在二十年前，商品房均价在2000元左右每平米，到了2020年下半年商品房均价已经突破万元每平米。值得一提的是，在2020年人均可支配收入在3200元左右。可想而知，人们的收入水平已明显跟不上房价水平。

在前几年，许多计划购房者辛辛苦苦积攒够下房子的首付款，想着再观望一段时间期待房价下跌。然而结果是房价不但没下跌，之前积攒的钱已不够一套房子的首付款了。这让许多人苦不堪言。

其实，从2016年开始，国家就对房地产市场进行调控，并提出“房住不炒”的定调。尤其是近两年房地产调控持续收紧，在去年的“十四五”规划建议中，再次指出“房子是用来住的，不是用来炒的”、“租购并举、因城施策”，“促进房地产平稳健康发展”。

近两年，在房产调控持续收紧的形势下，“房住不炒”已深入人心，一些投资炒房的人开始离场。根据房产机构的统计来看，从去年的6月份开始，多地二手房挂牌数量超过10万套，多地二手房挂牌数量激增。在去年八月份，重庆地区二手房挂牌数量达159528套；天津140088套；成都136391套；沈阳129335套；郑州110822套等等。这就意味着投资炒房的人和持有多套房产的人正在抛售房产。

另外，在2020年的“金九银十”期间，有房企推出七折的打折活动。在2020年年末，某桂园在推出万套特价房源，低至七折的售房活动。

对此，有专家预测，2021年楼市将迎来“全面下跌”，3个信号下，房价或超乎想象。

1、打折卖房成规律

前边讲到在去年“金九银十”期间，某房企推出七折的打折售房活动，实际上近几年房企打折售房已经较为常见。而近几年购房者也有了一个习惯，那就是不打折不买房。就拿笔者身边的朋友来说，在2020年看上了我们当地地级市的一套房，次看的时候房价为9680元每平米，后来经过多次谈判，售楼处给出88折优惠才成交了。

就在前不久，又传出恒大在2021年开局推出75折的售房活动。近段时间，很多楼盘也推出打折售房的活动，似乎房企都商量好了似的，打折售房已经成了规律。

2、城镇化增速放缓，住房需求发生变化

截止2019年，我国城镇化率已达到60.6%。

改革开放40年，我国经历了世界历史上规模、速度最快的城镇化进程，从城镇化率17.9到60.6%。

不过，在两年前，中国城市科学研究会理事长仇保兴表示，城镇化的上半场是追求GDP的增长，“下半场必须转向以人为本。”

在仇保兴看来，中国城镇化率在经历了快速增长后，已经进入了“第二拐点”，城镇化速度将放缓。换句话说，城镇化已经从速度、广度转向深度。

根据近几年城镇化率的增速来看，已经看到增速已经放缓。其中2019年城镇化率为60.6%、2018年为59.58%、2017年为58.52%、2016年为57.35%、2015年为56.1%。也就是说，从2015年至2019年城镇化平均增长率为0.9%。

值得一提的是，城镇住房需求已经处于“供大于求”局面。根据央行的调查结果显示，当前城镇家庭户均有1.5套房；96%的家庭有房；31%的家庭有2套房；10.5%的家庭有3套房。显然，当前我国已经不缺房子了，毫不夸张地说，当前住房已经处于“供大于求”的局面。

3、楼市调控持续升级

2021年开局，楼市调控持续升级。深圳、上海的楼市调控政策轮番出台。1月23日，深圳推出楼市调控新举措，明确了加强购房资格审查，对在申购商品住房过程中，有假离婚、代持、假流水等违规行为的相关人员，作出“3年不得在深圳购房”的处罚。

1月21日，上海出台楼市调控新规，其中重点包括：打击假离婚炒房，离婚3年内的住房套数按离异前家庭总套数认定；增值税免征年限由2年改为5年；加大商品住房用地供应；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。1月25日，上海法拍房也被纳入限购范围。

继深圳、上海之后，在1月27日杭州也升级了楼市调控措施。其中以限购、限售、税收重点方面进一步加强调控。同时，北京、南京、合肥、郑州等地楼市调控纷纷升级。

值得注意的是，住房和城乡建设部部长强调，“要牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行”。

对此，有专家预测，在楼市大环境、住房需求发生变化和“新规”之下，2021年楼市或将迎来“贬值潮”、房价或超乎想象，部分城市房价不排除会出现罕见的下降。