最近几年楼市的表现，颇有些戏剧性。

跟股市一样，楼市也有所谓的轮动效应，或者称之为周期性。早些年，楼市运转的规律是一线涨，一线涨完二线涨，二线涨完三四线涨。越是能级偏弱的城市，越发表现出跟涨的规律。

而最近几年的楼市却变了，去除楼市分化的局部下跌之外（包含二三四线），呈现出三四线涨，三四线涨完二线涨，二线涨完一线涨，整个倒过来了。

例如，自16年提出去库存后，三四线快速进入上涨通道。虽然一二线也有上涨，但相比火爆程度而言，远不如三四线（基数低、）。此后，18年、19年期间大多数一二线城市陆续出台调控政策或加强调控力度，楼市相继热度减退、甚至横盘。反观三四线（除少数弱三四线外），大多数保持价格上涨惯性。直至进入2020年，随着棚改尾声的到来，也受收入影响的因素，三四线即便价格不跌、也多数出现成交量下滑。反观头部一二线城市却迎来量价的双重反弹。

此外，楼市还有这样一个不算规律的现象。大多数城市，但凡房价开始进入上升通道，往往是快速上涨，几乎没有从温水到沸水的酝酿过程。

比如17年期间，多地二手房一天一价、坐地涨价的新闻屡见不鲜。新房虽受制于备案价上限，但也会采取全款验资、惜售、捆绑销售、茶水费等形式提升回款率与溢价。比如前不久某科技巨头准备在杭州拿地的小道消息刚刚传出、尚未有正式动作，市场已一片风吹草动，纷纷大幅提高挂牌价。比如最近的某地楼市，最初市场刚有反弹迹象时，便有先知先觉者高价挂牌，并迎来成群跟涨者，快速形成房价普遍上涨局面。

看到这里能够发现，房子变成了类似期货的东西，不仅变化快、浮动大，市场散户更主要凭风声、舆论拍脑袋决定房价的涨跌，买进与卖出。

而期货，妥妥地是一种高风险的投资品。而房子，是应该住房不炒、平稳发展的。

显然，即便三令五申，可房子涨价带来的实在太香、太诱惑。孰又能置若罔闻呢？

难题正在于此，风险也正在于此。

先回顾上一轮三四线楼市房价的上涨。

大多数三四线城市，在2010年前供需关系、房价始终是比较平稳的，虽然有过两次大周期，但基于当时的轮动规律（先一线、后二线，再三四线），大部分三四线房价端的变化并不大。13年开始，各地纷纷加大土地出让，导致了库存的与日俱增与14、15年的楼市萧条，最后不得不国家出手帮助去库存。即便如此，现在被认为是三四线房价导火索的货币化棚改，初衷也仅是协助去库存、改善民生、顺便解决一些负债问题而已。况且，棚改原计划实施5年，但因为楼市过热，早在18年第三年时就开始严格审批棚改项目，19-20年的棚改大多是前期已经审批的项目，新增的极少。

事实上，去库存是最后一个直接利好楼市的动作，此后除了因国际利率走势降过几次息之外，再未给楼市任何外部刺激。

然而，时至今日不乏有三四线房价连续4年、5年的上涨，房价收入比明显超过合理数值，即便这些地方存在着明显的人口流出、人才流失的利空因素。

那么，为什么这些三四线还能持续上涨呢？一方面固然有需求的存在、城镇化还在继续，但另一方面恐怕是惯性在驱动，是地价的必须稳步上升，是二手房价格的必须稳步上升，是买了就必须涨的惯性。房价已经到了降不得的地步。

然而，看看这类城市二手房市场的成交量，或者挂牌成交比，能够发现风险正在出现。

再聊聊一二线房价的上涨。

都说一二线的楼市像永动机，因为不断有新人口涌入，所以新生需求持续存在，楼市永远不会关张。

基于房子的供需关系与土地的不可再生，这个理论是能够成立的。此外，一二线汇集了更高的购买力、更多的购买需求，是一个很容易价格跳涨的地方。毕竟理论上看，没有限购的话，单单一二线的几十位首富就恐怕可以买下所有的房子，然后惜售获利。

但房地产毕竟是民生行业，有人房子太多、还想要更高的利益，就会有人没有房子、为买房背上更多负债。尤其是一二线同时汇聚了大部分的购买力与买房需求，这种矛盾更加突出。

衣食住行，样样都是刚需。拿别人的刚需去坐地起价，这显然涉及到了垄断，这个前不久反复被提及的字眼。

实业金融业，样样都是经济。当房子金融属性高烧不退时，实业必然会长期受到冲击、冷落。这显然涉及到了资本的无序扩张，另一个前不久被反复提及的字眼。

所以，房住不炒绝不仅仅只是为了平稳房价、住有其所而已，而是要打造一种公平、一种平衡、一种安全，让每个行业都得以平衡发展，让每个人都务实向上，让金融不被过多负债捆绑而危险。

从最近北京、上海、广州、深圳几乎同一时间发布调控或调控补丁来看，楼市的调控反应机制越来越快了，快到很多人可能刚刚听说房价上涨就已经有了动作。由此可见，指望炒房获利这件事越来越难了。