我们知道，自上世纪八十年代起，日本的房价经历了十年的疯狂上涨，特别是广场协议签订后，日元强劲，为了维持企业的高出口额，日本政府在1985年至1987年间，连续5次下调利率，实行宽松的货币政策，导致大量贷款涌向房地产行业，不断推高日本房价。

到了90年代初，日本的房地产更加疯狂，一套今天才卖900万日元的公寓，在当时竟然卖出了16.5亿日元的高价，仅广场协议签订当年，其房价就直接暴涨120%，到泡沫破裂前的1991年，更是飙升到1450万日元每平米。

（日本东京）

随着日本政府幡然醒悟，及时出手刺破房产泡沫，日本房价开启了崩盘式的下跌模式，人们不禁要问，当年那些在高位买房的日本人，后来都怎么样了呢？

一、一拍即合的“广场协议”

二战之后，满目疮痍的日本，在美国的帮助下，工业快速发展，从1955年开始，每年的经济增长率都在8%以上，到了1967年，日本凭借销往欧美的电视机、洗衣机、汽车等工业产品，一跃成为仅次于美国的经济大国。

虽然质优价廉的日本电器让美国人享受着美好的生活，但是美国政府却并不开心，因为日本的商品倾销，使得美国的本土企业大量倒闭，造成美国人失业率急剧攀升，于是愤懑的美国企业家集体游说政府，要求出台政策逼迫日元，以提高美国产品的竞争力。

1985年，美国参议院将日本列为“不公正贸易国”，此后美国媒体对日本开始口诛笔伐，参众两院甚至提出上百个报复日本的贸易制裁方案。

日本人搞不懂曾经对自己关照有加的美国大哥，为何会突然生气，于是派了当时的外相安倍晋太郎前往美国打探虚实，美国人提出了自己的想法，让日元，美元贬值。

（广场协议会场）

当时的日本首相中曾根康弘权衡后认为，日元为资源匮乏国家，如果日元，那么就能兑换更多的美元，相当于以更加便宜的价格，买到更多石油和其它工业原材料。另外，民众在出国旅行或购买外国货时，也会便宜得多，这对于日美来说实在是两全其美的好事。

于是双方一拍即合，并于1985年9月22日，在纽约广场饭店召开美日英法德五国财长会议，协商如何操纵汇率，让美元贬值，日元。

所以，《广场协议》并非美国逼迫日本签订的协定，而是美日双方各自打着如意算盘，共同协商而成的一系列经贸协议。

二、实体经济的没落

在签订《广场协议》之前，1美元可兑换240日元，而随着各国抛售美元，仅一年之后，1美元就只能兑换200日元了，日元了20%，相当于销往美国的商品价格也上涨了近2成，日本产品海外销量大幅下滑。这样一来，日本的制造业顶不住了。

等到两年之后，日元已达100%，一美元仅能兑换120日元。企业生存更加艰难，为了帮扶实体渡过难关，日本开始实行宽松的货币政策，除了降息，还大量投放贷款。仅一年时间内，银行利率就从5%降到了2.5%。

（签署广场协议的五国财长）

按日本政府的构想，利息一低，人们便不再存钱，而是将钱取出来投放到实体企业中，但是他们想错了，这些资金并没有投向利润微薄的制造业，而是投向了当时高的股市和房市。

三、金融泡沫下的繁荣

上世纪80年代后半段，随着大量资金进入，日本股市和房市高歌猛进，人人都在股市中赚取了不菲的财富，房价飞涨使有房一族身价倍增，吸引更多人争相进入。

那些东京都高级写字楼的白领们，哪怕只到一公里远的街角咖啡馆，手里也会举着1万日元的钞票争抢出租车，到达目的地后，把万元大钞直接扔给司机，并且豪气地喊一声：不用找了。

