转眼间2021年都已经过去近2个月了，2021年楼市走势在这2个月里也没有多大起伏。最近几天，楼市开始流传房价止跌反弹的消息，确实很多城市的房价环比出现上涨，新建商品房成交量在2月份相对于1月份也有不小的上涨。这是不是意味着楼市是否真的在慢慢回暖呢？如果是从成交量方面来看，楼市确实正在慢慢回暖，当然这是正常的情况，毕竟在2020年12月份房企的促销力度非常大，新房成交量也非常大。在2021年1月份由于优惠活动不多，导致不管是新房成交量还是二手房成交量也都因此降到了低点。随着春节假期的过去，楼市也在慢慢回归正轨，楼市依然也会慢慢回暖。

但是楼市回暖交易量上升并不意味着房价会出现大幅反弹，因为在2021年楼市调控政策并没有放松，反而调控政策在2021年出台的更加密集，调控力度也越来越大，也很有针对性。在过去2个月里，各地就出台了62个调控政策，仅仅在2月1日到2月10日这10天里，就有北京、上海、深圳、杭州、江西等省市出台了有针对性的调控政策，大部分都是针对楼市炒作现象出台的打击楼市炒作的政策。因此可以看出，2021年国家对房地产行业的调控政策不但没有放松的迹象，反而是在不断收紧。从最近一段时间的调控政策来看，各个城市都是执行因城施策的调控手段，针对当地楼市具体情况来出台针对性的调控政策，针对于楼市比较火热的城市，这些有针对性调控政策正好可以有效地给当地楼市降温。

目前大部分城市的楼市在调控政策下都已经经历了几年的低迷期，很多人担心房价会出现反弹。特别是对于刚需来说，他们本身就需要房子，很多刚需都在最近两年有着购房的计划。但是目前房价依然处于高位，严重偏高，很多刚需担心自己购买了房子之后房价出现下跌，让自己辛辛苦苦挣的血汗钱给亏没了，毕竟就算是刚需也不希望自己买的房子贬值。而另一方面，刚需们除了担心房价下跌，同样担心房价突然大涨让自己错过买房的好时机。那么在2021年买房，5年后是亏得“一塌糊涂”还是挣得“盆满钵满”呢？对于未来几年房价走势问题，万达集团创始人王健林早就用2句话说清楚了。

首先是王健林在2013年在一次电视节目上接受观众提问时，被问到对我们国家未来10年房价走势的看法。当时王健林也不避讳，直接明确表示：

未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间。

从王健林这个回答中可以看出，他依然看好人口不断流入的一二线城市房价，不看好人口不断流失的三四线城市房价。虽然在过去几年里房价都出现了上涨，但是三四线城市房价上涨是由于棚户改货币化安置政策所导致，目前这些三四线城市房价已经严重虚高，严重偏离了当地居民收入水平。随着旧改政策取代棚户改货币化安置政策，大部分三四线城市房价已经失去了资金和购房者的支撑，房价失去了继续上涨基础。而一二线城市则不同，随着经济发展，不仅居民收入水平不断增加，人口也在不断流入，因此在未来5年里，人口不断流入的一二线城市房价在回调之后还会因为住房需求增加而继续上涨，而三四线城市房价在未来5年里大概率会不断回调。

然后是王健林在北京青年报的一篇题为《王健林：希望万达2020年来自房地产收入低于50%》的文章里的一句话，在文章中王健林表示：

没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。

这句话这正是万达集团脱离房地产行业转型的原因，可以看出王健林已经不再看好房地产行业的发展，认为房地产行业已经过了黄金的发展时期。这事实证明王健林的转型非常正确，虽然在过去近10年里房地产行业同样发展迅速，很多房企也得到了极大扩张，但是扩张之后却留下了一地鸡毛。在国家对房地产行业调控之后，不断有房企破产或者出现经营异常问题，其中不乏大型龙头房企。就是目前大部分没有出现问题的龙头房企，这些房企的资金链都异常紧张，负债率也居高不下。

从1978年改革开放开始，我们国家的房地产行业也算是发展了40多个年头，特别是从1998年住房全面开始商品化以后，我们国家的房地产行业进入了20多年的黄金发展时期。但是现如今，我们国家的城镇居民人均住房面积已经超过39平方米，96.86%的城镇家庭都有了房子，并且户均1.5 套。可以看出，住房资源已经过剩，随着新建商品房不断入市，以后住房资源过剩问题也会越来越严重。而与之相对应的确实房价越涨越高，严重偏离了居民的收入水平，也开始对经济发展造成负面影响。也正是因为这些原因，国家对房地产行业的政策也从过去的扶持变成了现在的调控打击。所以从这个角度来看，王健林坚持万达集团转型是非常有远见的，让万达集团早早脱离了房地产行业这个红海。

最近几年国家对房地产行业调控力度越来越大，特别是央行严查违规资金流入楼市以后，房企的资金链就开始出现问题。而在2020年住建部和央行联合出台了“三条红线”新规，就是为了通过限制房企融资，旨在降低房企负债率，同时也可以有效控制房地产行业发展速度。而在2021年一开年银监会就出台了“限贷令”，不仅针对房企贷款，还针对购房者的住房贷款，但是两者都有效地限制了资金流入楼市。这对于目前资金链非常紧张的房企来说可谓是雪上加霜。

可以说，万达集团早早转型已经离开了房地产行业这个“是非之地”。当然，房企之中，不仅仅只有万达集团在转型，比如万科开启养猪模式、恒大转型造车、碧桂园进军农业和机器人等等。可以说，现在大部分房企都在谋求新出路，只是这些房企涉足房地产行业太深、负债率太高，又加上现在国家对房地产行业调控不断，资金链非常紧张，所以这些房企想像万达集团那样彻底从房地产行业转型非常困难。但是从房企纷纷转型中足以说明，现在楼市的风向已经开始转变。

因此，在2021年买房，未来5年想挣得盆满钵满基本上不可能了，因为现如今的房价，在楼市调控政策下已经失去了大涨的基础，就算是王健林看好的一二线城市，这里的房价也就随着住房需求的增加而稳定上涨。而对于人口不断流失的三四线城市，在未来5年这里的房价基本上没有继续上涨动力，反而是出现下跌回调的概率非常高。所以在2021年买房，5年后挣得盆满钵满是不可能了，反而是如果购买了部分人口不断流失的三四线城市房子，有可能出现亏得一塌糊涂的情况。当然了，对于大部分城市的房价来说，未来里几年走势都会非常稳定，这种房价走势非常适合刚需买房，但是对于投资客来说就非常不友好了。