在刚刚过去的2020年，楼市的便签就是“打折”，从2020年年初开始“线上打折促销”到9月份的“降价促销潮”，一直到现在的2021年，房企们还在一直持续着降价促销的策略。虽然在这期间也有深圳、东莞、杭州和南京以及最近的上海都出现了房价上涨的现象，但是最后房地产的房地产行业调控政策很快就被收紧，同时加大了对楼市炒作现象的打击。对于很多还没有买房的刚需来说，房企降价促销当然是好事情，毕竟降低了自己购房的成本。但是也有房地产专家认为，目前房企打折只是虚晃一枪，房价在今年还会继续下跌，2021年的房价走势将超乎人们想象。

为什么会这么说呢？其实主要还是因为目前的房价还在高位，虽然在2020年很多城市房价都出现了下跌的情况，但是房价下跌的幅度相比于过去上涨的幅度几乎是微乎其微。所以就算是现在房企们降价促销，房价依然很高，还是有很多人买不起房子。根据调查数据显示，我们国家的城镇家庭的平均房价收入比为13.3，这意味着一个城镇家庭想购买一套房子需要13.3年的工资。并且这还只是平均房价收入比，像深圳、北京和厦门这3个城市的房价收入比已经超过了30，这足以看出目前的房价有多么高。其实可以将2019年到2020年看作房价从上涨到下跌的转变过渡阶段，而房价在这期间，其实并没有下跌多少，房企们的降价促销也只是雷声大雨点小。

就如一些经济学家说的那样，我们国家目前最缺的是房子，因为目前还有很多人没有房子，而我们国家最不缺的也是房子，因为住房资源已经严重过剩了。根据数据显示，我们国家有96.86%的城镇家庭都已经有房子了，并且户均超过1.5套房子，城镇居民人均住房面积也超过了39平方米，远远高于欧美发达国家城镇居民人均住房面积33平方米的水平。造成这种奇怪现象的原因就是大量投资客囤积了大量房产，虽然住房资源过剩，但是依然有很多人没有房子，也买不起房子。这些囤积房产的人购买了房子之后，由于持有房产的成本非常低，所以炒房客囤积的房子不出租也不出售，就是待价而沽，造成了住房大量空置，浪费了大量社会资源。

面对楼市这种情况，国家开启了房地产行业调控模式，开始不断调控房地产行业，同时打击楼市炒作现象。而楼市也在这种不断的调控政策下开始出现了转折，不仅仅是炒房客在慢慢退出楼市转而抛售房产，就是房企们也是新房库存不断上升，房企们资金链压力越来越大。据大河财立方记者的不完全统计，从2021年1月1日~26日，国内房地产企业境内外发债规模已超千亿元，发债数量及融资规模同比大幅增长。这足以看出目前房企们资金链多么紧张，房企们有多么缺钱。但是融资并不能解决彻底的问题，因为现如今房企们还面临着央行和住建部的“三条红线”的监管。房企们加大融资力度只能不断提高房企们的负债率，房企们现在大规模融资，也足以看出目前房企们的资金链紧张程度。

其实面对央行和住建部出台的“三条红线”，不管是大型房企还是中小型房企，目前最紧迫的任务就是降低负债率。而降低负债率最有效的手段就是卖掉换取现金流，这样不仅可以降低负债率，还可以缓解资金链的压力，这也是为什么房企会在2020年9月份开启降价促销潮的主要原因。但是根据2021年1月1日到26日房企境内外的融资规模来看，目前房企们的资金链压力依然很大，2020年的降价促销并没有解决根本上的问题。在笔者看来，原因还是虽然房价有所降低售价，但是目前房价依然很高，依然有很多刚需买不起房子。所以如果在2021年房企们想继续增加销售额回笼资金的话，继续加大降价力度将是可选择的方式。

特别是在2020年的最后几天，住建部公开表示，考虑扩大“三条红线”新规的试点范围，这意味着以后可能有更多的房企需要被“三条红线”新规监管，甚至可能全面开始推广这个政策。这个政策对于目前大部分房企来说压力都非常大，因为大部分房企都不符合“三条红线”新规。央行和住建部给出了3年的缓冲期，而2021年则是房企们降低负债率的个年头，但是今年的楼市环境并不好，特别是政策环境可谓非常之差。在2020年一开年，就醒来了央行开始收紧房贷和房地产贷款的政策，现如今已经有多个银行房贷额度告紧，甚至一些银行已经停止了房贷业务。可以看出，2021年一开年，国家对房地产行业的金融政策就非常不友好，这对于资金链非常紧张继续卖房回笼资金的房企来说，2021年注定不能安安稳稳度过了。

其实在2021年刚开年，一些知名大房企就已经率先推出了折扣力度更大的活动，可以看出，目前对于这样体量非常大的龙头房企，负债率压力非常之大，降低负债率的任务也非常之大。由于在2020年已经降价促销，能够买得起房子的刚需也都差不多购买了房子。所以在2021年，房企们只有推出更低的价格，才能吸引其他购买力差一点刚需来购买房产。各个房企们，特别是那些中大型房企们，为了在2021年取得非常好的销售业绩来降低负债率，大概率在2021年开启全面降价促销的活动。在笔者看来，人们重新意识到，房价也可以下跌，特别是对于2021年的房价走势，很有可能超出人们的想象。

在2021年，由于目前房企们的库存压力越来越大，如果一直卖不掉房子回笼资金的话，房企们的成本就会越来越高。还有房企们手中囤积的土地，如果不能很快开发入市的话，同样资金成本也会越来越高。因此，房企为了尽快将库存房产和囤积的土地变相回笼资金，就会尽可能地降低售价来吸引购房者。

当然，房价下跌的幅度也不可能太大，毕竟房企的成本在那里，就如潘石屹曾说，如果房价下跌超过20%，大部分房企都将消失。因此对于那些中大型城市的房价，房价下跌幅度不会太大，反而是最近几年房价非常坚挺的三四线城市，由于严重偏高、人口不断流失和棚户改货币化安置政策的停止等选择，这里的房价在2021年可能会出现明显下跌。

总结：可以预见，2021年房价会慢慢回归合理水平，同时在房地产调控政策下也会越来越稳定。这样的房价走势非常适合刚需，对于刚需来说，不用再担心房价的突然上涨，有时间去挣钱买房，有时间去慢慢挑选适合自己并且自己喜欢的房子。总之，从2021年一开年的楼市政策来看，2021年楼市调控政策注定会越来越严格。