在那个时代，到处都是大手大脚花钱的日本人，反正股市和房市赚了大把的钱。日本经济给一种超乎想象的繁荣，那些举步维艰的工厂也纷纷停产，将资金投入股市和房市，以分享这场资本盛宴。

当时，有个叫渡边的汽车贸易商，由于日元，汽车出口严重受挫，于是从银行借了100亿日元，在东京买了一些房产，结果等他一觉醒来，房价上涨使得他的资产达到了130亿日元，这一下他倍受鼓舞，把公司彻底关闭，将全部资产抵押给银行，贷款三百亿日元继续买房买地。

四、房产炒作的疯狂

房价疯狂上涨也激发了平民百姓的购房热情，他们担心未来房价还会上涨，于是抢着向银行贷款购房，而银行也推出了极低的首付，鼓励市民参与房产交易。

（购房现场）

仅在1987年，东京的房价就涨了53%，购房者连夜排队参与摇号的画面经常出现在电视屏幕上，一个55平米的房子，售价6200万日元，摇号中签率仅为1/3700，可见其火爆程度。

即使房价涨高到如此程度，但人们的买房热情却仍然十分高涨，百姓们前仆后继背着高房贷入市，因为他们相信，作为岛国的日本，土地资源极其有限，房价会一直涨上去，把股市和房市的虚假繁荣，说成国家经济的再次腾飞，这和我们今天一线城市炒房客的言论和观点何其相似。

这时，在日本国内花钱，已经满足不了日本人的消费欲望了。1989年1月，三菱财团花费14亿美元，收购了象征美国财富的洛克菲勒中心大厦。9月，索尼以60亿美元的天价，收购了有着美国灵魂称号的好莱坞哥伦比亚电影公司。1990年，松下也不甘落后，花费61亿美元将美国环球影业公司纳于帐下。

按照当时的地价折算， 30多万平方公里的日本岛国，仅东京的地价就远超九百多万平方公里美国土地价格的总和。因此，日本人发出豪言壮语，卖掉东京，买下整个美国，然后再租给他们。

（日本房价走势）

但是只有实体经济，才能称得上是国家命脉，房价飞速上涨，房租也持续走高，房地产泡沫严重阻碍了日本实体产业发展，许多实业由于成本高企纷纷破产倒闭。

为了避免更大的衰退，1991年，日本一边收紧房贷，一边连续提高利率，这样一来，房产泡沫开始破裂，房价崩盘式下跌，炒房客们大量抛售房产，但却无人接盘。

最终大量投机客资金链断裂还不上贷款，房子被银行收回，可几千万日元买的房子，却仅只以几百万日元拍卖成交，剩下的贷款仍然要还，这些不久前还大把挥霍享受的投机客，转眼间成为重债缠身的破产者，很多人万念俱灰走上了天台。

四、泡沫破裂后的痛楚

那些在高点贷款买房的工薪族们，一辈子的积蓄灰飞烟灭不说，还背上了一生的债务。很多人为了生存，只得低价变卖之前购买的包包、首饰、汽车。一些破产的中年女性及女白领，还不得不从事来钱快的色情行业。

（日本自杀森林）

日本的纪实小说《新城黄昏》中，曾描述过这样一个工薪家庭，在1989年楼市泡沫高企时，这家人花5200万日元，买下了远离市中心的一座老破小公寓，倾尽所有首付1000万日元，向银行贷款4200万日元。

可两年后泡沫破灭，丈夫就职的公司降薪，家中实在无力偿还贷款，于是决定卖掉房子，虽然大幅降价却无人问津。无可奈何之下，妻子只得去酒水屋当推销补贴家用，正在上大学的儿子也不得不辍学打工，一栋房子彻底毁掉了原本幸福的家庭。

还有不少人失去生活的勇气，仅当时日本有名的“自杀森林”，就有超过2000人在这里结束自己的生命。

此后二十年，日本经济陷入持久的衰退之中，直到今天还没有走出当年的阴影，而这种前车之鉴，不能不引起我们的重视。