拆迁，似乎是城市化的一个伴生物，只要城市化在快速推进，那么拆迁将是不可缺少的一件事情。

拆迁是造富的“发动机”，但也是很磨人的一件事情，我们经常听说有“钉子户”出现，由于被拆迁人和拆迁人就拆迁补偿一事未达成最终的一致性意见，双方各不相让最终要么建设停工、要么建设修改图纸。

很多人会有个疑问，在世界其他地方，也会出现“钉子户”吗？

楼市指闻给出的答案是肯定的。例如，在网上就曾有过这样一个故事， 在加—州，一直以来很多人希望能修建一条高铁线路，方便城市之间人们的出行，铁路预计330亿美元、将连接很多个大城市。然而这个高铁项目从2008年规划到2020年，已经接近12年过去了，连个影子都没有。究其原因，还在于拆迁难度太大。

根据估算，这条铁路原计划330亿美元，但经过初步调查显示，拆迁成本远远超出了预期的难度系数，拆迁的补偿额将超出预算200%以上，总投资预计最终会达到750亿美元，这还仅仅是初步计算，最终需要多少尚未可知。

虽然拆迁有难度，但总体而言拆迁利大于弊，过去的15年里，我国各大城市（从一线到三四线）普遍迎来了拆迁的东风，在这一波拆迁中，实现了3方获益：

1、地方城市圆满征收了想要的土地面积（可以进行新的发展规划布局了）。随着城市化快速扩围，原来的二环路成为了内环路，人口从300万快速发展到1千万的时候，原来的老城区显然不够用，不管是厂房建设还是住宅建造，都需要重新腾出大面积的土地，所以征收城市周边的土地在所难免。

2、被拆迁人获得了大量的拆迁补偿款（实现财富增值，可以买房买车了）。上一波拆迁风，房价的分界线为2015年，从原来的棚改拆迁实物安置转变到货币化安置，这也意味着拆迁正式从原来的V1.0开始转向V2.0时代，如果说实物补偿不会对财富起到提升作用，那么货币化安置将是直接发现金，为拆迁户家庭注入现金财富和购买力。在2016年终2019年这几年里，70%以上的棚改超过2000万套安置房分布于三四线城市。

3、开发商获得了新的销售契机（市场上凭空出现了大量的拆迁无房人，这将是新的买房动力）。前文说到，上一波房价普涨，其根本因素不在于城市化，也不在于人口快速入城，而在于棚改拆迁，截止2017年底，南京、合肥等城市的货币化安置高达90%以上，这样的城市还有很多，棚户居民房子被拆了，手握大量现金，重新买房成为了当务之急，所以开发商建房乐此不疲。

大拆迁下，各方面都开心的同时，挤出效应也不少。

过去5-10年的棚户区改造，已经基本结束，同时带来了房地产发展的另一方面影响，所以大规模拆迁已经不可行了。

在2017年下半年，超过80%的城市棚改货币化安置比例达到90%以上，这就直接导致了性购房需求瞬间增加，特别是三四线城市，原本居民没有多少资金可以用来买房，现在人人手持200万元现金冲进楼市，导致房地产市场出现了一波普涨。

从2015年到2017年，这是棚改到来房价上涨速度最快的3年，数据显示，完成棚户区改造任务达到601万套、606万套和609万套。仅仅在2018年上半年就完成了363万套，直接冲刺到全年任务量的62.5%，总计棚改完成度达到2179万套。

当大家都手握现金冲向楼市的时候，性房价高涨时代来临，这也就意味着房产泡沫不断涌现，房产泡沫不断向人们宣示着新的发展方向：棚改应该停止了。

拆二代“全面消失”？国家新规下，2021年起，城市老房子统统这样处置

2020年的一个文件中明确，2019年底，13期间的棚改已基本完成，未来要因城制宜进行棚改拆迁。2020年是棚改的“攻坚收尾之年”。上一个5年期间，棚改任务为2000万套，到2019年底超额完成为2157万套。显然，过去的2020年主要就是一些收尾工作。

那么，城市房子将来老旧了，怎么处理？住建部也有相应的统筹安排：旧改。

在新一轮旧改中，总计涉及到的改造小区达到16万个，居民一共超过4200万户，总计改造旧房面积达到40亿平米。在旧房子的改造中，不仅包括了外墙翻新、道路重新铺设等面子工程，更加会注重线路改造、光纤入户、下水管道的全面升级等方面，备受关注的还有老房子安装电梯、老旧小区增加停车位、增加养老设施等内容。

很显然，在旧改的整个工程中，增加电梯、光纤、水电燃气升级、停车位这些问题才是主要的症结所在，这些痛点问题解决了，旧改的小区才能得到真正的升级。

拆迁“全面停止”后， 3类房子或迎来再次，3类人身价或再上涨！

1、老房子业主。原本望眼欲穿的拆迁东风消失了，依靠拆迁致富短期内不可能了，不过旧改也能为自己的老房子注入新的潜力。小区整体翻新之后，原本污水横流、乌烟瘴气的“不卫生”景象将一扫而光。带动小区整体10%以上。

2、顶楼惠。顶楼超大赠送、强采光无遮挡，不过在楼梯房时代下，顶楼的劣势也很明显：爬楼梯。随着旧改加电梯的到来，顶楼潜力比1-5楼要高得多，预计至少30%以上，100万元房子到130万不是梦。

3、城市新居民。有心人会发现一个现象，现如今居住在城市老房子的人，基本都是刚入城的工人或者是新市民打工者，他们收入不高，所以只能租800元-1200元的单人间。旧改将大幅提升他们的居住舒适度。