过去的这个年假，很多着急想卖掉手中二手房的深圳业主，都过得很糟心。

春节前，住建局发布的二手房指导价，给沸腾的锅里浇上一瓢冰水，市场瞬间偃旗息鼓。

本来以为节后会消停一点，结果又迎来了一记新的暴锤。

2月19日，财联社报道，春节后深圳建行、交行、北京银行三家银行，已率先按照深圳官方发布的二手房成交参考价，执行贷款发放。

2月20日，21世纪经济报道获悉，深圳光大银行内部下发正式通知，住建局发布的二手住房成交价格，将作为按揭贷款参考依据。

让大家最担心的事情，还是发生了。

接二连三的捶打之下，原先火热的深圳二手房市场，像是裹上了一团迷雾，所有人都在观望和等待。

中介隐藏了二手房房价，卖家纠结要不要挂牌，买家担心高位接盘，银行贷款细则又迟迟不出……

最近深圳楼市的情绪，如果用一个词来概括，大概就是：迷茫。

那么，深圳二手房市场，究竟会走向何方？深圳的房子，还能买吗？

别慌，我们一起来分析一下。

01

政策到底怎么样？

新政出台十余天，所有人都在担忧一个问题：

银行到底会不会真的按照官方参考价来放贷？

据我掌握的情况，其实现在的银行个贷经理也跟购房者一样迷茫，所有银行都是“等通知”的状态。

举个例子，其中一家银行的政策是：

2月7号24点前已网签的，按旧政策进行审批；2月8号之后网签，成交价低于或等于指导价的，可审批；除此之外的，可以受理，但暂时不审批，等具体细则出台再定。

总结就是，银行也不知道怎么办！

多位银行个贷经理告诉我，由于刚过完年，新政具体细则分行还没出台，这几天大概率会出。

在细则没下来之前，部分银行还是可以按照此前的评估价来放贷，比如中行、建行、交行、上海银行等。

而更多银行这段时间的新增贷款，都是可以受理，但要等具体细则才能审批放款。

直接按照参考价放贷的银行，基本没有。

可以肯定，新政细则迟早会来，银行按照参考价放款，基本上板上钉钉。

但有个误区，需要提醒大家注意。

哪怕细则下来，银行也不可能所有房贷都完全按照参考价去放款，而是会有浮动空间。

因为银行有自己的一套评估体系，每套房子的评估价，除了受市场成交、官方参考价影响，还跟其产权、楼层、朝向、装修、保养情况、学位使用情况有关。

哪怕是同一个小区，同个户型，不同房源的市场价格也不同。

所以官方的参考价，是银行评估和发放贷款的重要参考，但不是参考。

至于买卖双方，市场还是自由交易的。

官方人士之前也说过，参考价只是引导作用，对于居民购房没有影响，“真实成交价最终还是由买卖双方自己决定”。

02

房价真的会跌吗？

当然，更多人关心的，或许不是银行根据参考价办事，而是今年深圳二手房房价会不会跌。

假如银行都按参考价贷款，市场会发生什么？

我觉得，房价短期内肯定会回调，以往靠刚需、撑起的小阳春，今年基本是泡汤了。

毕竟，金融才是楼市的命门，控制好贷款，楼市上涨的动力，也就大大降低。

来看看近期的市场走势。

房中协数据显示，2月8日深圳二手房指导价出炉时，深圳出现“抢闸交易”的现象，当日深圳二手房网签量达1263套，占当周网签量的75.5%。

紧急冲刺过后，二手房成交再度陷入低迷。

整个春节假期，留深过年人数达历史新高的情况下，深圳二手房成交也并未出现小阳春，购买力主要集中于新房市场。

未来的深圳楼市，区域分化会更加严重，成交量会逐渐萎缩。

深圳西部某些过热的片区，尤其是深圳湾、前海、宝中一些炒作严重的高价盘，未来一两年大概率横盘或下跌。

东部的二手房参考价和实际成交价差异小，影响也会相对小。

但大家不必太过担心。

调控虽然挺狠，但只要深圳人口净流入不变，地少人多不变，产业牛逼不变，吸金能力不变，供需情况不变，房价更不会因为一纸政策就改变多少。

除非未来有更强力的调控狠狠地冲击深圳二手房市场，引起剧烈的震荡，深圳的房子，还是可以买。

03

真正该担忧的

真正值得担忧的，并不是房价会下跌，而是即将大幅上涨的首付。

从指导价来看，深圳3595个二手房小区普遍降价3到5成。银行按参考价放贷，意味着官方估价越低，首付比例就越高。

我们算笔账。

假设一套成交价1530万的南山某小区热盘，买家是首套且无贷，那么可以贷款7成即1071万，首付459万。

如果按照官方参考价954万申请贷款，则银行只能发放954万的70%，即668万给买家，剩下的403万需要现金支付。

原本首付准备459万即可，由于银行不给多垫付，首付预算攀升至862万，实际首付得近6成。

这还是首套无贷客户，如果是换房客，首付成本更是不敢想，估计跟全款相去不远。

在深圳买房，能有6个荷包掏空的年轻人毕竟是少数。加上现在还要堵死经营贷、信用贷，如果连房贷都不能贷足，买得起深房的家庭，更是少之又少。

虽然我们一直强调，深圳的购买力很强，但这也是建立在大多数刚需卖掉一套房、换一套房的基础上。

现在一下子紧房贷、降杠杆，原来想买房的买不起了，原来想换房的也换不起了。

市场冰封失去流动性，才是比房价下跌更可怕的事情。

04

接下来该怎么办？

按目前的局势发展下去，当下深圳楼市的混沌状态很快就会被打破，二手房卖家和买家的博弈将会前所未有的激烈，就看谁更有耐心玩下去了。

那么，作为普通购房者，接下来该怎么办？

给大家几个建议。

对于近期想买房的朋友，在细则出来之前抓紧办理贷款，或者做好提高首付预算的准备。

但如果你还想通过经营贷、消费贷去补贴可能增加的首付，我劝你不要以身涉险。

新政出台第二天，某商业银行的内部邮件除了二手房参考价的提醒，还再次强调了要严查消费贷和经营贷，连还款账户也会持续监测。

也就是说，哪怕你成功申请了房贷，后续还贷期间有违规资金进入，也会被查到。

首付实在不够的话，可以再等等，这两年再攒多点首付再买。

房价大涨的基础暂时已经不存在了，首付太少连凑合的房子都买不到，何必浪费房票和处女贷资格呢？

至于接下来深圳该买哪里，重点推荐两类房子。

一类是西部热点片区的非热点楼盘，热点片区的外溢区域，以及东部冷门区域的标杆盘。

因为热点片区和非热点片区、热点盘和非热点盘的参考价差太大，非热点片区的房子打折程度更低，首付比例也就更低，未来几年房价的基础也会更加稳固。

另一类是小户型的学位房。

即使有参考价，即使贷款受限，但教育在深圳永远是刚需。

新政后购买力大幅萎缩，小户型低总价的房源，够得到的人更多，流动性也就更好。