等城市突破3万/平方米。在这些城市，买房都不容易，所以两会也提出要尽努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

不过此次两会，已经没有再提到房产税和棚改，房产税短期内不会落地，棚改则是已经退出舞台，取而代之的是旧改。但过去10年，三四线以下城市借助货币化棚改房价涨了不少，现在棚改退出，增量需求又不多，市场能否支撑下去，就是未知数了。